Bauüberwachung & Objektüberwachung: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Ein professionell abgewickeltes Bauprojekt ohne Bauüberwachung? Kann es eigentlich nicht geben. Denn bei den zahlreichen Firmen und Handwerkern, die täglich auf einer Baustelle zusammenkommen, sind schnell einmal Fehler passiert. Dann gilt es, diese rechtzeitig zu erkennen und gegenzusteuern, noch bevor es im weiteren Verlauf zu gröberen Mängeln und Folgekosten kommt.

In diesem Ratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen zur Bauüberwachung: Aufgaben, Zuständigkeiten, Rechtliches, Kosten und alles, was Sie sonst schon immer darüber wissen wollten.

Was bedeutet Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung – auch Objektüberwachung – stellt sicher, dass alle Bauarbeiten ordnungsgemäß ausgeführt werden. Ein Bauüberwacher muss darauf achten, dass…

  • …das Bauprojekt im vertraglich vereinbarten Zeit- und Kostenrahmen sowie in gewünschter Qualität abgeschlossen wird.
  • …Baumängel frühzeitig erkannt und behoben werden.
  • …gesetzliche Vorgaben für alle erbrachten Leistungen eingehalten werden.
  • …die ausführenden Unternehmen sich an Bestimmungen bzgl. Sicherheit, Umweltschutz und Co. halten.

Mit dieser Aufgabe geht also große Verantwortung einher. Auf den Punkt gebracht bedeutet das: Der Erfolg eines Bauvorhabens steht und fällt mit einer sorgfältigen Überwachung der Bautätigkeiten.

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Das bedeutet Objektüberwachung bzw. Bauüberwachung

Wer übernimmt die Bauüberwachung?

Hauptverantwortlich für die Überwachung der Bauleistungen ist der Bauherr bzw. der Auftraggeber. Das schreibt beispielsweise § 53 der deutschen Musterbauordnung (MBO) vor, die als Grundlage für die jeweiligen Landesbauordnungen dient. In Österreich liegt das Einsetzen einer Bauaufsicht im eigenen Ermessen des Bauherrn.

Wenn der Auftraggeber selbst nicht die nötigen Qualifikationen hat, kann er eine geeignete Person mit dieser Aufgabe betrauen. Wichtig dabei: Die entsprechende Fachkompetenz muss vorhanden sein. Wer dafür infrage kommt, unterscheidet sich von Projekt zu Projekt:

  • Beispielsweise kann ein Planer, Architekt oder Ingenieur zuständig sein.
  • In vielen Fällen gibt es außerdem einen Bauleiter – extern oder aus einem der ausführenden Betriebe – der für die Objektüberwachung verantwortlich ist.
  • Für besonders umfangreiche und komplexe Bauprojekte wird oft ein eigener Bauüberwacher angestellt, je nach Größe auch mehrere gleichzeitig.

Überlegen Sie sich jedenfalls gut, wer diese verantwortungsvolle Tätigkeit für Ihr Bauprojekt übernimmt. Denn wir garantieren Ihnen: Wer hier Kosten einsparen will, spart mit Sicherheit an der falschen Stelle.

Unterschied zwischen Bauüberwachung und Bauleitung

Streng genommen sind Bauüberwachung und Bauleitung nicht dasselbe, selbst wenn die Begriffe umgangssprachlich gerne synonym verwendet werden. Ein Bauleiter kann die Überwachung der Bautätigkeiten übernehmen, jedoch nur, wenn dies vertraglich so vereinbart wurde.

Ansonsten können auch zwei oder mehr Verantwortliche für die jeweilige Tätigkeit eingesetzt werden. Üblicherweise ist der Bauleiter dann für die am Bau beteiligten Firmen tätig. Er kümmert sich beispielsweise um den reibungslosen Bauablauf, Projektsteuerung, Kommunikation, Koordination der Gewerke u. ä.

Die Bauüberwachung wiederum vertritt dann oft direkt den Bauherrn und achtet eher auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, Sicherheitsvorgaben etc. Die genaue Aufteilung der Verantwortungsbereiche hängt letztendlich von den vertraglichen Bestimmungen für das jeweilige Bauprojekt ab.

Das gehört zur Bauüberwachung: Aufgaben

Sie wissen bereits, wie der Begriff Bauüberwachung definiert wird und wer üblicherweise dafür zuständig ist. Doch was macht ein Bauüberwacher nun genau? Es fallen unter anderem folgende Aufgaben in seinen Verantwortungsbereich:

  • die ordnungsgemäße Bauausführung überwachen (durch regelmäßige Besuche vor Ort)
  • als Ansprechpartner für beteiligte Unternehmen, Behörden etc. zur Verfügung stehen
  • Bauzeitenplan erstellen und im Blick behalten
  • die Projektkosten überwachen
  • Mängel feststellen und deren Beseitigung überwachen
  • bei Abweichungen von Zeit, Kosten oder Qualität frühzeitig gegensteuern
  • Aufmaße und Rechnungen prüfen
  • alle Geschehnisse in einem Bautagebuch festhalten
  • Begehungen und Abnahmen einzelner Bauleistungen durchführen
  • Endabnahme und Übergabe an den Bauherrn koordinieren
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Wie oft muss ein Bauüberwacher anwesend sein?

Konkrete gesetzliche Vorgaben, wie oft die Bauaufsicht auf der Baustelle anwesend sein muss, gibt es nicht. Ein täglicher Besuch vor Ort ist also nicht zwingend notwendig. Der Bauüberwacher muss jedoch in angemessener und zumutbarer Weise sicherstellen, dass all seine Anweisungen befolgt werden. Je häufiger er vor Ort ist, desto leichter ist das zu bewerkstelligen.

Wer eine genauere Regelung haben möchte, kann stattdessen die Mindestpräsenz vertraglich vereinbaren. In diesem Fall muss sie verpflichtend eingehalten werden.

Warum ist die Bauüberwachung so wichtig?

Egal, ob es um ein Einfamilienhaus oder um ein mehrstufiges Großprojekt geht, ohne entsprechende Überwachung der Bauleistungen sind Baufehler und Verzögerungen fast vorprogrammiert. Daraus resultieren nicht selten enorme Zusatzkosten, um Schäden zu beseitigen oder Haftungsfragen gerichtlich zu klären.

Gerade für private Bauherren bringt das Anstellen einer Bauaufsicht mehr Sicherheit, mehr Bauqualität und weniger Kopfzerbrechen im Nachhinein. Doch auch professionelle Bauprojektleiter sollten dieser Aufgabe unbedingt die nötige Aufmerksamkeit widmen. Je nach Projektgröße kann es sich lohnen, einen gesonderten Bauüberwacher zu engagieren, der sich voll und ganz darauf konzentriert.

Dadurch passieren insgesamt nicht nur weniger Fehler, die rasch beseitigt werden: Es bleibt zudem genügend Zeit, eine saubere, lückenlose Dokumentation anzufertigen, die vor späteren Haftungsansprüchen schützt.

Rechtliches zur Bauüberwachung

Die Überwachung der Bautätigkeiten nimmt einen hohen Stellenwert für jedes Bauvorhaben ein. Demnach gibt es natürlich zahlreiche gesetzliche und vertragliche Regelungen, die beachtet werden müssen. In diesem Abschnitt erfahren Sie mehr zur Objektüberwachung laut HOAI, VOB, ÖNORM und Co.

Objektüberwachung laut HOAI

Die Bau- bzw. Objektüberwachung ist als Leistungsphase 8 in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zu finden. Die durchzuführenden Tätigkeiten werden für jedes Leistungsbild der HOAI individuell aufgelistet – dies teils sehr detailliert und getrennt nach Grundleistungen und besonderen Leistungen. Wichtig dabei: Besondere Leistungen müssen stets gesondert vergütet werden.

Die präzisen Angaben in der HOAI helfen dabei, Zuständigkeiten genau festzulegen. Insbesondere für die Haftung, aber auch die Kostenfrage ist das von Bedeutung: Insgesamt macht die LPH 8 mit ihren vielschichtigen und anspruchsvollen Aufgaben nämlich gut ein Drittel des Gesamthonorars aus.

In einigen Leistungsbildern wird die LPH 8 als „Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation“ bezeichnet (etwa bei Gebäuden oder Freianlagen). Das verdeutlicht noch einmal den hohen Stellenwert der Dokumentation. Wer als Architekt oder Ingenieur mit der Überwachung des Baugeschehens betraut wird, sollte daher besonderen Wert auf lückenlose Aufzeichnungen legen!

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Objektüberwachung laut HOAI

Bauüberwachung nach VOB/B

Als Vertragsgrundlage beschäftigt sich die deutsche VOB weniger mit einzelnen Aufgaben, sondern mehr mit den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien. § 4 Abs. 2 der VOB/B besagt, dass der Bauherr oder eine von ihm beauftragte Person (z. B. ein Bauleiter) das Recht hat, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung zu überwachen.

Der Auftragnehmer muss dafür…

  • Zutritt zu Arbeitsplätzen, Werkstätten, Lagern etc. gewähren, wo die Leistung hergestellt oder das nötige Material gelagert wird.
  • …auf Verlangen alle relevanten Unterlagen aushändigen, z. B. Werkzeichnungen, Ausführungspläne, Prüfungsergebnisse etc.
  • sonstige Auskünfte zur Leistung erteilen, dies aber nur, insofern es sich bei diesen Informationen nicht um Geschäftsgeheimnisse handelt.
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Bauüberwachung nach VOB/B

Bauüberwachung nach ÖNORM B 2110

Bei Bauverträgen nach der ÖNORM B 2110 regelt diese Norm ebenfalls die Überwachung am Bau: Laut Pkt. 6.2.6 hat der Auftraggeber oder dessen Vertretung das Recht, die vertragsgemäße Ausführung zu überwachen und Einsicht in zugehörige Ausführungsunterlagen zu erhalten.

Den Auftragnehmern schuldet er die Bauüberwachung jedoch nicht: Sie erfolgt nur im eigenen Interesse. Alle Bauunternehmen sind weiterhin selbst dafür verantwortlich, die vereinbarten Bauleistungen vertragsgemäß zu erbringen. Sie können sich nicht auf eine unzureichende Überwachung berufen, um ihre eigene Haftung im Mangelfall zu mindern.

Auch die in der ÖNORM B 2110 festgeschriebene Prüf- und Warnpflicht für Auftragnehmer wird nicht aufgehoben: Alle beteiligten Bauunternehmer müssen Unterlagen, Anweisungen, Materialien und Vorleistungen prüfen sowie Mängel, die mit branchenüblicher Fachkenntnis erkennbar sind, schriftlich melden.

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Bauüberwachung nach ÖNORM B 2110

Was kostet ein Bauüberwacher?

Ein guter Bauüberwacher behält Zeit, Kosten und Qualität im Blick, erkennt Baufehler, bevor sie zum Problem werden und führt noch dazu eine lückenlose Dokumentation. Eine solch umfangreiche und verantwortungsvolle Arbeit ist nicht unbedingt günstig.

Wie bereits erwähnt macht sie laut HOAI etwa ein Drittel des Architektenhonorars aus. Insgesamt können Sie dafür etwa 1 % bis 3 % der gesamten Baukosten einrechnen, je nach Schwierigkeitsgrad und Baukosten. Trotzdem sollten Sie keinesfalls darauf verzichten.

Denn es besteht ein hohes Risiko, dass sich übersehene Baumängel später mit hohen Folgekosten rächen. Im schlimmsten Fall könnten diese das Honorar der Bauaufsicht sogar um ein Vielfaches übersteigen. Auf lange Sicht lohnt es sich also, in eine umfassende Objektüberwachung zu investieren.

Ökologische Bauüberwachung: Was ist das?

Auch in der Baubranche etablieren sich die Themen Umwelt und Nachhaltigkeit immer weiter. Da ist es wenig verwunderlich, dass im Zuge der Bauaufsicht mehr Rücksicht auf diese Faktoren genommen werden muss. Das betrifft vor allem sehr große Projekte oder solche, die in sensiblen Gebieten durchgeführt werden.

In diesem Fall kommt zur normalen Überwachung noch eine ökologische Baubegleitung (ÖBB) hinzu. Diese klärt Baubeteiligte über notwendige Maßnahmen zum Umwelt- und Artenschutz auf und achtet auf deren Einhaltung. Dazu gehören z. B.:

  • die Einrichtung von Bautabuzonen
  • das Einhalten bestimmter Arbeitszeiten
  • projektspezifische Natur- und Umweltschutzmaßnahmen
  • die spätere Rekultivierung von Baustellenflächen

Machen Sie es sich einfach: Bau- und Objektüberwachung mit BauMaster

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Umfassende Objektüberwachung mit BauMaster

Die Überwachung aller Geschehnisse auf der Baustelle ist komplex und nimmt viel Zeit in Anspruch. Bei modernen Bauprojekten wird die Frist jedoch immer knapper bemessen. Damit trotzdem eine ausreichende Bauaufsicht möglich ist, muss sie so effizient und zeitsparend wie möglich sein.

Doch bisher wird auf vielen Baustellen noch sehr umständlich gearbeitet: Klare Kommunikationswege fehlen und zahlreiche händisch erstellte Unterlagen müssen mühsam geprüft, geordnet und zu einer Dokumentation zusammengefügt werden. Es wird Zeit für eine digitale Lösung!

Mit BauMaster haben Sie ein leistungsstarkes Tool für die wichtigsten Aufgaben der Bauüberwachung zur Hand:

  • Digitaler Bauzeitenplan: Der Zeitplan ist in kürzester Zeit erstellt und kann fortlaufend aktualisiert werden, um auf Änderungen zu reagieren. So behalten Sie den Projektzeitrahmen im Auge – mobil, zu jeder Zeit und an jedem Ort.
  • Mängelmanagement: Baumängel werden mittels Mobile-App spielend leicht erfasst und mit Fotos und Planmarkern versehen. Das Mängelprotokoll kann dann sofort an das verantwortliche Bauunternehmen versandt werden.
  • Transparenz: Sämtliche Kommunikation erfolgt über die App, damit alle auf dem neuesten Stand bleiben. Zusätzlich haben Sie einen eindeutigen Nachweis, wer wann welche Informationen erhalten hat – besonders hilfreich im Gewährleistungsfall!
  • Bautagebuch: Text in die Vorlage eintippen, eventuell eine Fotodokumentation der Baustelle und Skizzen anhängen und speichern – schon haben Sie ein fertiges Bautagebuchblatt, das sauber geordnet im digitalen Bauordner abgelegt wird.
  • Kosten: Mit der Kostenfunktion lassen sich alle Mehr- und Minderkosten dokumentieren, um den vollen Überblick zu bewahren.

Mit guter Bauüberwachung zum Projekterfolg

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Erfolgreiche Objektüberwachung bzw. Bauüberwachung mit BauMaster

Zum Abschluss möchten wir noch einmal hervorheben: Eine gewissenhafte Bauüberwachung ist unverzichtbar, wenn Sie Ihre Projekte erfolgreich abschließen wollen. Am Ende profitiert das gesamte Team davon: Denn die Chancen stehen hoch, dass Sie ein mängelfreies Bauwerk übergeben können, das den Baubeteiligten auch in der Gewährleistungsphase kein Kopfzerbrechen mehr bereitet.

Wir können Ihnen also nur raten: Legen Sie Wert auf eine sorgfältige Überwachung der Bauarbeiten, am besten digital, denn es lohnt sich in jedem Fall!