Ein Bauvorhaben sollte mit all seinen Teilbereichen – also den vereinbarten Fristen, Preisen und Leistungen – in einem angemessenen Dokument festgeschrieben werden. So ein Dokument ist der Bauvertrag. An die dort festgehaltenen Abmachungen haben sich Auftraggeber und Auftragnehmer gleichermaßen zu halten. So können Missverständnisse, Grauzonen und Streitigkeiten noch vor Baubeginn ausgeräumt werden.
Der Bauvertrag regelt also ein Bauvorhaben – ob es sich hier um einen Neubau, einen Umbau, eine Sanierung oder diverse Installationen handelt ist nebensächlich. Was den gesetzlichen Rahmen angeht ist es aber von Wichtigkeit, um welches Vorhaben es sich handelt, denn das Bauwerk bzw. das Bauvorhaben entscheidet, welche Gesetze, Regelungen und Normen zum Tragen kommen.
Das ist der Grund, wieso ein Bauvertrag selten dem anderen gleicht. Er ist mit all seinen Teilbereichen, verschiedenen Grundlagen und Optionen ein komplexes Dokument, das rechtlicher Expertise sowie einer genauen Prüfung bedarf.
Die essenziellen Informationen rund um den Bauvertrag, die Verjährung sowie Kündigung eines Bauvertrages erhalten Sie im folgenden Ratgeber.
Sehen Sie sich hier an, wie ein Bauvertrag aussieht und laden Sie Ihr Bauvertrag-Muster herunter.
Hinweis: Die folgenden Inhalte beziehen sich auf die Regelungen des BGB bzw. der VOB (Deutschland) sowie auf die Vorschriften des ABGB und der ÖNORM B 2110 (Österreich).
Bauvertrag: Was ist das?
Der Bauvertrag gilt in Österreich und auch in Deutschland als Werkvertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller, Unternehmen, Privatperson) und einem Auftragnehmer (Bauunternehmen oder Handwerksbetrieb). Der Vertrag lässt einiges an Spielraum, was den Inhalt angeht. Mit Sicherheit enthält er aber das Angebot, das von einem Unternehmen oder Betrieb anderen Unternehmen oder Privatpersonen unterbreitet wird. Dieses Angebot kann angenommen oder abgelehnt werden – dementsprechend kommt ein Bauvertrag zustande oder nicht.
Was regelt ein Bauvertrag?
In dem Schriftstück sind Leistungen, Preise und Fristen hinsichtlich eines Bauwerks bzw. eines Teils davon geregelt und Abmachungen zu Herstellung, Wiederherstellung, Umbau und Abriss festgeschrieben. Auch Abmachungen bezüglich Einzelleistungen sollten vertraglich verankert werden. Das heißt, dass Bauverträge auch für Sanierungen bzw. Arbeiten an Sanitäranlagen, Elektro- und Heizungsinstallationen sowie Malerarbeiten abgeschlossen werden, nicht nur für komplette Neubauten.
Häufig enthalten Bauverträge auch Klauseln und Sonderregelungen. In diesen steht z. B. geschrieben, dass alle Änderungen – auch minimale Anpassungen – mit einer Unterschrift beider Parteien abgesegnet werden müssen. Auch, dass eine Versicherung abgeschlossen werden muss, sodass im Insolvenzfall des Unternehmens Privatpersonen bzw. andere Unternehmen abgesichert sind, ist eine oft enthaltene Klausel im Bauvertrag.
Bauvertrag nach VOB oder BGB? Oder ABGB und ÖNORM?
In einem Bauvertrag werden also Zuständigkeiten, Fristen und zu erbringende Leistungen festgehalten.
In Österreich bildet das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch die rechtliche Grundlage eines Werkvertrags (und somit auch des Bauvertrags). ÖNORMEN kommen als verbindliches Regelwerk hinzu, das Lücken und Grauzonen im ABGB schließt bzw. ausräumt und es um diverse wichtige Sachverhalte erweitert.
In Deutschland hängt es stark vom Bauvorhaben ab, ob das deutsche BGB oder die VOB gilt.
Was ist was? Die Gesetze und Regeln kurz erklärt:
Deutschland: Bauvertrag BGB und VOB Vertrag
Das BGB ist das Bürgerliche Gesetzbuch und Teil des deutschen Privatrechts, welches sich auf Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen bezieht. Zusammen mit weiteren Nebengesetzen bildet es das Privatrecht.
Die VOB ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie ist im Unterschied zum BGB keine Rechtsverordnung, sondern ein Regelwerk. Sie besteht aus VOB/A, VOB/B und VOB/C. Ein VOB Vertrag ist rechtlich wie AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) zu behandeln.
Österreich: ABGB und ÖNORM
In Österreich gelten das ABGB und die ÖNORM. ÖNORMEN weichen häufig und mitunter sehr stark von den gesetzlichen Bestimmungen im ABGB ab. Das rührt daher, dass das ABGB viel Spielraum für Bauleistungen lässt.
ÖNORMEN nehmen explizit auf die Bauwirtschaft Bezug und verkleinern so den Interpretationsspielraum des ABGB. Rechtliche Unsicherheiten, fehlende Fairness und Grauzonen des Werksvertragrechts sollen mit der Werksvertragnorm vermieden bzw. ausgeglichen werden.
Bauvertrag: welche Arten gibt es?
Es gibt drei verschiedene Arten von Bauverträgen, die sich in ihrem Umfang und in Sachen Kompetenzverteilung maßgeblich unterscheiden:
Ein Bauvertrag ist ein komplexes Dokument mit vielen Teilbereichen. Gesetze, Normen, Klauseln und Sonderregelungen übersteigen die Kompetenzen von Auftraggeber sowie Auftragnehmer unter Umständen. Zudem lässt er sehr viel Spielraum, was den Umfang, den Inhalt und die Ausführlichkeit angeht. Das macht eine Rechtsberatung bzw. Prüfung von Fachexperten im Grunde unumgänglich.
Bauvertrag: Inhalt
Die Basis eines Bauvertrags ist die Festschreibung von Vereinbarungen, die zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer getroffen wurden. Auftraggeber können Privatpersonen oder Unternehmen sein, Auftragnehmer sind in der Regel Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe, je nach Umfang des Vorhabens.
Dem Auftragnehmer obliegt die Durchführung eines Bauvorhabens – dafür erhält er eine finanzielle Gegenleistung, die mit dem Auftraggeber festgelegt wurde. Die Teilleistungen des Vorhabens werden vor Baubeginn definiert und – idealerweise ausführlich – im Vertrag verankert.
Essenzielle Inhalte
Im Bauvertrag enthalten sein müssen die Hauptleistungen (also das Bauobjekt und die Kosten). Allerdings gelten diese bereits dann als ausreichend definiert, wenn ein Verweis auf den „derzeit gültigen Listenpreis“, die „derzeit gültigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)“ oder ÖNORMEN besteht.
Grundsätzlich ändern sich die Inhalte eines Bauvertrags von Objekt zu Objekt, denn Hochbau, Tiefbau, Brückenbau, Straßenbau etc. haben ihre spezifischen Anforderungen.
Der Sinn und Zweck hinter den gesetzlichen Vorschriften und den zusätzlichen Regelungen der VOB und ÖNORM ist es, individuelle Gegebenheiten hinsichtlich verschiedener Bauvorhaben bzw. Objekte und Werke berücksichtigen zu können.
Empfohlene Inhalte
Es existiert keine allgemeingültige und -anwendbare Liste an Informationen, die in einem Muster-Bauvertrag enthalten sein müssen, da hier abgesehen von den Hauptleistungen viel Spielraum besteht. Die folgenden Aspekte sollten aber auf jeden Fall geregelt und festgeschrieben werden, um etwaigen Missverständnissen im Bauablauf oder gar rechtlichen Konsequenzen wie etwa Gerichtsverfahren aus dem Weg gehen zu können:
Was den Inhalt von Bauverträgen jeglicher Art angeht, so gilt der Grundsatz, dass lieber zu viel als zu wenig festgeschrieben werden sollte. Legen Sie sich am besten eine Bauvertrag-Vorlage nach VOB, ÖNORM & Co. zurecht, je nachdem, welchem Regelwerk Sie unterliegen.
Pflichten im Sinne der ÖNORM? Dokumentieren mit BauMaster
Wird vereinbart, dass dem Bauvertrag die ÖNORM B 2110 zugrunde liegt, dann besteht in Österreich die Pflicht zur Baudokumentation. Diese passiert in der Regel über ein Bautagebuch (Bauleitung und Architekten) oder als Bautagesbericht (Baufirma).
Mit Hilfe der digitalen Softwarelösung kann jederzeit auf alle Aufzeichnungen zugegriffen werden und nachvollzogen werden, ob, wann und durch welche Instanz ein Vertragsbruch passiert ist.
Bauvertrag: so kommt er zustande
Die im Bauvertrag verankerten Aspekte folgen dem Prinzip Angebot und Annahme, denn der Anbieter unterbreitet ein Angebot, das der Empfänger annehmen kann. Die Hauptleistungen und der Preis müssen enthalten sein. Wird ein Angebot vom Angebotsempfänger angenommen, so geht dem eine Willenserklärung voraus. Der Angebotsempfänger setzt den Anbieter davon in Kenntnis, dass das Angebot angenommen wird. Sind beide Seiten zufrieden, so liegt eine einvernehmliche Willenserklärung vor und der Bauvertrag kommt zustande.
Ablehnung und Gegenangebot
Wird etwa ein Teil des Angebots vom Empfänger abgelehnt bzw. soll ein Aspekt abgeändert werden, so gilt dies als Ablehnung des vorgelegten Angebots. Kommt ein Gegenangebot von Seiten des Empfängers – etwa ein neuer Preis – dann kann dieses Angebot wiederum vom Auftragnehmer angenommen, abgelehnt bzw. mit einem weiteren Gegenangebot beantwortet werden.
Bindungsfrist
Bei den Angeboten seitens der Auftragnehmer (Unternehmen) kommt in der Regel eine Bindungsfrist zum Tragen. Aufgrund von Planungssicherheit geben die meisten Unternehmen eine Frist vor, bis zu welcher das Angebot angenommen werden kann.
Wird in Österreich im Zuge eines Angebots keine Bindungsfrist definiert, dann gilt das Angebot maximal zwei Wochen. In Deutschland liegt die Frist für die Annahme eines Angebots ebenfalls bei zwei Wochen.
Es empfiehlt sich, die vertraglich festgehaltenen Vereinbarungen einer Prüfung von Rechtsexperten zu unterziehen.
Bauvertrag: Verjährung, Rücktritt und Kündigung eines Bauvertrages
Viele Mängel am Bau zeigen sich erst nach Jahren der Benützung des Bauwerks. Ab einer gewissen Zeit haftet der Auftragnehmer nicht mehr für etwaige Mängel. Das bedeutet aber nicht, dass ein Gewährleistungsanspruch von einen Tag auf den anderen erlischt, sondern dass ein Auftragnehmer die Beseitigung diverser Mängel ablehnen darf.
Verjährung in Österreich und Deutschland
Die deutschen und österreichischen Gesetze und Normen sehen unterschiedliche Verjährungs-Regelungen vor:
Wichtig: Die Verhandlung über Mängel – samt Feststellung, Mahnung, Klage etc. – gilt als Hemmung der Verjährung. Die Zeit, die verhandelt, geklagt etc. wird, gehört nicht zum Verjährungszeitraum. Erst, wenn eine Partei aus den Verhandlungen aussteigt, läuft die Verjährung weiter.
Bauvertrag kündigen: Auftraggeber und Auftragnehmer in D und Ö
Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich der Bauvertrag kündigen. Das BGB und die VOB bzw. ABGB und ÖNORM schreiben hier unterschiedliche Dinge vor. Generell ist der Sachverhalt Kündigung des Bauvertrages in Deutschland expliziter geregelt als in Österreich.
Österreich: Rücktrittsrecht laut ABGB und das Widerrufsrecht
In Österreich gibt es die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Dies kann laut § 918 ABGB gemacht werden, wenn der Vertrag vom Auftragnehmer „entweder nicht zur gehörigen Zeit, am gehörigen Ort oder auf die bedungene Weise erfüllt wird“. Terminverzögerungen und Mängel sind meist der Hauptgrund für den Rücktritt vom Bauvertrag.
Hier muss dem Auftragnehmer aber eine Nachfrist gewährt werden, in der er den versäumten Pflichten nachkommen kann. Die Frist muss angemessen lang sein und darf den Auftragnehmer vor keine unmöglichen Aufgaben stellen.
Abgesehen von der Nichterfüllung von vertraglich vereinbarten Pflichten gibt es auch den ‚Rücktritt aus wichtigem Grund‘. Von diesem Rücktrittsrecht kann Gebrauch gemacht werden, wenn der Auftraggeber aus triftigem Grund das Vertrauen in den Auftragnehmer verloren hat.
Es gibt keine Kündigungsfrist, die dieses Rücktrittsrecht regelt. Eine Vertragsauflösung ist nur dann sinnvoll, wenn die Gründe für die Aufkündigung in einem Bauvertrag verankert wurden. Wichtige Gründe, die im Vertrag stehen sollten, sind Verletzungen weiterer Vereinbarungen.
Von dem Recht sollte nur Gebrauch gemacht werden, wenn die Leistungen noch nicht zur Gänze erbracht wurden. Ansonsten muss vom Auftragnehmer die Rückkehr zum vorherigen Zustand verlangt werden – das würde bedeuten, dass ein Objekt abgerissen werden muss.
Bei Bauverträgen gibt es ein Widerrufsrecht, das einen Rückzug vom Vertrag im Zeitraum von zwei Wochen nach Abschluss erlaubt. Das Widerrufsrecht soll Auftraggeber davor schützen, bei unbedachten Entscheidungen in eine prekäre Lage zu kommen.
Deutschland: BGB und VOB als Auftraggeber
Das BGB sieht vor, dass ein Auftraggeber den Bauvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sollte das so gehandhabt werden, dann stehen dem Auftragnehmer allerdings eine Vergütung zu. 5 % der Gesamtvergütung fallen hier an, was bei einem Bauvorhaben mehrere Tausend Euro ausmacht.
Die VOB besagt, dass ein Auftraggeber den Bauvertrag aufkündigen kann, wenn Mängel festgestellt wurden und diese nicht in der angemessenen Frist durch mangelfreie Leistungen ersetzt wurden. Zudem muss die Absicht der Kündigung bei Nichteinhaltung bzw. Nichterfüllen ausgesprochen werden. Trifft der Fall ein und wurde die Kündigungsabsicht bei Nichterfüllen ausgesprochen, dann kann ein Auftraggeber den Bauvertrag kündigen.
Deutschland: BGB und VOB als Auftragnehmer
Im BGB ist die Kündigung als Auftragnehmer so geregelt, dass ein BGB Bauvertrag gekündigt werden darf, wenn ein Auftragnehmer in Verzug gerät aufgrund ausbleibender Leistungen seitens des Auftraggebers. Auch dem Auftraggeber muss eine Frist geboten werden, um die ausstehende Leistung zu erbringen. Die Kündigung muss ebenfalls schriftlich übermittelt werden.
Im Zuge des VOB ist ein Auftragnehmer dazu berechtigt, den VOB Bauvertrag zu kündigen, wenn er von Seiten des Auftragnehmers an der Erfüllung der Leistungen gehindert wird. Wieder muss der Auftraggeber informiert werden und auch dann steht ihm eine Frist zu, in der die Hindernisse zu beseitigen sind. Die Kündigung verläuft über den Schriftweg.
Bauvertrag aufsetzen: ÖNORM-, BGB- & VOB-Vertrag-Muster
Damit Sie eine Orientierung erhalten, wie ein Bauvertrag in seiner Basis-Form aussehen sollte, stellen wir Ihnen einen Bauvertrag-Vordruck als Mustervorlage zum Herunterladen zur Verfügung:
Bauvertrag: alles richtig regeln
Umfang und Inhalt eines Bauvertrags hängt von den jeweiligen Bauvorhaben ab. Für alle Vorhaben lässt sich aber sagen, dass ein Bauvertrag eine unabdingbare Absicherung für Auftraggeber und Auftragnehmer darstellt.
Es empfiehlt sich, lieber zu viele als zu wenige Informationen und Abmachungen sowie Zuständigkeiten vertraglich festzuhalten, um späteren Problemen aus dem Weg zu gehen. Zudem ist das Hinzuziehen von rechtlicher Expertise im Bereich Bauwesen und die Verwendung eines Bauvertrag-Musters Ihr Garant für einen entspannten Bauablauf.
FAQ – Die Antworten auf häufige Fragen
Was regelt ein Bauvertrag?
In einem Bauvertrag werden Zuständigkeiten, Fristen und zu erbringende Leistungen festgeschrieben, an welche sich Auftraggeber und Auftragnehmer zu halten haben. Ein Bauvertrag kann unterschiedliche Dinge enthalten und unter Umständen komplex und umfangreich sein.
Was sollte ein Bauvertrag unbedingt enthalten?
Ein Bauvertrag sollte Informationen zur Art des Vertrags – also ihm zugrundeliegende Normen – enthalten und zudem folgende Aspekte klären:
Welche Arten von Bauverträgen gibt es?
Es gibt drei verschiedene Bauvertrags-Arten, die sich bezüglich der Verantwortung und Zuständigkeiten unterscheiden:
Wie kommt ein Bauvertrag zustande?
Ein Bauvertrag kommt zustande, wenn ein Angebot seitens des Auftragnehmers von einem Auftraggeber angenommen wird. Wird etwa ein Teil des Angebots vom Empfänger abgelehnt bzw. soll ein Aspekt abgeändert werden, so gilt dies als Ablehnung des vorgelegten Angebots.
