VOB Gewährleistung: Fristen & Mängelansprüche bei Bauleistungen

Spätestens beim Thema Gewährleistung kommt es bei Bauprojekten jeder Art immer wieder zu Streitigkeiten. Im schlimmsten Fall werden jene vor Gericht ausgetragen. Das kostet Zeit, Nerven und viel Geld und zudem kann das Werk in der Zwischenzeit nicht genutzt oder veräußert werden. Die Ursache für Differenzen zwischen den beteiligten Parteien ist all zu oft eine unzureichende Mängeldokumentation. Die VOB Gewährleistung greift jedoch immer und wer gut dokumentiert, bekommt auch Recht.

Was Sie zum Thema Gewährleistung nach VOB wissen müssen und welche Begriffe dabei immer wieder fallen, erfahren Sie hier. So sind Sie bestens auf den nächsten Gewährleistungsfall vorbereitet und kennen die Zahlen und Fakten!

Gewährleistung nach VOB: Wichtige Begriffe

Gewährleistung nach deutschem Schuldrecht bedeutet, dass der Verantwortliche für jegliche Mängel an einer erbrachten Leistung geradestehen muss. Die Gewährleistung meint in der Praxis also nicht anderes als eine Mängelhaftung. Der Auftragnehmer hat hier das Recht auf Nachbesserung und Beseitigung der Mängel. Zu diesem Zeitpunkt befindet man sich vertraglich nicht mehr in der Erfüllungs-, sondern in der Gewährleistungsphase.

Laut Artikel §13 nach VOB/B muss eine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln sein. Das heißt die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Werkes muss im Idealfall bei der Abnahme genau jener entsprechen, die zuvor schriftlich festgelegt worden ist. Die Gewährleistung nach VOB regelt genau jene Abnahme, die Gewährleistung und alle mit ihr einhergehenden Fristen sowie die Art der Mängelrüge und alle Mängelansprüche zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.

Gewährleistungsfrist VOB: Fristen

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der erfolgreichen Gesamt- oder der Teilabnahme nach §12 VOB/B. Dabei werden mittels VOB verschiedene Zeitrahmen bestimmt. Verstreichen diese, dann verfallen auch alle Ansprüche durch den Auftraggeber an den Auftragnehmer. Das heißt, später angezeigte Mängel müssen nicht mehr behoben werden und gehen zu Lasten des Auftraggebers.

Achten Sie deshalb genauesten auf alle in der VOB vermerkten Fristen und legen Sie auch im Bauvertrag selbst gut durchdachte Fristen fest, damit ihr Bauprojekt am Ende einwandfrei verwendet oder veräußert werden kann!

  • Die Verjährungsfrist für Bauwerke beträgt vier Jahre.
  • Für andere Werke, zum Beispiel für vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen, gilt eine Verjährungsfrist nach VOB/B von nur zwei Jahren.
  • Bei elektrotechnischen Anlagen beträgt diese Frist ebenfalls zwei Jahre, wie auch die Gewährleistungsfrist nach Instandhaltungsarbeiten.
  • Bei elektrotechnischen Anlagen gibt es zudem eine Sonderregelung: Wenn dem Auftragnehmer die Wartung für die komplette Gewährleistungszeit vom Auftraggeber übertragen wurde, muss der Auftragnehmer vier Jahre Gewähr für sein Gewerk leisten.

Diese Fristen können aber im Bauvertrag anders definiert werden. Die Gewährleistungsfrist startet dabei in jedem Fall genau in jenem Moment, in dem der Auftraggeber das Objekt abnimmt.

Was ist ein Mangel?

Unter einem Mangel versteht man eine Abweichung davon, was ursprünglich zwischen mindestens zwei Parteien in einem Vertrag vereinbart wurde. Das heißt, dass jede Abweichung von der vertraglich geschuldeten Qualität oder Quantität einen Mangel darstellt. Dabei wird zwischen einem Rechtsmangel und einem Sachmangel unterschieden.

Der Sachmangel haftet der Sache – hier dem Werk – körperlich an und vermindert deren Nutzbarkeit. Dazu zählen auch Faktoren, die von außen auf die Sache einwirken wie Umwelteinflüsse oder Mieteinnahmen. Auch wenn die Sache, also das Werk nach Übernahme erst nutzbar gemacht werden muss, liegt ein Mangel vor. Ein Rechtsmangel haftet der rechtlichen Position an.

Es gibt grundsätzlich drei Arten von Mängeln:

  • offene Sachmängel
  • verdeckte Mängel
  • arglistig verschwiegene Mängel

Ein offener Mangel muss bei einer Übergabe oder Abnahme schon vorhanden sein und auch unmittelbar erkennbar sein. Ist ein Mangel vorhanden, wird jedoch nicht erkannt, handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Dieser ist sofort und unverzüglich nach seiner Entdeckung anzuzeigen.

Von einem arglistig verschwiegenen Mangel spricht man dann, wenn es sich um einen verdeckten Mangel handelt, der dem Verkäufer oder Auftragnehmer bei der Übergabe oder Abnahme bekannt ist, der aber absichtlich verschwiegen wird, um einen Vorteil daraus zu ziehen.

Die Mängelrüge

Nach § 13 VOB/B sind sämtliche Leistungen von Auftragnehmern frei von Mängeln und Fehlern zu erbringen. Das bedeutet konkret, dass die Leistung, die zuvor zwischen Auftraggeber und -nehmer vertraglich vereinbart wurde, eingehalten wurden.  Das Werk und seine Beschaffenheit müssen also nach den anerkannten Regeln der Technik erbracht worden sein. Wenn nach der Übergabe des Werkes jedoch Mängel festgestellt werden, kann eine Mängelrüge erstellt werden.

Diese wird an den Auftragnehmer, also das ausführende Unternehmen, weitergeleitet, am besten in schriftlicher Form. Der Auftragnehmer ist dann laut VOB dazu verpflichtet, die angezeigten Mängel innerhalb der vom Auftraggeber gestellten Frist auf eigene Kosten zu beheben. Die Mängelrüge sollte folgendes beinhalten:

  • Beide Parteien, die am Bauprojekt beteiligt sind
  • Datum der Mängelrüge
  • Angabe des Projektes und den dazugehörigen Vertrag
  • genaue Beschreibung eines jeden Mangels und das so konkret wie möglich
  • verzichten Sie bei der Beschreibung auf Mutmaßungen, Einschätzungen und Einordnungen
  • Umfang der Mängel, deren Größe, Lage und Art
  • Belegen Sie die Mängel mittels Fotodokumentation, Plänen oder Gutachten
  • Weisen Sie explizit darauf hin, dass eine Nachbesserung erwartet wird und setzen Sie eine konkrete Frist dafür
  • Geben Sie an, dass nach Fristverstreichung, alle genannten Mängel auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt werden

Und last but not least: Vergessen Sie nicht auf eine lückenlose Baudokumentation! So sind Sie am Ende immer auf der sicheren Seite!

VOB Gewährleistung für Mängel geltend machen, aber richtig!

Mängel sind bei jedem Bauprojekt miteinzukalkulieren und somit ein unvermeidbarer Bestandteil beim Errichten eines Werkes. Als Auftraggeber ist es jedoch Ihr Recht, dass das Werk am Ende mängelfrei, bzw. wie im Bauvertrag festgelegt, an Sie übergeht – zumindest innerhalb der Verjährungsfrist.

Um dieses Recht durchzusetzen, gibt es einerseits die Möglichkeit der Mängelrüge und andererseits der Mängelanzeige: Die VOB und andere Regelwerke geben dazu den genauen Inhalt vor, der Bauvertrag den rechtlichen Rahmen.

  • Laut §13, Abs. 5 VOB/B verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung bei vertragswidrigen Leistungen auf eigene Kosten. Dazu muss der Auftraggeber im Zuge einer Mängelanzeige eine schriftliche Mängelrüge unter Angabe von Erledigungsfristen formulieren.
  • Bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass er ein Bauwerk ohne Mängel errichtet hat.

Wer trägt die Kosten für Mängel und Nachbesserungen?

Die Mängelbeseitigung wird dabei auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt. Das tritt dann ein, wenn der Auftragnehmer der in der schriftlichen Aufforderung gesetzten und angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt.

Nach der Abnahme liegt die Beweislast für jegliche Mängel schließlich beim Auftraggeber, der das Werk abgenommen hat. Die Gewährleistungsfrist für behobene Mängel beläuft sich auf zwei Jahre nach Abnahme. In jedem Fall endet sie jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen, bzw. nach der im Bauvertrag vereinbarten Frist.

Gewährleistung nach VOB oder nach BGB: Unterschiede

Die VOB verweist, wie Sie in unserem Beitrag zum VOB Abnahmeprotokoll nachlesen können, immer wieder auf das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB. Das BGB ist jedoch vor allem für private Bauverträge relevant, öffentliche Aufträge hingegen richten sich nach der VOB und dabei vor allem nach dem Teil B.

Diese unterschiedliche Bezugnahme ist besonders im Hinblick auf die Gewährleistung relevant, da sich diesbezüglich unterschiedliche Fristen und Normen in VOB und BGB finden. Beispielsweise legt das Mängelmanagement nach BGB §633 eine Verjährungsfrist von 5 Jahren fest, nach VOB beträgt die Frist nur 4 Jahre.

VOB Gewährleistung: Rechtssicherheit durch lückenlose Baudokumentation

Eine lückenlose Baudokumentation, die im äußersten Fall auch vor Gericht standhält, ist mühsam und zeitaufwendig, oder? Nein, denn wenn Sie sich für eine Bausoftware entscheiden, dann können Sie Ihr Bauvorhaben gründlich überwachen und sich die lästige Dokumentation mit Papier und Stift um Welten erleichtern!

Eine rechtssichere Dokumentation von Baufortschritt, Mängeln und deren Beseitigung mittels Fotodokumentation haben Sie so für spätere Streitfälle immer parat. So sparen Sie nicht nur Zeit und Geld, sondern auch Nerven – und auch das Thema VOB Gewährleistung dürfte Ihnen so keine Sorgen bereiten!


Baumeister Walter Fürthauer

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