Die Mängelrüge: So zeigen Sie Baumängel richtig an

Feuchte Wände, Schimmel, Rissbildung – Baumängel treten in verschiedensten Formen auf nahezu jeder Baustelle auf. Als Auftraggeber steht es Ihnen zu, diese mithilfe einer Mängelrüge zu melden und vom zuständigen Bauunternehmen eine Nachbesserung zu fordern. Wie eine solche Mängelrüge genau auszusehen hat, welche Informationen hineingehören und welche Gesetze und Fristen zu beachten sind, haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

Was ist eine Mängelrüge?

Als Bauherr dürfen Sie von beteiligten Handwerksbetrieben verlangen, dass diese Ihnen die Bauleistung frei von Sachmängeln überlassen. Wenn also durch fehlerhafte Arbeit, falsches Material oder sonstige Unachtsamkeiten Baumängel auftreten, liegt es in der Verantwortung des ausführenden Unternehmens, diese zu beheben. Die Mängelrüge dient dazu, Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung geltend zu machen.

Die Mängelrüge sollte unbedingt schriftlich erfolgen und ergeht an das zuständige Bauunternehmen. Sie enthält die Forderung nach Austausch oder Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist. Dabei gilt für den ausführenden Betrieb das Recht auf Nacherfüllung – Sie müssen ihm also Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst dann dürfen Sie selbst tätig werden, z. B. mit einer Selbst- oder Ersatzvornahme.

Frei von Sachmängeln – rechtlich gesehen bedeutet dies:

In Deutschland: Die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit muss laut BGB gewährleistet sein. Ist keine vereinbart, muss die Leistung für die gewöhnliche Verwendung geeignet sein und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken ähnlicher Art üblich ist. Zusätzlich schreibt die VOB ausdrücklich vor, dass Leistungen zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entsprechen müssen.

In Österreich: Laut ABGB und ÖNORM B 2110 muss die gegen Entgelt überlassene Sache dem Vertrag entsprechen. Der Auftragnehmer haftet dafür, dass die Sache die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, der Beschreibung bzw. einem Muster entspricht und wie vereinbart genutzt werden kann.

Mängelrüge und Mängelanzeige – gibt es einen Unterschied?

Inhaltlich sind Mängelrüge und Mängelanzeige dasselbe: Bei beiden Begriffen handelt es sich um eine schriftliche Auflistung von Mängeln, die dem Auftragnehmer mit Aufforderung zur Nachbesserung innerhalb einer Frist zugesandt wird. Der Unterschied liegt in der gesetzlichen Grundlage.

  • Der Begriff „Mängelrüge“ wird im BGB in Deutschland und im österreichischen ABGB genutzt. Er ist allgemeiner zu verstehen als die Mängelanzeige und bezieht sich auf alle Arten von Kaufverträgen.
  • Die deutsche VOB spricht hingegen von einer „Mängelanzeige“. Dieser Begriff wird neben dem Bauwesen auch oft in der Immobilienvermietung angewandt. Dort meint er die Meldung von Mängeln an Mietgegenständen auf Mieterseite, wodurch sich eine Mietminderung erwirken lässt.

Für die Praxis ist die Unterscheidung in Mängelrüge und Mängelanzeige jedoch nebensächlich. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und die entsprechende Mängelrüge-Frist bleiben dieselben. Wie genau die Gesetze, Regelungen und Fristen bei Baumängeln aussehen, klären wir gleich im folgenden Abschnitt.

Mängelrüge-Frist: offene Mängel vs. versteckte Mängel

In punkto Mängelrüge-Frist gilt: Baumängel sind unverzüglich nach der Entdeckung („ohne schuldhafte Verzögerung“) zu melden. Nicht alle Mängel können jedoch gleich beanstandet werden, weil sie anfangs vielleicht noch gar nicht sichtbar sind. Unterschieden wird deshalb in offene Mängel und versteckte Mängel:

  • Ein offener Mangel liegt vor, wenn dieser bei einer Prüfung ohne großen Aufwand sofort erkennbar ist. Wenn Ihnen beispielsweise bei der Begehung Risse im Mauerwerk auffallen, handelt es sich dabei um einen offenen Mangel.
  • Ein verdeckter/versteckter Mangel ist zwar bei der Übergabe bereits vorhanden, tritt jedoch erst später zutage. Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel im Keller sind ein häufig auftretendes Beispiel.
Mängelrügefrist
Mängelbegehung zur Abklärung offener Mängel

Wie lange kann man offene Mängel rügen?

Da sie bei einem Lokalaugenschein auf einen Blick erkennbar sind, müssen offene Mängel sofort gerügt werden. Damit das gelingt, ist während des gesamten Ablaufs eine lückenlose Bauüberwachung wichtig. Spätestens bei der Bauabnahme sollten Sie alles sorgfältig prüfen. Übersehen Sie dort einen offenen Mangel, wird es im Nachhinein nahezu unmöglich, noch Ansprüche geltend zu machen.

Wie lange kann man versteckte Mängel geltend machen?

Nicht alle fehlerhaften Arbeiten oder Schäden sind sofort erkennbar, oft dauert es Monate oder sogar Jahre, bis ein versteckter Mangel sichtbar wird. Es ist also gar nicht möglich, solche Mängel bereits vor der Bauabnahme anzuzeigen. Für solche Fälle beginnt ab dem Zeitpunkt der Abnahme die Gewährleistungsfrist.

Die Gewährleistung sorgt dafür, dass Sie versteckte Mängel auch zu einem späteren Zeitpunkt noch geltend machen können. Sobald Sie den Mangel allerdings entdeckt haben, muss wieder unverzüglich die Mängelrüge erfolgen. Ansonsten verfällt Ihr Gewährleistungsanspruch.

Gesetzliche Gewährleistungsfristen

Je nach Vertragsgrundlage endet die gesetzliche Gewährleistungsfrist nach folgenden Zeiträumen:

  • 5 Jahre für eine Mängelrüge laut BGB
  • 4 Jahre für eine Mängelrüge laut VOB
  • 3 Jahre (2 Jahre für bewegliche Teile der Haustechnik) für eine Mängelrüge laut ABGB/ÖNORM B 2110
Mängelrüge Frist

Ist innerhalb dieses Zeitraums eine Mängelrüge erfolgt, der Baumangel behoben und erneut abgenommen worden, beginnt eine neuerliche Gewährleistungsfrist zu laufen:

  • Neubeginn der ursprünglichen Frist laut BGB
  • weitere 2 Jahre, jedoch mindestens bis zum ursprünglichen Fristende laut VOB
  • Neubeginn der Frist für die mangelhaften Teile laut ABGB

Ausgenommen von diesen Fristen sind arglistig verschwiegene Mängel. Wenn die Baufirma über einen Mangel Bescheid wusste, Ihnen diesen aber vorsätzlich verschwiegen hat, verjährt der Gewährleistungsanspruch erst nach bis zu 30 Jahren. Arglistigkeit ist jedoch oft schwer nachzuweisen – eine möglichst umfangreiche Baudokumentation unterstützt Sie dabei.

Die Bestandteile: Was gehört in eine Mängelrüge?

Eine Mängelrüge sollte immer schriftlich erfolgen und aus Sicherheitsgründen per Einschreiben versandt werden. Die Schriftlichkeit ist zwar nicht verpflichtend, bringt jedoch einen entscheidenden Vorteil – nur so können Sie später einwandfrei nachweisen, dass Sie den zuständigen Betrieb zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben.

Inhaltlich empfehlen wir, folgende Informationen unbedingt im Schreiben unterzubringen:

  • Datum
  • Auftraggeber und -nehmer
  • betreffendes Projekt und Vertrag
  • möglichst konkrete Beschreibung des Baumangels: Um welche Art von Mangel geht es, wo genau befindet er sich, wie groß/umfassend ist der Mangel etc.
  • Nachweis des Mangels: Gutachten, Pläne, Fotos etc.
  • Aufforderung zur Nachbesserung/zum Austausch mit angemessener Frist (konkretes Datum oder genauer Zeitraum)
  • Hinweis auf eine Selbst-/Ersatzvornahme auf Kosten des Auftragnehmers, falls bis zum Fristende nicht nachgebessert wird

Die einzelnen Schritte der Mängelrüge

Es ist zwar ärgerlich, wenn Fehler auf der Baustelle passieren, trotzdem müssen diese nicht gleich das Ende einer guten Zusammenarbeit bedeuten. Wenn Sie richtig reagieren, bewahren Sie den reibungslosen Bauablauf und ein gutes Kommunikationsverhältnis zu allen Beteiligten. Hier zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Maßnahmen vom Auftreten des Mangels bis zur Beseitigung nötig sind.

Mängelrüge Ablauf
Mängelrüge Ablauf

1. Begehung und Dokumentation der Mängel

Bevor Sie einen Mangel rügen können, müssen Sie ihn erst einmal ausreichend dokumentieren. Halten Sie die Ausmaße des Mangels, den genauen Standort und sonstige wichtige Informationen fest. Sammeln Sie dabei unbedingt ausführliche Beweise, z. B. in Form einer Fotodokumentation. Gestaltet sich die Zusammenarbeit mit dem zuständigen Unternehmen ohnehin schon schwierig, ist ein unabhängiges Gutachten von einem externen Sachverständigen empfehlenswert.

2. Schriftliche Mängelrüge

Erstellen Sie anschließend die schriftliche Mängelrüge mit allen oben bereits genannten Bestandteilen und senden Sie diese unverzüglich an das zuständige Unternehmen. Verschicken Sie das Dokument unbedingt als Einschreiben.

Vorsicht bei der Formulierung: Stellen Sie keine Spekulationen an, wie der Mangel entstanden sein könnte. Die Ursachenfindung ist Aufgabe des verantwortlichen Bauunternehmens. Darüber hinaus dürfen Sie auch nicht bestimmen, wie der Baumangel behoben wird. Sollte es mehrere Möglichkeiten geben, darf der zuständige Betrieb selbst entscheiden, wie die Mängelbeseitigung erfolgt.

3. Frist zur Nachbesserung abwarten / Geld zurückbehalten

Wenn die Mängelrüge versandt wurde, heißt es abwarten. Inzwischen dürfen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht nutzen und einen Teil der Handwerkerrechnung einbehalten. Dabei greift allerdings das Schikaneverbot: Der zurückgehaltene Teilbetrag muss in einem akzeptablen Verhältnis zu den möglichen Kosten stehen.

Den Betrag angemessen zu wählen, liegt auch in Ihrem eigenen Interesse, wenn Sie weiterhin eine gute Zusammenarbeit mit Ihrem Vertragspartner anstreben. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was als angemessen gilt, orientieren Sie sich an folgenden gesetzlichen Richtlinien:

  • Mängelrüge im BGB: Hier dürfen Sie etwa das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurückhalten.
  • Mängelrüge laut ÖNORM B 2110: Es ist in etwa das Dreifache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten erlaubt.

4. Nachfrist setzen

Wenn der Mangel bis zum festgesetzten Stichtag nicht behoben wurde, ist es üblich, nochmals eine Nachfrist zu gewähren. Das gilt besonders dann, wenn die Zusammenarbeit bisher einwandfrei war. So gefährden Sie nicht gleich die weitere Kooperation. Verstreicht die Nachfrist ebenfalls ungenutzt, bleiben Ihnen mehrere Möglichkeiten:

5. Konsequenzen ziehen

Wenn das verantwortliche Unternehmen nicht reagieren will, können Sie…

  • …Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung gerichtlich durchsetzen.
  • …Mängel selbst beseitigen oder von Dritten beseitigen lassen (Selbst- oder Ersatzvornahme).
  • …den mangelhaften Zustand belassen und eine Kostenminderung in Anspruch nehmen.
  • Schadenersatz für durch den Mangel entstandene Kosten fordern (z. B. Miete für eine Ersatzwohnung).
  • …gänzlich vom Vertrag zurücktreten.

Bei einigen Möglichkeiten gelten jedoch gewisse Einschränkungen: Gerichtlich durchsetzen lässt sich der Anspruch auf Mängelbehebung beispielsweise nur, wenn die Behebung tatsächlich durchführbar ist und keinen unverhältnismäßigen Mehraufwand bedeutet. Ansonsten ist nur eine Kostenreduktion möglich. Gänzlich vom Vertrag zurücktreten dürfen Sie außerdem nur bei besonders schweren Mängeln.

Für die Selbstvornahme ist wichtig, dass Sie keinesfalls eigene Reparaturversuche unternehmen, bevor Sie den Mangel gerügt und dem zuständigen Betrieb die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gegeben haben. Sonst könnte Ihnen unterstellt werden, Sie hätten den Mangel selbst verursacht oder durch falsche Reparaturmaßnahmen verschlimmert.

Welche Frist ist für die Mängelbeseitigung angemessen?

Die Frist zur Mängelbeseitigung muss so gesetzt sein, dass es für den zuständigen Betrieb tatsächlich möglich ist, in dieser Zeit nachzubessern. Rechnen Sie dafür die Zeit ein, die für das Besichtigen des Mangels, die Bestellung von zusätzlichem Material und die Arbeiten zur Mängelbeseitigung anfallen könnte.

Für kleinere Baumängel reichen meist 14 Tage, für die Behebung eines umfangreicheren Mangels muss oft bedeutend mehr Zeit vorgesehen werden. Egal, welche Frist Sie schlussendlich setzen, sie muss jedenfalls unmissverständlich aus dem Schreiben hervorgehen. Bestenfalls setzen Sie ein konkretes Datum oder geben einen eindeutigen Zeitraum an, z. B. „innerhalb von 14 Tagen ab Datum dieses Schreibens“.

Mängelrüge Nachfrist

Digitales Mängelmanagement mit BauMaster

Damit die Dokumentation und Rüge von Baumängeln künftig noch leichter von der Hand gehen, sollten Sie auf digitales Baumanagement setzen. Der Einstieg gelingt ganz einfach – mit der intuitiv bedienbaren Bau-App von BauMaster. So steuern Sie Ihre Projekte zukünftig ganz bequem vor Ort per Handy und Tablet.

Sie müssen also nicht mehr abends im Büro alles nachtragen, sondern legen Notizen und Fotos zu entdeckten Mängeln direkt auf der Baustelle in einer digitalen Bauakte ab. Wichtige Informationen lassen sich anschließend gleich an alle Projektpartner weiterleiten. So sorgen Sie für einwandfrei funktionierendes Mängelmanagement.

Mängelrüge
Mängelrügen erstellen mit BauMaster
Mängelrüge

Die ideale Mängelrüge auf einen Blick

Baumängel lassen sich zwar nicht von vornherein ausschließen, aber mit guter Vorbereitung können Sie den dadurch entstehenden Aufwand auf ein Minimum reduzieren. Um abschließend noch einmal zusammenzufassen – wer die Mängelrüge richtig angehen will, sollte diese Tipps auf jeden Fall beherzigen:

  • Baumängel ausreichend dokumentieren, am besten digital
  • Mängel unverzüglich rügen und Gewährleistungszeitraum beachten
  • vollständige Mängelrüge versenden
  • realistische Fristen zur Nachbesserung setzen
  • angemessene Maßnahmen ergreifen, wenn keine Reaktion folgt

Mit einem guten Mängelmanagement, das auf diesen Grundregeln basiert, lassen sich Baumängel schnell und stressfrei abarbeiten. So bleibt mehr Zeit für die spannenderen Aufgaben auf der Baustelle!

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