Die 12 häufigsten Baumängel und was Sie dagegen unternehmen können

Den Überblick zu behalten, fällt gerade auf großen Baustellen nicht leicht. Die Planung, Organisation und Abstimmung mit allen Gewerken sowie die ständige Kontrolle aller Schritte bedeuten viel Aufwand für die Bauleitung. Ob es der Fachkräftemangel, fehlende Zeit oder unzureichende Kommunikation ist – viele Faktoren können dabei für Baumängel verantwortlich sein. Welche Arten von Baumängeln es gibt, 12 Beispiele für häufige Baumängel und wie Sie damit am besten umgehen, haben wir Ihnen in diesem Ratgeber zusammengefasst.

Was sind Baumängel?

Ein Baumangel besteht, wenn der Ist-Zustand eines fertiggestellten Gebäudes vom vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Diese Abweichung äußert sich auf verschiedene Arten:

  • Bauvertrag nach BGB: Das Bauwerk entspricht nicht der vertraglich festgelegten Beschaffenheit oder eignet sich nicht für den üblichen Verwendungszweck.
  • Bauvertrag nach VOB: Das Bauwerk entspricht nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik.

Auftraggeber haben in beiden Fällen das Recht, innerhalb der Gewährleistungsfrist eine Nachbesserung vom beauftragten Bauunternehmen zu fordern. Schließlich kann ein Mangel die Nutzung des fertiggestellten Bauwerks erheblich beeinträchtigen und sogar Folgeschäden verursachen.

Arten von Baumängeln

Nicht jeder Mangel ist gleich – manche sind leicht und günstig zu beheben, andere schwerwiegender, wieder andere machen das Gebäude gänzlich unbenutzbar. Nicht alle Baumängel sind außerdem sofort erkennbar. Nach diesen Kriterien werden sie in unwesentlich/ wesentlich unterschieden, darüber hinaus gibt es noch versteckte Mängel. Damit Sie genau wissen, worauf zu achten ist, finden Sie hier die gängigsten Arten von Baumängeln samt Beispielen übersichtlich erklärt.

Was versteht man unter unwesentlichen Baumängeln?

Unwesentliche und wesentliche Baumängel zu unterscheiden ist essenziell, denn als Bauleiter sind Sie nur bei einem wesentlichen Mangel berechtigt, die Bauabnahme zu verweigern. Die Einteilung ist von folgenden Fragen abhängig:

  • Wie schwerwiegend ist der Mangel?
  • Wie hoch sind die Mangelbeseitigungskosten?
  • Wie sehr ist die Nutzung des Gebäudes dadurch beeinträchtigt?
  • Kann der Mangel Folgeschäden auslösen?

Unwesentliche Baumängel sind kleine Fehler, die das Gebäude im Gesamten nicht beeinträchtigen. Ein Beispiel: Der Fliesenleger hat die falsche Fliesenfarbe bestellt, die Fliesen sind jedoch einwandfrei verlegt. Auch ein tropfender Wasserhahn, der schnell reparierbar ist, gilt als unwesentlicher Mangel. Mithilfe einer günstigen Nachbesserung oder einer Kostenreduktion ist die Sache meist schnell behoben.

Was sind wesentliche Baumängel?

Anders gestaltet sich die Situation bei wesentlichen Mängeln. Diese verhindern oder erschweren die Nutzung des fertiggestellten Bauwerks, die Beseitigung verursacht oft hohe Kosten oder ist sogar unmöglich. Darüber hinaus besteht ein hohes Risiko für Folgeschäden. Wesentliche Mängel sind beispielsweise die folgenden:

  • falsch positionierte Wände, Türen und Fenster
  • fehlerhafte Statik
  • fehlendes Geschoss
  • unzumutbares Erscheinungsbild (z. B. bei Gebäuden mit repräsentativer Funktion)

Was sind versteckte Baumängel?

Ein verdeckter bzw. versteckter Baumangel ist zwar bereits bei der Abnahme eines Baus vorhanden, zu diesem Zeitpunkt aber nur schwer oder gar nicht ersichtlich. Teilweise werden versteckte Baumängel erst Monate oder Jahre später festgestellt. Ist zu diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen, besteht Anspruch auf Nachbesserung. Versteckte Baumängel sind zum Beispiel:

  • Feuchtigkeit oder Schimmelbildung im Keller
  • ein undichtes Dach
  • verdeckte Risse im Putz

Die 12 häufigsten Baumängel beim Neubau

Auf jeder Baustelle gibt es typische Schwachpunkte, die immer wieder Probleme verursachen. Eine sorgfältige Bauüberwachung ist daher dringend notwendig, um diese im Blick zu behalten. So können Sie sich darauf konzentrieren, potenzielle Risiken auszumerzen, bevor es überhaupt zu Fehlern kommt. Als Starthilfe haben wir Ihnen hier 12 typische Baumängel-Beispiele zusammengestellt, die besonders oft auftreten.

Risse im Mauerwerk

Baumangel Riss im Mauerwerk
Baumangel Riss im Mauerwerk

Risse in Mauern und Wänden entstehen oft, wenn die Materialzusammensetzung nicht stimmt, schlampig gearbeitet wurde oder die Werkstoffe minderwertig verarbeitet sind. Zusätzlich kann eine unsaubere Planung für Rissbildung sorgen: z.B. entstehen Spannungsrisse in einer nicht-tragenden Wand, wenn diese mehr Last tragen muss als ursprünglich im Plan vorgesehen. Eine weitere Ursache für Mauerrisse sind fehlende Ringanker, welche eigentlich das Dach stabilisieren und die Last verteilen sollen.

Feuchtigkeit im Keller

Ein Keller verursacht bereits beim Bau hohe Kosten, dementsprechend teuer wird es auch, wenn dort Mängel auftreten. Der Klassiker in diesem Bereich ist eine mangelhafte Abdichtung, wodurch Nässe und Feuchtigkeit eindringen und Folgeschäden wie Schimmel mit sich bringen. Ein weiterer Risikofaktor ist die Außentreppe: Wenn diese nicht ausreichend entwässert wird, bildet sich Staunässe und in weiterer Folge Feuchtigkeits- und Frostschäden.

Mängel am Estrich

Auf jeder Baustelle sollten Sie den Estrich besonders im Auge behalten, da beim Einbringen einiges schiefgehen kann. Die Kontrolle muss dabei unbedingt vor dem Einlegen des Bodens erfolgen. Einige typische Baumängel-Beispiele beim Estrich:

Baumangel am Estrich
Baumangel am Estrich
  • Risse: Wenn notwendige Dehnungsfugen nicht oder falsch gesetzt werden, wird die Spannung zu hoch und Risse entstehen. Eine zu schnelle Trocknung oder große Temperaturschwankungen machen den Estrich ebenfalls brüchig.
  • Unebenheiten: Durch ungleichmäßiges Trocknen oder zu dünnes Auftragen wölbt sich das Material und bildet Unebenheiten.
  • Feuchtigkeit: Der Estrich muss vor dem Verlegen des Bodens vollständig getrocknet sein. Ist das nicht der Fall, werden mit der Zeit Feuchteränder sichtbar. Holzböden beginnen, sich zu verformen und es besteht die Gefahr von Schimmelbildung.

Feuchtigkeit am Dach

Die häufigsten Baumängel im Neubau finden Sie neben dem Keller auch im Dach. Ähnlich dem Untergeschoss ist das Dach ebenso besonders anfällig für Feuchtigkeit. Wenn der Rohbau nicht ausreichend entlüftet wird und sich im Spitzboden Feuchtigkeit sammelt, ist Schimmelbildung die logische Folge. Wasser von außen ist ebenso eine Gefahr, wenn das Dach nicht richtig abgedichtet wurde. Dabei handelt es sich oft um einen versteckten Mangel, der erst später entdeckt wird.

Undichte Dampfsperre

Um Bauteile vor Feuchtigkeit zu schützen, ist eine Dampfbremse oder Dampfsperre notwendig. Ist diese undicht, dringt feuchte Luft ein, die anschließend abkühlt und Kondenswasser hinterlässt. Dieser Vorgang kann beispielsweise die Wärmedämmung zerstören.

Schallbrücken

Gerade beim Bau großer Wohnanlagen oder Reihenhäuser ist Schallschutz ein großes Thema. Wenn zu wenig darauf geachtet wird, entstehen Schallbrücken, die für eine unangenehme Lärmbelastung sorgen. Problematisch sind vor allem starr befestigte Bauteile, die Geräusche ungehindert übertragen. Fehlende Schalltrennfugen und Trittschalldämmungen sowie Rohrleitungen ohne Schallentkopplung tun ihr Übriges.

Mängel an Bauteilen aus Holz

Holz ist durch seine Natürlichkeit und Nachhaltigkeit ein beliebter Werkstoff. Es ist allerdings zu beachten, dass Holz noch eine Weile „arbeitet“, also seine Form verändert. Erst, wenn das Material vollständig trocken ist, bleibt es formstabil. Noch feuchtes Holz für tragende Balken zu verwenden, birgt daher ein hohes Risiko für Stabilitätsverlust und Risse.

Mängel an Bauteilen aus Holz
Mängel an Bauteilen aus Holz

Falsch bemessenes/ eingestelltes Heizsystem

Wenn es im Winter entweder nicht richtig warm oder viel zu heiß wird, wurde vermutlich die Heizanlage nicht richtig geplant. Nicht nur unpassende Temperaturen sind die Folge davon, auch der Energieverbrauch weicht dadurch leider vom Soll-Wert ab. Leichter zu beheben sind Fehler in der Programmierung, teuer wird es, wenn das System von Anfang an falsch dimensioniert wurde.

Probleme bei Sanitäranlagen und Wasserleitungen

Im Badezimmer besteht das größte Mangelpotenzial in schlechter Abdichtung. Dadurch werden die Wände feucht und fallen Schimmelpilzen zum Opfer. Ein weiteres gesundheitliches Risiko liegt im Trinkwassersystem: Wenn an Stagnationsleitungen, die im Winter nicht genutzt werden, Entleerungsventile fehlen, sammeln sich dort Legionellen, die bei der nächsten Nutzung ins Trinkwasser gelangen können.

Undichte Stellen an Tür- und Fensterlaibungen

Tür- und Fensterlaibungen sollten immer einer genauen Prüfung unterzogen werden. Denn undichte Stellen bringen dort gleich mehrere Probleme mit sich:

Baumangel undichte Stellen
Baumangel undichte Stelle an Türe
  • Verlust von Wärme
  • eindringende Feuchtigkeit
  • Schallübertragung

Anzeichen für Undichtigkeiten an der Laibung sind Zugluft in der Nähe des betroffenen Fensters bzw. der Tür, feuchte Flecken oder bereits Schimmelbildung. Darüber hinaus können Wärmebrücken mit speziellen Geräten sichtbar gemacht werden.

Undichte Lüftungsanlagen

In modernen Gebäuden wie etwa Passivhäusern, die hohe Anforderungen in punkto Energieeffizienz erfüllen sollen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Lüftungsanlagen legen. Denn undichte Lüftungen wirken sich negativ auf den Energieverbrauch aus und verursachen noch dazu häufig Feuchtigkeitsschäden.

Baumängel im Innenausbau

Mängel im Innenausbau sind in den meisten Fällen auch von Laien problemlos erkennbar. Gerade deshalb ist jedoch eine aufmerksame Prüfung nötig, damit Sie bei der Abnahme wirklich nichts übersehen. Die Paradebeispiele sind eine fehlende Trittschalldämmung im Boden, unsauber verlegte Fliesen oder schlecht ausgeführte Malerarbeiten.

Baumängel im Innenausbau
Baumängel im Innenausbau

Die Mängelrüge: Wie vorgehen bei Baumängeln?

Der Worst Case ist eingetreten und Sie haben einen baulichen Mangel entdeckt: Dann ist es wichtig, dass Sie diesen rechtzeitig melden, um Ihren Gewährleistungsanspruch geltend zu machen. Dies geschieht mithilfe einer Mängelrüge bzw. Mängelanzeige. Wir klären auf, was es dabei zu beachten gilt!

Wann ein baulicher Mangel gemeldet werden muss

Je früher Sie einen baulichen Mangel entdecken, desto besser. Gemeldet werden sollte er dann am besten sofort, spätestens jedoch bei der Bauabnahme. Sobald nämlich das Bauabnahmeprotokoll unterschrieben wurde, wird die Beweislast umgekehrt: Sie müssen dann als Bauherr erst nachweisen, dass ein Mangel bereits vorher bestanden hat.

Unser Tipp: Achten Sie von Anfang an auf eine lückenlose Baudokumentation und fertigen Sie bei der endgültigen Bauabnahme ein ausführliches Abnahmeprotokoll nach VOB an. So verlieren Sie nie den Überblick, haben alle relevanten Daten und Beweise stets zur Hand und sind vor Gericht auf der sicheren Seite.

Ablauf der Mängelanzeige

Ein Mangel sollte also bestenfalls sofort gerügt werden. Aber wie genau gestaltet sich eine solche Mängelanzeige? Wenn Sie in die Situation kommen, einen Mangel melden zu müssen, halten Sie sich am besten an die folgenden Schritte:

  1. Mängel dokumentieren
    In einem ersten Schritt sollten Sie Mängel schriftlich und mithilfe von Bildmaterial so ausführlich wie möglich festhalten. Damit Sie sich die lästige Papierarbeit sparen, könne Sie dies auch digital erledigen – mit der richtigen Mängelmanagement-Software sparen Sie viel Zeit, Nerven und auch Geld.
Baumängel am Tablet
Baumängel am Tablet erfassen

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, lohnt es sich, ein Gutachten von einem externen Sachverständigen anfertigen zu lassen. Etwa, wenn Sie bereits wissen, dass sich die Zusammenarbeit und Kommunikation mit dem betreffenden Auftragnehmer schwierig gestaltet oder Sie befürchten, dass eine Auseinandersetzung vor Gericht ausgetragen werden könnte.

  1. Schriftliche Mängelrüge erstellen
    Die Mängelanzeige muss jedenfalls schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. Darin müssen folgende Bestandteile enthalten sein:
  • die beteiligten Parteien
  • Datum
  • betreffendes Projekt und Vertrag
  • möglichst konkrete Beschreibung des Mangels samt Umfang, Größe, Art und Position
  • Beweise: eine vollständige Fotodokumentation oder ein Gutachten
  • Aufforderung zur Nachbesserung innerhalb einer festgelegten Frist
  • Hinweis, dass nach Ende der Frist eine Selbstvornahme auf Kosten des Auftragnehmers stattfindet
Baumängel Mängelrüge
Baumängel: Mängelrüge-Eintrag mit BauMaster
  1. Zurückbehaltungsrecht nutzen
    Als Bauleiter dürfen Sie etwa das Doppelte der Kosten für die Mängelbeseitigung zurückhalten, bis das zuständige Unternehmen den Mangel behoben hat.
  2. Nachfrist setzen
    Wenn es bisher keine Probleme gab, wird dem Auftragnehmer üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt, falls er den Mangel bis zum Ersttermin nicht beseitigt hat.
  3. Was tun, wenn Baumängel nicht beseitigt werden?
    Reagiert der Auftragnehmer immer noch nicht oder weigert sich, den Mangel zu beheben, haben Sie folgende Möglichkeiten:
  • Recht auf Nacherfüllung durchsetzen In manchen Fällen lässt sich die Mängelbeseitigung gerichtlich durchsetzen. Sollte diese jedoch unverhältnismäßige Kosten verursachen, darf der Auftragnehmer verweigern.
  • Selbstvornahme Sie beseitigen den Mangel selbst auf Kosten des verantwortlichen Betriebes.
  • Vergütungsminderung Ist eine Mängelnachbesserung nicht möglich, können Sie den Zustand akzeptieren und stattdessen eine Kostenminderung in Anspruch nehmen.
  • Schadensersatz Wenn der Mangel zusätzliche Aufwendungen mit sich bringt, beispielsweise ausgefallene Mieteinnahmen, besteht Anspruch auf Schadensersatz.
  • Rücktritt vom Vertrag In Extremfällen, wenn keine Einigung möglich ist, erfolgt ein Vertragsrücktritt. In diesem Fall müssen auf beiden Seiten empfangene Leistungen zurückgewährt oder entsprechend vergütet werden.
Baumängel Ablauf
Ablauf der Mängelanzeige

Mit dem digitalen Mängelmanagement von BauMaster dokumentieren Sie Mängel schnell und einfach direkt auf der Baustelle, leiten diese sofort an die Zuständigen weiter und behalten den Status im Blick. Verstreute Unterlagen, unübersichtliche Excellisten und umständliche Kommunikation gehören somit der Vergangenheit an!

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Gewährleistung und Verjährung bei Baumängeln

Wenn Sie einen Bauvertrag abgeschlossen haben, erhalten Sie damit Anspruch auf eine mängelfreie Durchführung. Sollten Sie während der Bautätigkeit feststellen, dass dem nicht so ist, muss der Auftragnehmer nachbessern, bis die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hergestellt ist. Erst dann erfolgt die endgültige Abnahme. Nicht immer jedoch werden alle Mängel vorher entdeckt. In diesem Fall greift die Gewährleistung.

Gewährleistung bei Baumängeln

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Während dieser Frist haftet der Auftragnehmer für Mängel an seinen Leistungen und muss diese beseitigen, wenn er eine entsprechende Mängelanzeige erhält. Die rechtliche Grundlage für Gewährleistung nach VOB und BGB schützt dabei gleichermaßen den Auftraggeber und -nehmer:

  • Als Bauherr haben Sie das Recht auf einwandfreie Durchführung und können diese einfordern. Vor Folgekosten sind Sie ebenfalls geschützt.
  • Als Auftragnehmer haben Sie eine begrenzte Haftungsdauer, da Mängelansprüche verjähren.

Verjährung: Wie lange kann man Baumängel geltend machen?

Eine Frage, die sowohl für Bauherren als auch Handwerksbetriebe wichtig ist: Wann verjähren Baumängel? Wenn im Bauvertrag nicht anders vereinbart gelten folgende gesetzliche Fristen, die nach der Abnahme durch den Auftraggeber beginnen:

  • 5 Jahre für private Bauverträge gemäß BGB in Deutschland
  • 4 Jahre für öffentliche Bauverträge gemäß VOB in Deutschland (Verlängerung um 2 Jahre nach einer Mängelrüge und Nachbesserung)
  • 3 Jahre gemäß ABGB in Österreich

Den Nachweis für einen arglistig verschwiegenen Mangel zu erbringen ist allerdings nicht immer ganz einfach. Ein umfassendes Bautagebuch zu führen, unterstützt Sie dabei.

Was passiert, wenn eine Immobilie mit Baumängeln verkauft wird?

Sollten Sie beim Bau einen bestehenden Mangel akzeptiert und auf Nachbesserung verzichtet haben, müssen Sie einen Kaufinteressenten darüber jedenfalls informieren. Tun Sie das nicht, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Dies kann unangenehme Konsequenzen haben: Im schlimmsten Fall kommt es zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufes.

Baumängel einfach dokumentieren und beheben lassen – mit digitalem Mängelmanagement von BauMaster

Zum Thema Baumängel hat ein Bauherr also einiges zu beachten: Es gilt, unwesentliche, wesentliche und versteckte Mängel zu unterscheiden, die wichtigsten Schwachstellen zu kennen und im Falle eines Mangels prompt und richtig zu reagieren. Die Gewährleistung sichert beide Parteien ab, gilt aber nur für 3-5 Jahre, wenn es sich nicht gerade um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt.

Ein gutes Mängelmanagement erfordert also perfekte Organisation, lückenlose Dokumentation und laufende Überwachung aller Prozesse. Das alles kostet Zeit und Nerven – beides können Sie sparen, wenn Sie anstelle von händischen Notizen und langen Abenden vor umständlichen Excellisten auf digitales Baumanagement setzen. Mängelbearbeitung mithilfe einer Software bringt Ihnen gleich eine ganze Reihe an Vorteilen:

  • spielend leicht und schnell Mängel erfassen
  • Skizzen, Fotos und Hinweise direkt hinzufügen und Planmarker setzen
  • an einer zentralen Stelle mit allen Beteiligten kommunizieren
  • den Überblick über alle offenen und abgeschlossenen Mängel behalten
  • dank Ampelsystem den aktuellen Status jederzeit prüfen

So sieht ein Mängel-Protokoll als fertiges PDF mit BauMaster aus:

Baumängel PDF-Protokoll von BauMaster
Baumängel PDF-Protokoll von BauMaster

Mit einem sauberen Mängelmanagement und der richtigen Software haben Sie alle Dokumente, Fotos, Gutachten und Co. und die gesamte Kommunikation an einem zentralen Ort gesammelt und können jederzeit darauf zugreifen – auch Jahre später. So sind Sie als Bauleiter für alle Baumängel, die in zukünftigen Projekten passieren, auf der sicheren Seite!


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