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Asset Management: Immobilien effizient verwalten

Klassisches Asset Management meint die Verwaltung von Vermögensgegenständen (engl. „Assets“). Dazu zählen Aktien und Anleihen, aber auch Immobilien. Letztere werden seit Jahren immer beliebter, kommen jedoch mit besonders vielseitigen Herausforderungen daher. Was zählt, ist die optimale Verwaltung solcher Anlageobjekte.

Wie also funktioniert Asset Management bei Immobilien, welche Hürden müssen überwunden werden und wie kann ein Asset Manager diese komplexe Aufgabe zukunftssicher umsetzen? Das erfahren Sie hier!

Was ist Asset Management für Immobilien?

Vorab eine kurze Definition: Asset Management für Immobilien (bzw. „Real Estate Asset Management“) ist die Verwaltung und Steuerung einer Immobilie als Anlagevermögen. Das Ziel ist, die laufenden Kosten zu optimieren, die Qualität zu sichern und somit den Wert der Immobilie zu erhalten bzw. zu steigern.

Das Real Estate Asset Management ist ein Teilbereich des Immobilien-Portfoliomanagements und fokussiert sich auf einzelne Immobilien. Dabei steht die langfristige Strategie im Mittelpunkt. Untergeordnete Disziplinen wie das Facility Management und dessen Teilbereiche (z. B. kaufmännisches oder technisches Gebäudemanagement) sollen hingegen eher die reibungslose tägliche Nutzung gewährleisten.

–> Ein Asset Manager kann natürlich gleichzeitig für mehrere Immobilien verantwortlich sein.

Asset Management Immobilien Investmantpyramide
Die verschiedenen Ebenen des Investments

Strategische Kriterien für das Real Estate Asset Management

Ein Asset Manager beschäftigt sich vor allem mit Kennzahlen rund um den Immobilienwert und möchte diese auf lange Sicht optimieren. Zum Beispiel:

  • niedrige Betriebskosten,
  • eine stabile Liquidität
  • und eine hohe Rendite.

Dazu kommt eine möglichst niedrige Leerstandsquote, also das Verhältnis von nicht vermieteten Wohneinheiten zur Gesamtzahl an Wohnungen. Je mehr Leerstände im Gebäude bestehen, desto geringer ist der Mietertrag pro Quadratmeter.

Direkt damit einher geht die Fluktuation: Wie oft Mieter ausziehen, lässt darauf schließen, wie hoch die Zufriedenheit im Investitionsobjekt ist. Ein hoher Wechsel kann z. B. auf zu hohe Mietpreise, baufällige Wohneinheiten oder Unzufriedenheit mit der Kommunikation zurückzuführen sein.

Was macht ein Asset Manager für Immobilien?

Die Aufgaben eines Asset Managers im Immobilienbereich sind vielschichtig und können je nach dem zu verwaltenden Immobilienportfolio variieren. Grundsätzlich fallen jedoch alle wertbeeinflussenden Maßnahmen in sein Aufgabengebiet. Im Normalfall sind das folgende Bereiche:

  • Strategie & Planung: Der Asset Manager entwickelt eine langfristige Strategie für die Immobilie, um den bestmöglichen Return on Investment (ROI) zu erzielen.
  • Kostenoptimierung: Einer der wichtigsten Bereiche ist das Kostenmanagement. Dazu gehört, die laufenden Kosten zu minimieren, den Kostenverlauf zu überwachen und dafür zu sorgen, dass das Anlageobjekt rentabel bleibt bzw. dessen Wert steigt.
  • Qualitätsmanagement bzw. Mängelmanagement: Für die Werterhaltung und -steigerung spielt die Qualitätssicherung eine tragende Rolle. Es gilt, Schäden und Mängel möglichst schnell zu beheben, um Konsequenzen wie ansteigende Reparaturkosten und Mietausfälle zu verhindern. Idealerweise wird proaktiv statt reaktiv gehandelt, z. B. mit regelmäßigen Wartungen. So wird eine Mängelbeseitigung gar nicht erst notwendig.
  • Vermietung: Zudem gehört zum Immobilien-Asset-Management, die Attraktivität des Anlageobjekts zu steigern, Mieter für das Objekt zu gewinnen und Leerstände zu vermeiden. In manchen Fällen unterstützt ein Asset Manager zusätzlich (oder stattdessen) beim zeitlich günstigen Verkauf einer Immobilie.
  • Risikomanagement: Die Bewertung, Steuerung und Begrenzung von Risiken ist ebenso ein Teil der Aufgaben. Die Risikovielfalt im Immobilien-Asset-Management ist besonders hoch: von Liquiditäts-, Bonitäts- oder Marktrisiken über rechtliche Risiken bis hin zu steuerlichen Risiken.
  • Nachhaltigkeit: Ein moderner Asset Manager achtet in zweierlei Hinsicht auf Nachhaltigkeit – einerseits finanziell nachhaltige Investitionen, andererseits schonend gebaute, umweltfreundliche und zukunftssichere Anlageobjekte.
  • Kommunikation: Zu guter Letzt ist eine zentrale Aufgabe die Kommunikation mit Investoren, Projektpartnern, potenziellen Käufern und den Mietern eines Objekts. Diese Vermittlerrolle des Asset Managers erfordert viel Menschenkenntnis und Fingerspitzengefühl.
Asset Manager Aufgaben
Die Aufgaben eines Asset Managers für Immobilien

Modernes Real Estate Asset Management: nachhaltig & digital

Das Real Estate Asset Management hat eine herausfordernde Zukunft vor sich. Die Komplexität dieser Aufgabe steigt mit den wachsenden Anforderungen an Bauprojekte. Das erschwert einerseits Investitionsentscheidungen und verursacht andererseits einen immer höheren Arbeitsaufwand, um weiterhin ein strukturiertes Management sicherzustellen.

Zwei internationale Branchentrends sind daher für das Asset Management im Immobilien-Bereich künftig unerlässlich:

Nachhaltigkeit

In Anbetracht der Herausforderungen des Klimawandels werden Investitionsentscheidungen immer mehr aufgrund von Nachhaltigkeitskriterien getroffen. Einerseits, da die Nachfrage beständig steigt, andererseits, weil das Einhalten solcher Kriterien auch auf hohe Bauqualität schließen lässt. Darüber hinaus gibt es eine rechtliche Komponente: die ESG-Kriterien.

Das Kürzel ESG steht für:

  • Environmental (Umwelt),
  • Social (Soziales)
  • und Governance (Unternehmensführung).

Gemeint ist damit umweltfreundliches, sozial verträgliches und verantwortungsbewusstes Bauen. Die gesetzliche Grundlage hierfür liefert die EU-Taxonomie-Verordnung: Sie zwingt seit ihrer Einführung 2020 viele Anbieter von Finanzprodukten zur Offenlegung ihrer Investitionen und definiert, welche Investitionen als nachhaltig angesehen werden dürfen.

Asset Management Immobilien ESG

Beispiele für nachhaltige Bautätigkeiten sind ein sparsames Ressourcenmanagement, energieeffizientes Bauen, geringer Flächenverbrauch, Arbeitssicherheit auf der Baustelle, Maßnahmen für Mieterzufriedenheit, Barrierefreiheit, eine ordentliche Baustellendokumentation, durchgängiges Qualitätsmanagement u. v. m.

Wie schon kurz angesprochen sind nachhaltig errichtete Bauobjekte aber nicht nur aus moralischen Gründen und aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen extrem gefragt: Investoren, die diese Kriterien berücksichtigen, gelten als verantwortungsbewusst und erhöhen so die Attraktivität Ihrer Anlageobjekte. Nachhaltigkeit sichert also einen Wettbewerbsvorteil.

Digitalisierung

Ein Fokus auf Nachhaltigkeit hilft Asset Managern vor allem dabei, die richtigen Investitionen zu tätigen. Die Digitalisierung wiederum vereinfacht den Management-Prozess selbst. Um den steigenden Arbeitsaufwand abzufedern und ein schlankes, strukturiertes Asset Management für Immobilien zu ermöglichen, ist es heute ein Muss, die Möglichkeiten der Digitalisierung voll auszuschöpfen.

Durch den Einsatz digitaler Technologien und Lösungen können Prozesse optimiert, Kosten reduziert und die Effizienz bei der Verwaltung von Immobilien verbessert werden.

Einige Beispiele:

  • Die digitale Baustelle und IoT-Lösungen für die lückenlose Datenerhebung sorgen für einen umfangreichen Datenbestand für die spätere Verwaltung.
  • Projektmanagement-Softwares erleichtern die tägliche Arbeit und sparen Zeit und Kosten.
  • Digitale Dokumentationstools speichern wichtige Informationen sicher und langfristig ab.
  • Die Kommunikation mit allen Stakeholdern gelingt schnell, einfach und nachvollziehbar.

Die Digitalisierung unterstützt somit das Asset Management für Immobilien dabei, effektiver und effizienter zu werden und trägt – als zusätzlicher Bonus – ebenfalls einen Teil zur nachhaltigen Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien bei.

Wie Sie diese beiden Trends für sich nutzen können? Dazu gleich mehr.

So gelingt zukunftssicheres Immobilien-Asset-Management

Sowohl die Zukunft der Baubranche als auch jene der Immobilienwirtschaft erfordern also mehr Nachhaltigkeit und Effizienz, um am Markt zu bestehen. Daher zum Abschluss noch einige Ideen, wie Sie als Asset Manager das Maximum für sich herausholen können.

In ESG-konforme Anlageobjekte investieren

Wir haben es bereits erwähnt, Investitionsentscheidungen sind heute schwieriger denn je. Eine Trendstudie von Drees & Sommer für Österreich aus dem Jahr 2022 kam zum Schluss, dass besonders die drei ESG-Kriterien …

  • Energieeffizienz (E),
  • Mieterzufriedenheit (S)
  • und Dokumentations- und Qualitätsmanagement (G)

… entscheidende Faktoren im Asset Management für Immobilien sind.

Asset Management Immobilien ESG
Entscheidende Faktoren für Anlageobjekte

Es empfiehlt sich also, besonders darauf zu achten und allgemein den ESG-Kriterienkatalog oder andere Nachhaltigkeitsrichtlinien bei der Auswahl des Portfolios im Hinterkopf zu behalten. Denn die Nachfrage richtet sich ganz klar immer mehr auf umweltschonende und verantwortungsvolle Bauobjekte aus.

Daten automatisiert sammeln & auswerten

Schon in der Bauphase lohnt es sich, auf smarte Geräte und IoT-Sensoren zu setzen, die Daten sammeln und aufbereiten. Noch nützlicher sind solche Tools schließlich für das spätere Property und Facility Management, um etwa den Energieverbrauch zu verfolgen oder Wartungszyklen zu definieren.

Die Auswertung der Gebäudedaten kann zudem strategische Entscheidungen im Immobilien-Asset-Management vereinfachen, potenzielle Risiken erkennen und das Gewährleistungsmanagement unterstützen – indem etwa Mängel frühzeitig beseitigt werden. Das spart unnötige Zusatzkosten und führt zu höherer Mieterzufriedenheit, einem der wichtigsten ESG-Kriterien.

Dokumente effizient verwalten & langfristig sichern

Software-Lösungen unterstützen außerdem bei der Verwaltung und Verwahrung der genannten Daten. Sie müssen etwa bei Fragen zum Objekt nicht immer das Bauunternehmen kontaktieren, da alle Informationen schon beim Bau digital erfasst wurden und jederzeit zur Verfügung stehen.

Das sorgt gleichzeitig für langfristige Beweissicherheit: Wenn es beispielsweise zu einem Streit mit einer Mietpartei kommt, helfen ordentliche Unterlagen dabei, die Sachlage zu klären und eine Eskalation zu verhindern.

Nicht zu verachten ist außerdem der wirtschaftliche Wert dieser Daten: Eine strukturierte, einfach nachvollziehbare Dokumentation ist ein eindeutiger Wettbewerbsvorteil, wenn das Anlageobjekt in Zukunft einmal verkauft werden soll:

Verwaltungskosten einsparen

Überdies lässt sich mit digitalen Management-Tools nicht nur der Wert einer Immobilie erhöhen. Sie sparen ebenfalls eine Menge Zeit und Kosten für Verwaltungstätigkeiten. Wartungen planen, Mängel beseitigen, Aufgaben an Handwerksbetriebe verteilen, die Gebäudedokumentation ergänzen u. v. m. – all diese Tätigkeiten sind im Handumdrehen erledigt.

Verstärkte Zusammenarbeit und Kommunikation

Nicht zu unterschätzen für das Asset Management bei Immobilien ist abschließend der Wert von transparenter Kommunikation und guter Zusammenarbeit. Denn wer richtig kommuniziert, muss sich vielen typischen Problemen gar nicht erst stellen:

  • So etwa erhöht sich die Mieterzufriedenheit automatisch, wenn diese einen zuverlässigen Ansprechpartner für ihre Fragen haben und frühzeitig über aktuelle Geschehnisse rund um das Gebäude informiert werden. Das hilft Ihnen, Leerstände vorauszusehen, insgesamt zu verringern und bestehende Mieter langfristig zu halten.
  • Das Facility Management profitiert ebenfalls vom regelmäßigen Austausch zwischen Asset Manager und/oder Facility Manager und den Handwerkern. Wartungen, Sanierungen und Mängelbehebungen werden zusätzlich unterstützt durch aktuelle Gebäudepläne samt Planmarkern, Fotos und Notizen mit ergänzenden Informationen.
  • Zu guter Letzt profitieren Investoren vom laufenden Überblick über alle Vorkommnisse rund um ihre Immobilien, etwa als Entscheidungsgrundlage für künftige Investitionen.
Asset Management Immobilien Kriterien

Der Wert eines professionellen Asset Managements für Immobilien

Das Asset Management für Immobilien ist eine anspruchsvolle, aber lohnende Tätigkeit. Dabei geht es um mehr als nur Gewinnmaximierung: Eine nachhaltige und effektive Verwaltung soll langfristigen Wert und Rentabilität für eine Immobilie schaffen.

Dadurch profitieren zum einen Anleger und Asset Manager, zum anderen die Mieter, die hier ihren Lebensmittelpunkt verbringen oder eine angenehme Arbeitsatmosphäre vorfinden – und in weiterer Folge sogar Umwelt, Klima und Gesellschaft.

Zusammengefasst basiert ein professionelles, zukunftssicheres Real Estate Asset Management auf diesen drei Faktoren:

  • Investitionen in nachhaltige Anlageobjekte – sowohl finanziell als auch ökologisch
  • digitale Tools als Helfer gegen den steigenden Verwaltungsaufwand
  • Fokus auf Zusammenarbeit und Kommunikation trotz Digitalisierung

FAQ zum Asset Management für Immobilien

Was ist ein Asset Manager für Immobilien?

Ein Asset Manager ist für die effiziente Verwaltung und Wertsteigerung einer oder mehrerer Immobilien zuständig. Er plant strategische Maßnahmen, kümmert sich um die Vermietung (entweder für das gesamte Objekt oder einzelne Einheiten), optimiert die laufenden Kosten, ist für das Qualitätsmanagement zuständig und übernimmt die Kommunikation mit allen Stakeholdern – z. B. Investoren und Mieter.

Was sind Asset-Immobilien?

Im Grunde ist jede Immobilie ein Asset, d. h. ein Vermögensgegenstand. Im Kontext des Asset Managements zählen dazu jedoch eher jene Gebäude, die als Investition bzw. Anlageobjekt dienen sollen und nicht zur Eigennutzung. Das Ziel des Asset Managers ist es, den Wert des Immobilienportfolios zu steigern und eine hohe Rendite damit zu erzielen.

Was gehört zum Asset Management im Allgemeinen?

Asset Management ist der englische Begriff für Vermögensverwaltung. Ein Asset Manager kümmert sich also um die Verwaltung des Anlagevermögens von Investoren. Dazu zählen beispielsweise Aktien, Anleihen, Rohstoffe oder eben Immobilien.

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