Bauvertrag: Nach BGB oder VOB?

Ein Bauvorhaben sollte mit all seinen Teilbereichen – also den vereinbarten Fristen, Preisen und Leistungen – in einem angemessenen Dokument festgeschrieben werden. So ein Dokument ist der Bauvertrag. An die dort festgehaltenen Abmachungen haben sich Auftraggeber und Auftragnehmer gleichermaßen zu halten. So können Missverständnisse, Grauzonen und Streitigkeiten noch vor Baubeginn ausgeräumt werden.

Der Bauvertrag regelt also ein Bauvorhaben – ob es sich hier um einen Neubau, einen Umbau, eine Sanierung oder diverse Installationen handelt ist nebensächlich. Was den gesetzlichen Rahmen angeht ist es aber von Wichtigkeit, um welches Vorhaben es sich handelt, denn das Bauwerk bzw. das Bauvorhaben entscheidet, welche Gesetze, Regelungen und Normen zum Tragen kommen.

Das ist der Grund, wieso ein Bauvertrag selten dem anderen gleicht. Er ist mit all seinen Teilbereichen, verschiedenen Grundlagen und Optionen ein komplexes Dokument, das rechtlicher Expertise sowie einer genauen Prüfung bedarf.

Die essenziellen Informationen rund um den Bauvertrag, die Verjährung sowie Kündigung eines Bauvertrages erhalten Sie im folgenden Ratgeber.

Sehen Sie sich hier an, wie ein Bauvertrag aussieht und laden Sie Ihr Bauvertrag-Muster herunter.

Hinweis: Die folgenden Inhalte beziehen sich auf die Regelungen des BGB bzw. der VOB (Deutschland) sowie auf die Vorschriften des ABGB und der ÖNORM B 2110 (Österreich).

Bauvertrag: Was ist das?

Der Bauvertrag gilt in Österreich und auch in Deutschland als Werkvertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller, Unternehmen, Privatperson) und einem Auftragnehmer (Bauunternehmen oder Handwerksbetrieb). Der Vertrag lässt einiges an Spielraum, was den Inhalt angeht. Mit Sicherheit enthält er aber das Angebot, das von einem Unternehmen oder Betrieb anderen Unternehmen oder Privatpersonen unterbreitet wird. Dieses Angebot kann angenommen oder abgelehnt werden – dementsprechend kommt ein Bauvertrag zustande oder nicht.

Was regelt ein Bauvertrag?

In dem Schriftstück sind Leistungen, Preise und Fristen hinsichtlich eines Bauwerks bzw. eines Teils davon geregelt und Abmachungen zu Herstellung, Wiederherstellung, Umbau und Abriss festgeschrieben. Auch Abmachungen bezüglich Einzelleistungen sollten vertraglich verankert werden. Das heißt, dass Bauverträge auch für Sanierungen bzw. Arbeiten an Sanitäranlagen, Elektro- und Heizungsinstallationen sowie Malerarbeiten abgeschlossen werden, nicht nur für komplette Neubauten.

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Die Regelungen eines Bauvertrages

Bauvertrag nach VOB oder BGB? Oder ABGB und ÖNORM?

In einem Bauvertrag werden also Zuständigkeiten, Fristen und zu erbringende Leistungen festgehalten.

In Österreich bildet das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch die rechtliche Grundlage eines Werkvertrags (und somit auch des Bauvertrags). ÖNORMEN kommen als verbindliches Regelwerk hinzu, das Lücken und Grauzonen im ABGB schließt bzw. ausräumt und es um diverse wichtige Sachverhalte erweitert.

In Deutschland hängt es stark vom Bauvorhaben ab, ob das deutsche BGB oder die VOB gilt.

Was ist was? Die Gesetze und Regeln kurz erklärt:

Deutschland: Bauvertrag BGB und VOB Vertrag

Das BGB ist das Bürgerliche Gesetzbuch und Teil des deutschen Privatrechts, welches sich auf Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen bezieht. Zusammen mit weiteren Nebengesetzen bildet es das Privatrecht.

  • Im Zuge privater Bauvorhaben in Deutschland kommt das BGB zum Tragen. Ein BGB Bauvertrag definiert die beim Bauvorhaben involvierten Parteien, die Hauptleistungen und in der Regel auch die Vergütung sowie die vereinbarte Dauer des Bauvorhabens.

Die VOB ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie ist im Unterschied zum BGB keine Rechtsverordnung, sondern ein Regelwerk. Sie besteht aus VOB/A, VOB/B und VOB/C. Ein VOB Vertrag ist rechtlich wie AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) zu behandeln.

  • Geht es um Vorhaben, die von öffentlicher Hand in Auftrag gegeben werden, dann ist die Einhaltung der Regeln der VOB Pflicht.
  • Im privaten Bereich ist es wichtig, zu wissen, dass die VOB bzw. Teile davon explizit im Bauvertrag als Bestandteil des Vertrags genannt werden müssen, um als verbindlich zu gelten.
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Die Unterschiede der Bauvertragsregelungen zwischen VOB und BGB in Deutschland

Österreich: ABGB und ÖNORM

In Österreich gelten das ABGB und die ÖNORM. ÖNORMEN weichen häufig und mitunter sehr stark von den gesetzlichen Bestimmungen im ABGB ab. Das rührt daher, dass das ABGB viel Spielraum für Bauleistungen lässt.

ÖNORMEN nehmen explizit auf die Bauwirtschaft Bezug und verkleinern so den Interpretationsspielraum des ABGB. Rechtliche Unsicherheiten, fehlende Fairness und Grauzonen des Werksvertragrechts sollen mit der Werksvertragnorm vermieden bzw. ausgeglichen werden.

  • Die ÖNORM B 2110 bezeichnet die Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen in Österreich. Sie ist eine nationale ÖNORM, was bedeutet, dass sie für Österreich erarbeitet wurde und im Land das Bauwesen regelt.
  • Die Werksvertragnorm gilt als Zusatz zum Werksvertragsrecht (ABGB) und bedarf eines expliziten Abschlusses (wie die VOB), um Gültigkeit zu erlangen, da sie kein Gesetz darstellt.
  • Das Werksvertragrecht orientiert sich am Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Um den Spielraum, den das ABGB lässt, klarer zu definieren, wird die ÖNORM herangezogen.
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Die Unterschiede der Regelungen zum Bauvertrag in Österreich

Bauvertrag: welche Arten gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten von Bauverträgen, die sich in ihrem Umfang und in Sachen Kompetenzverteilung maßgeblich unterscheiden:

  • Alleinunternehmervertrag: Ein Unternehmer verpflichtet sich zur Erstellung eines Bauobjekts, während die Planung eine andere Instanz übernimmt.
  • Generalunternehmervertrag: Ein Unternehmen übernimmt alle Aufgaben von Bauplanung bis Übergabe des fertigen Bauobjekts.
  • Totalunternehmervertrag: Alle anfallenden Aufgaben bzw. jeglicher Teilbereich wird von einem Unternehmer übernommen – dazu gehört alles von der Planung bis zur Schlüsselübergabe.

Ein Bauvertrag ist ein komplexes Dokument mit vielen Teilbereichen. Gesetze, Normen, Klauseln und Sonderregelungen übersteigen die Kompetenzen von Auftraggeber sowie Auftragnehmer unter Umständen. Zudem lässt er sehr viel Spielraum, was den Umfang, den Inhalt und die Ausführlichkeit angeht. Das macht eine Rechtsberatung bzw. Prüfung von Fachexperten im Grunde unumgänglich.

Bauvertrag: Inhalt

Die Basis eines Bauvertrags ist die Festschreibung von Vereinbarungen, die zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer getroffen wurden. Auftraggeber können Privatpersonen oder Unternehmen sein, Auftragnehmer sind in der Regel Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe, je nach Umfang des Vorhabens.

Dem Auftragnehmer obliegt die Durchführung eines Bauvorhabens – dafür erhält er eine finanzielle Gegenleistung, die mit dem Auftraggeber festgelegt wurde. Die Teilleistungen des Vorhabens werden vor Baubeginn definiert und – idealerweise ausführlich – im Vertrag verankert.

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Die wesentlichen Inhalte eines Bauvertrages zusammengefasst

Essenzielle Inhalte

Im Bauvertrag enthalten sein müssen die Hauptleistungen (also das Bauobjekt und die Kosten). Allerdings gelten diese bereits dann als ausreichend definiert, wenn ein Verweis auf den „derzeit gültigen Listenpreis“, die „derzeit gültigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)“ oder ÖNORMEN besteht.

Der Sinn und Zweck hinter den gesetzlichen Vorschriften und den zusätzlichen Regelungen der VOB und ÖNORM ist es, individuelle Gegebenheiten hinsichtlich verschiedener Bauvorhaben bzw. Objekte und Werke berücksichtigen zu können.

Empfohlene Inhalte

Es existiert keine allgemeingültige und -anwendbare Liste an Informationen, die in einem Muster-Bauvertrag enthalten sein müssen, da hier abgesehen von den Hauptleistungen viel Spielraum besteht. Die folgenden Aspekte sollten aber auf jeden Fall geregelt und festgeschrieben werden, um etwaigen Missverständnissen im Bauablauf oder gar rechtlichen Konsequenzen wie etwa Gerichtsverfahren aus dem Weg gehen zu können:

  • Allgemeine Geschäftsbedingungen – zugrundeliegende Werkvertragsnormen bzw. ÖNORMEN
  • generelle Informationen zum Bauobjekt
  • Leistungsumfang
  • einzelne Arbeitsschritte
  • Zusändigkeiten
  • Masseangaben
  • Dauer und Fristen (inkl. Nachfristen und Kulanzen bei Verzögerungen)
  • Preisangaben
  • Sicherheitseinbehalt und Haftrücklass
  • Qualitätskontrollen (durch Sachverständigen oder Bauleiter)
  • Rücktrittsrecht und -gründe
  • Gewährleistungsfrist für Baumängel

Was den Inhalt von Bauverträgen jeglicher Art angeht, so gilt der Grundsatz, dass lieber zu viel als zu wenig festgeschrieben werden sollte. Legen Sie sich am besten eine Bauvertrag-Vorlage nach VOB, ÖNORM & Co. zurecht, je nachdem, welchem Regelwerk Sie unterliegen.

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Die grundsätzlichen Bestandteile eines Bauvertrages

Bauvertrag: so kommt er zustande

Die im Bauvertrag verankerten Aspekte folgen dem Prinzip Angebot und Annahme, denn der Anbieter unterbreitet ein Angebot, das der Empfänger annehmen kann. Die Hauptleistungen und der Preis müssen enthalten sein. Wird ein Angebot vom Angebotsempfänger angenommen, so geht dem eine Willenserklärung voraus. Der Angebotsempfänger setzt den Anbieter davon in Kenntnis, dass das Angebot angenommen wird. Sind beide Seiten zufrieden, so liegt eine einvernehmliche Willenserklärung vor und der Bauvertrag kommt zustande.

Ablehnung und Gegenangebot

Wird etwa ein Teil des Angebots vom Empfänger abgelehnt bzw. soll ein Aspekt abgeändert werden, so gilt dies als Ablehnung des vorgelegten Angebots. Kommt ein Gegenangebot von Seiten des Empfängers – etwa ein neuer Preis – dann kann dieses Angebot wiederum vom Auftragnehmer angenommen, abgelehnt bzw. mit einem weiteren Gegenangebot beantwortet werden.

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So kommt ein Bauvertrag zustande

Bindungsfrist

Bei den Angeboten seitens der Auftragnehmer (Unternehmen) kommt in der Regel eine Bindungsfrist zum Tragen. Aufgrund von Planungssicherheit geben die meisten Unternehmen eine Frist vor, bis zu welcher das Angebot angenommen werden kann.

Es empfiehlt sich, die vertraglich festgehaltenen Vereinbarungen einer Prüfung von Rechtsexperten zu unterziehen.

Bauvertrag: Verjährung, Rücktritt und Kündigung eines Bauvertrages

Viele Mängel am Bau zeigen sich erst nach Jahren der Benützung des Bauwerks. Ab einer gewissen Zeit haftet der Auftragnehmer nicht mehr für etwaige Mängel. Das bedeutet aber nicht, dass ein Gewährleistungsanspruch von einen Tag auf den anderen erlischt, sondern dass ein Auftragnehmer die Beseitigung diverser Mängel ablehnen darf.

Verjährung in Österreich und Deutschland

Die deutschen und österreichischen Gesetze und Normen sehen unterschiedliche Verjährungs-Regelungen vor:

  • In Österreich gilt eine 3-jährige Verjährungsfrist, die in der ÖNORM 2110 festgeschrieben steht. Sofern im Bauvertrag keine andere Frist vereinbart wurde, dann gelten laut ABGB und ÖNORM die drei Jahre. Dies betrifft auch Teilleistungen wie etwa Installationen bzw. Verputzarbeiten. Hier ist für etwaige Mängel eine schriftliche Mängelrüge an den Auftragnehmer zu stellen.
  • In Deutschland gewährleistet das BGB eine 5-jährige Verjährungsfrist. Anders verhält es sich mit vom Auftragnehmer verschwiegenen Mängeln – hier gilt eine 3-jährige Frist ab Kenntnis des Mangels. Es muss nicht der Mangel an sich verschwiegen werden, es reicht auch ein Verschweigen des Umstands, der in weiterer Folge zum Mangel führt.
  • Die VOB sieht für Bauwerke eine 4-jährige Verjährungsfrist vor. Die Gewährleistungsfrist startet bei der Annahme des Bauobjekts durch den Auftraggeber. Im VOB Vertrag kann auch eine andere Frist festgelegt werden.
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Die Verjährungsfristen im Bauvertrag (links für Österreich, rechts für Deutschland)

Bauvertrag kündigen: Auftraggeber und Auftragnehmer in D und Ö

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich der Bauvertrag kündigen. Das BGB und die VOB bzw. ABGB und ÖNORM schreiben hier unterschiedliche Dinge vor. Generell ist der Sachverhalt Kündigung des Bauvertrages in Deutschland expliziter geregelt als in Österreich.

Österreich: Rücktrittsrecht laut ABGB und das Widerrufsrecht

In Österreich gibt es die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Dies kann laut § 918 ABGB gemacht werden, wenn der Vertrag vom Auftragnehmer „entweder nicht zur gehörigen Zeit, am gehörigen Ort oder auf die bedungene Weise erfüllt wird“. Terminverzögerungen und Mängel sind meist der Hauptgrund für den Rücktritt vom Bauvertrag.

Abgesehen von der Nichterfüllung von vertraglich vereinbarten Pflichten gibt es auch den ‚Rücktritt aus wichtigem Grund‘. Von diesem Rücktrittsrecht kann Gebrauch gemacht werden, wenn der Auftraggeber aus triftigem Grund das Vertrauen in den Auftragnehmer verloren hat.

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Einen Bauvertrag zu kündigen geht nur aus triftigem Grund

Es gibt keine Kündigungsfrist, die dieses Rücktrittsrecht regelt. Eine Vertragsauflösung ist nur dann sinnvoll, wenn die Gründe für die Aufkündigung in einem Bauvertrag verankert wurden. Wichtige Gründe, die im Vertrag stehen sollten, sind Verletzungen weiterer Vereinbarungen.

Von dem Recht sollte nur Gebrauch gemacht werden, wenn die Leistungen noch nicht zur Gänze erbracht wurden. Ansonsten muss vom Auftragnehmer die Rückkehr zum vorherigen Zustand verlangt werden – das würde bedeuten, dass ein Objekt abgerissen werden muss.

Deutschland: BGB und VOB als Auftraggeber

Das BGB sieht vor, dass ein Auftraggeber den Bauvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sollte das so gehandhabt werden, dann stehen dem Auftragnehmer allerdings eine Vergütung zu. 5 % der Gesamtvergütung fallen hier an, was bei einem Bauvorhaben mehrere Tausend Euro ausmacht.

Die VOB besagt, dass ein Auftraggeber den Bauvertrag aufkündigen kann, wenn Mängel festgestellt wurden und diese nicht in der angemessenen Frist durch mangelfreie Leistungen ersetzt wurden. Zudem muss die Absicht der Kündigung bei Nichteinhaltung bzw. Nichterfüllen ausgesprochen werden. Trifft der Fall ein und wurde die Kündigungsabsicht bei Nichterfüllen ausgesprochen, dann kann ein Auftraggeber den Bauvertrag kündigen.

Deutschland: BGB und VOB als Auftragnehmer

Im BGB ist die Kündigung als Auftragnehmer so geregelt, dass ein BGB Bauvertrag gekündigt werden darf, wenn ein Auftragnehmer in Verzug gerät aufgrund ausbleibender Leistungen seitens des Auftraggebers. Auch dem Auftraggeber muss eine Frist geboten werden, um die ausstehende Leistung zu erbringen. Die Kündigung muss ebenfalls schriftlich übermittelt werden.

Im Zuge des VOB ist ein Auftragnehmer dazu berechtigt, den VOB Bauvertrag zu kündigen, wenn er von Seiten des Auftragnehmers an der Erfüllung der Leistungen gehindert wird. Wieder muss der Auftraggeber informiert werden und auch dann steht ihm eine Frist zu, in der die Hindernisse zu beseitigen sind. Die Kündigung verläuft über den Schriftweg.

Bauvertrag aufsetzen: ÖNORM-, BGB- & VOB-Vertrag-Muster

Damit Sie eine Orientierung erhalten, wie ein Bauvertrag in seiner Basis-Form aussehen sollte, stellen wir Ihnen einen Bauvertrag-Vordruck als Mustervorlage zum Herunterladen zur Verfügung:

Bauvertrag: alles richtig regeln

Umfang und Inhalt eines Bauvertrags hängt von den jeweiligen Bauvorhaben ab. Für alle Vorhaben lässt sich aber sagen, dass ein Bauvertrag eine unabdingbare Absicherung für Auftraggeber und Auftragnehmer darstellt.

Es empfiehlt sich, lieber zu viele als zu wenige Informationen und Abmachungen sowie Zuständigkeiten vertraglich festzuhalten, um späteren Problemen aus dem Weg zu gehen. Zudem ist das Hinzuziehen von rechtlicher Expertise im Bereich Bauwesen und die Verwendung eines Bauvertrag-Musters Ihr Garant für einen entspannten Bauablauf.

Bauvertrag rechtssicher regeln
Baufortschritt rechtssicher dokumentieren

FAQ – Die Antworten auf häufige Fragen

Was regelt ein Bauvertrag?

In einem Bauvertrag werden Zuständigkeiten, Fristen und zu erbringende Leistungen festgeschrieben, an welche sich Auftraggeber und Auftragnehmer zu halten haben. Ein Bauvertrag kann unterschiedliche Dinge enthalten und unter Umständen komplex und umfangreich sein.

Was sollte ein Bauvertrag unbedingt enthalten?

Ein Bauvertrag sollte Informationen zur Art des Vertrags – also ihm zugrundeliegende Normen enthalten und zudem folgende Aspekte klären:

  • Informationen zum Bauobjekt
  • Bauleistungen
  • Zuständigkeiten
  • Preise
  • Dauer und Fristen
  • Qualitätskontrolle
  • Rücktrittsrecht und Kündigungsrecht samt möglichen Gründen

Welche Arten von Bauverträgen gibt es?

Es gibt drei verschiedene Bauvertrags-Arten, die sich bezüglich der Verantwortung und Zuständigkeiten unterscheiden:

  • Im Zuge eines Alleinunternehmervertrags verpflichtet sich ein Unternehmer zur Erstellung eines Bauobjekts, während die Planung eine andere Partei übernimmt.
  • Der Generalunternehmervertrag besagt, dass ein Unternehmen alle Aufgaben von Bauplanung bis Übergabe des fertigen Bauobjekts übernimmt.
  • Beim Totalunternehmervertrag werden alle Aufgaben bzw. Teilbereiche von einem Unternehmer übernommen – dazu gehört alles von der Planung bis zur Schlüsselübergabe.

Wie kommt ein Bauvertrag zustande?

Ein Bauvertrag kommt zustande, wenn ein Angebot seitens des Auftragnehmers von einem Auftraggeber angenommen wird. Wird etwa ein Teil des Angebots vom Empfänger abgelehnt bzw. soll ein Aspekt abgeändert werden, so gilt dies als Ablehnung des vorgelegten Angebots.