Bei Bauleistungen geht nichts ohne eine lückenlose und nachvollziehbare Dokumentation. Fotos, Bautagebücher und -protokolle sowie ein solides Mängelmanagement sind die Basis für die reibungslose Abnahme eines Bauwerkes. Ein Abnahmeprotokoll nach VOB hilft Ihnen beim letzten Schritt im Bauprozess: der Bauabnahme.
Was die VOB ist, was im Abnahmeprotokoll stehen muss, wieso es so wichtig ist, wo es eine solide Abnahmeprotokoll-Vorlage gibt – kurz: Alles Wichtige rund ums Bauabnahmeprotokoll nach VOB erfahren Sie hier!
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Hinweis: Dieser Ratgeber bezieht sich auf die VOB und damit auf Vorschriften in Deutschland.
Die rechtliche Basis des Abnahmeprotokolls: Was ist die VOB?
VOB steht für Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Es handelt sich dabei um ein Regelwerk, das speziell auf die Bedürfnisse am Bau zugeschnitten ist. Es besteht aus drei Teilen und ist für Bauaufträge der öffentlichen Hand in Deutschland verpflichtend, findet jedoch auch in privaten Bauaufträgen Anwendung.
Vor allem die VOB/B ist hier relevant, denn unter § 12 VOB/B wird die Abnahme in Deutschland wesentlich eingehender geregelt als im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Von der VOB wird jedoch immer wieder auf das BGB verwiesen, weswegen es als Grundlage für die VOB zu sehen ist.
Wer als nicht-öffentlicher Auftraggeber einen neuen Bauvertrag aufsetzt, kann sich entscheiden, ob dabei den rechtlichen Bestimmungen des BGB oder der VOB/B gefolgt wird. Hauptsache, beide Parteien einigen sich auf eine Form.
Unabhängig davon, welchem Regelwerk Sie folgen, müssen alle im Vertrag festgehaltenen Vereinbarungen eingehalten werden – auch wenn das Ergebnis handwerklich einwandfrei ist! Daher ist das Abnahmeprotokoll nach VOB nur ein Teil der gesamten Baudokumentation, die im Falle eines Prozesses vor Gericht Rechtssicherheit gewährleistet.
Bauabnahme nach VOB oder BGB – wo liegen die Unterschiede?
Entweder erfolgt die Bauabnahme nach VOB/B § 12 oder nach BGB § 640. Ein entscheidender Unterschied ist zunächst, dass die Bestimmungen der VOB nicht die Qualität von Rechtsnormen haben. Die VOB muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, ansonsten wird die Abnahme nach BGB geregelt.
Werden die Bestimmungen der VOB im Vertrag geltend gemacht, haben sie rechtlich die Qualität von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der gesamte Inhalt der VOB – zumindest gegenüber Privatleuten – in zumutbarer Weise bereitgestellt wird. Denn die VOB ist nur dann wirksam, wenn dem Vertragspartner die Möglichkeit verschafft wurde, vom Inhalt des Regelwerks Kenntnis zu nehmen.
Darüber hinaus enthält die VOB strengere Regelungen zur Bauabnahme:
Tipp: Lesen Sie dazu auch unsere Übersichten zur VOB-Gewährleistung und Gewährleistung am Bau nach BGB.
VOB-Abnahme in Österreich: ÖNORM B 2110
In Deutschland gilt die VOB/B, in Österreich bestehen mehrere ÖNORMEN nebeneinander. Das heißt, dass es ein vergleichbares und zusammengefasstes Regelwerk wie die VOB in Deutschland in Österreich so nicht gibt.
Die Bauabnahme findet sich in der ÖNORM B 2110 (allgemeine Vertragsbedingungen für Bauleistungen). Wie auch die VOB ist die ÖNORM eine freiwillige Vertragsgrundlage. Sie unterscheidet jedoch andere Abnahmearten (förmlich und formlos) und enthält wie das deutsche BGB eine Konsumentenschutz-Klausel.
Bei der Gewährleistung gibt es außerdem Unterschiede zwischen deutschen und österreichischen Fristen:
Wieso ist eine Abnahme von Bauleistungen mit VOB-Abnahmeprotokoll wichtig?
Für den Bauleiter oder Architekten ist die Bauabnahme rechtlich von enormer Wichtigkeit. Die Grundlage bildet dabei das VOB-Abnahmeprotokoll. Mit einem ordentlichen Bauabnahmeprotokoll stehen Sie auf der sicheren Seite, denn die Beweispflicht für später auftretende Schäden oder später bemerkte Baumängel geht nach der Bauabnahme auf den Auftraggeber (Bauherrn) über.
Gleichzeitig beginnt ab dem Tag der Abnahme die Verjährungsfrist für eine eventuelle Mängelbeseitigung. Deshalb steckt in der Übergabe großes Konfliktpotenzial. Die Abnahme von Bauleistungen bedarf daher einer lückenlosen Dokumentation, um solche Konflikte aufklären zu können – im äußersten Fall auch vor Gericht.
Das gilt übrigens nicht nur für die endgültige Bauabnahme: Auch bei Teilabnahmen sollte ein Abnahmeprotokoll nach Vorlage angefertigt werden, um eine Gewährleistungsfrist festzulegen.
Kurz gesagt: Die Bauabnahme bringt so einige rechtliche Konsequenzen für Sie und Ihr Bauprojekt mit sich! Nach der Abnahme der Leistungen…
Genau deshalb ist ein vollständiges und rechtssicheres VOB-Abnahmeprotokoll bei Bauprojekten unabdingbar. Denn so schaffen Sie einen lückenlosen Nachweis aller ausgeführten Bauleistungen. Die Vorbereitung dafür beginnt bereits während des gesamten Bauprozesses, am besten mittels Bautagebuch-Software!
Auf einen Blick: Was ist ein Bauabnahmeprotokoll?
Es wurde bereits mehrmals angesprochen, aber was genau ist ein Bauabnahmeprotokoll nun eigentlich? Kurz gesagt ist es ein Dokument, das bei der Bauabnahme angefertigt wird, um alle abgeschlossenen Bauleistungen beweissicher zu dokumentieren. Das gilt sowohl für eine Bauabnahme nach VOB als auch für andere Regelwerke.
Üblicherweise wird das Abnahmeprotokoll bei der gemeinsamen Begehung des fertiggestellten Bauwerks durch Auftraggeber und Auftragnehmer erstellt. Dabei werden alle Leistungen umfassend geprüft und alle wichtigen Details im Protokoll vermerkt. Welche Details das genau sind, klären wir gleich im nächsten Abschnitt.
Weiter unten können Sie sich direkt eine Vorlage für das Bauabnahmeprotokoll kostenlos herunterladen. Weitere Downloads zum Thema Bauabnahme, wie z. B. Mängelanzeigen vor und nach der Abnahme u. v. m. finden Sie in unserem Downloadbereich.
Was muss im VOB-Abnahmeprotokoll vermerkt sein?
Damit ein VOB-Abnahmeprotokoll als solches geltend gemacht werden kann, müssen folgende Inhalte darin vermerkt werden:
Auch, wenn die Gültigkeit der VOB für Ihr Bauprojekt nicht vereinbart wurde, ist es sinnvoll, diese Bestandteile mit aufzunehmen. Wichtig ist jedenfalls, dass Sie bei der Erstellung des Abnahmeprotokolls äußerst sorgfältig vorgehen. Nur, wenn es möglichst vollständig geführt wurde, ist es bei späteren Konflikten als Beweismittel hilfreich. Eine Bauabnahmeprotokoll-Vorlage sorgt dafür, dass Sie nichts vergessen!
Unser Tipp: VOB-Abnahmeprotokoll digital signieren
Für die Gültigkeit des Bauabnahmeprotokolls muss es selbstverständlich auch von allen Parteien unterschrieben werden. Mit BauMaster können Sie das Abnahmeprotokoll ganz schnell und einfach digital unterschreiben!
Bauabnahmeprotokoll-Vorlage downloaden und als Muster verwenden
Eine lückenlose Baudokumentation schließt auch ein lückenloses Abnahmeprotokoll nach VOB mit ein. Wenn Sie auf der Suche nach einer Bauabnahmeprotokoll-Vorlage sind, dann können Sie sich unserer Word-Vorlage hier kostenlos herunterladen. Daraus exportieren Sie im Anschluss Ihr fertiges VOB-Abnahmeprotokoll als PDF.
Arten der Bauabnahme nach VOB
Grundsätzlich müssen sich die beteiligten Parteien bei einer Bauabnahme einig sein. Genau hierfür werden zu Beginn Leistungen vereinbart, die am Ende erfüllt werden müssen. Wie jene Forderungen erfüllt werden, wird in der VOB festgehalten. Dabei gibt es fünf verschiedene Arten der Bauabnahmen, auf die wir im Folgenden eingehen werden.
Nicht jede davon erfordert ein Bauabnahmeprotokoll – aber wir empfehlen Ihnen, besser nie darauf zu verzichten.
Frist für den VOB-Abnahmetermin
Zu Beginn ein Hinweis: Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, so beträgt die VOB-Frist für den Abnahmetermin 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsanzeige durch den Auftragnehmer. Das gilt auch dann, wenn die Leistung früher fertiggestellt wurde als geplant. Ob diese Frist eingehalten wird, ist ein entscheidendes Kriterium für die Art der Bauabnahme.
Die ausdrückliche Abnahme
Die simpelste Form der VOB-Abnahme ist die ausdrückliche Abnahme. Sie kann schriftlich oder mündlich erfolgen – es muss nicht einmal das Wort “Bauabnahme” vorkommen. Ausreichend ist eine ausdrückliche Erklärung des Auftraggebers innerhalb der Abnahmefrist, die an keine bestimmte Form gebunden ist: z. B. ein kurzes “ist in Ordnung”.
Wir empfehlen jedoch dringend, alle Vereinbarungen und die Abnahme selbst schriftlich festzuhalten. Am besten setzen Sie gleich auf eine förmliche Abnahme mit entsprechendem VOB-Abnahmeprotokoll.
Die förmliche Bauabnahme
Die förmliche Bauabnahme ist die gängigste Form der Abnahme nach VOB und kann im Vertrag vereinbart oder später von beiden Vertragsparteien eingefordert werden. Dabei wird innerhalb von 12 Werktagen nach Fertigstellung ein Termin festgelegt, bei dem Auftraggeber und Auftragnehmer im besten Fall anwesend sind.
Die förmliche Abnahme kann auch in Abwesenheit des Auftragnehmers erfolgen, wenn dieser trotz ausdrücklicher Einladung dem Termin fernbleibt.
Mit einer förmlichen Abnahme soll erreicht werden, dass bereits bei der Abnahme weitgehende Übereinstimmung herrscht und etwaige Differenzen eindeutig formuliert werden. Alles im Termin Besprochene wird schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten.
Dabei muss es sich nicht unbedingt um eine VOB-Abnahmeprotokoll-Vorlage handeln – es kann auch formlos zugehen. Die Art der Protokollierung ist den Vertragsparteien überlassen.
Grundsätzlich muss die förmliche Abnahme stattfinden, wenn diese klar und im Vorhinein im Bauvertrag vereinbart wurde. Es gibt jedoch eine Ausnahme: wenn Auftraggeber und -nehmer einvernehmlich auf die förmliche Abnahme verzichten. Dann kann auch eine ausdrückliche oder eine konkludente Abnahme erfolgen, die wir in weiterer Folge erklären.
Die stillschweigende (konkludente) Bauabnahme
Diese Form der Abnahme birgt großes Konfliktpotenzial in sich. Denn der Auftraggeber kann das Werk einfach durch schlüssiges Verhalten abnehmen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn…
Diese Art der Bauabnahme ist jedoch riskant für alle Beteiligten – daher kommt sie in der Realität nur in den seltensten Fällen zur Anwendung.
Die fiktive Bauabnahme
Diese Abnahme ist, wie der Name schon vermuten lässt, eigentlich keine reale Abnahme. Hier wird das Bauwerk einfach nach VOB abgenommen, wenn …
Der Unterschied zur stillschweigenden Bauabnahme liegt darin, dass diese nur bei klar erkennbarem Willen eintritt. Eine fiktive Abnahme findet auch dann statt, wenn der tatsächliche Willen des Auftraggebers unbekannt ist.
Es sei denn, es wurde mindestens ein Mangel vorbehalten – dann ist die fiktive Abnahme seit 01.01.2018 trotz Fristablauf gesetzlich ungültig.
Die Teilabnahme
Hier wird nicht das gesamte Gewerk, sondern nur ein Teil abgenommen. Darin ist allerdings eine gewaltige Krux verborgen: Wenn nur Teile nach VOB-Abnahmeprotokoll abgenommen werden, werden die Gewährleistungsfristen über kurz oder lang sehr unüberschaubar.
Denn für jede Leistung, die separat abgenommen wird, beginnt am Tag der Abnahme eine eigene Gewährleistungsfrist. Gibt es also viele Teilabnahmen zu unterschiedlichen Zeitpunkten, müssen Sie im Zuge des Gewährleistungsmanagements genau auf die Gewährleistungsfristen jeder einzelnen Leistung achten. Dabei nicht den Überblick zu verlieren, ist kein einfaches Unterfangen!
Jeder Auftragnehmer hat laut § 12 Absatz 2 VOB/B ein Recht auf eine Teilabnahme. Als Auftraggeber ist es daher empfehlenswert, diese Form der Abnahme bereits im Bauvertrag auszuschließen. Das ist im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen völlig zulässig!
VOB-Teilabnahme vs. Zustandsfeststellung
Die Zustandsfeststellung dient dazu, den Zustand von Zwischenleistungen festzuhalten, wenn diese später vom Baufortschritt verdeckt werden. Allerdings unterscheidet sie sich in einem Punkt klar von der echten Teilabnahme: Die Zustandsfeststellung hat keine rechtlichen Folgen. Sie bestätigt nicht die Mängelfreiheit und auch das Risiko geht nicht auf den Auftraggeber über.
Trotzdem ist auch hier ein Abnahmeprotokoll nach VOB-Kriterien zu empfehlen: So kann später leichter nachvollzogen werden, zu welchem Zeitpunkt ein Mangel aufgetreten ist.
Fertiges VOB-Abnahmeprotokoll noch bei der Abnahme erstellen?
Das geht: mit BauMaster! Sie brauchen dafür nur ein Smartphone oder Tablet. Alles, was Ihnen bei der Begehung auffällt, tippen Sie direkt in die Protokollvorlage ein oder nutzen die praktische Spracheingabe. Wichtige Formulierungen und Verweise auf Rechtsvorschriften hinterlegen Sie einmalig als Textvorlagen oder Sie greifen auf vorformulierte Vorlagen von BauMaster zurück!
Fotos, Planmarker, Kommentare und sonstige Details können direkt angehängt werden. Bei Bedarf passen Sie später noch Kleinigkeiten an, und schon halten Sie ein fertiges, digital signierbares Abnahmeprotokoll in den Händen – schnell, einfach und rechtssicher.
Beweissicheres Bauen muss nicht kompliziert sein. Testen Sie es selbst:
Abnahmeprotokoll nach VOB: Darauf kommt es an!
Die Abnahme einer Leistung ist der Dreh- und Angelpunkt im Bauprozess und birgt wohl das größte Konfliktpotenzial. Deswegen ist hier besondere Vorsicht geboten und eine lückenlose Baudokumentation sollte unbedingt im Vorfeld stattfinden. Wenn Sie dann noch ein vollständiges VOB-Bauabnahmeprotokoll zur Hand haben, in dem alle wichtigen Vereinbarungen überprüft werden können, kann nichts mehr schief gehen!
Mit der BauMaster Software & App haben Sie dabei alles aus einer Hand in Ihrer Hand – lückenlos, sicher und in Echtzeit, immer und überall!
FAQ: Abnahmeprotokoll nach VOB
Was ist ein Abnahmeprotokoll?
Ein Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand eines Bauwerks bei der Bauabnahme. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die VOB-Gewährleistungsfrist für die Bauleistungen zu laufen. Mit der Unterschrift beider Vertragsparteien erlangt das Dokument Rechtsgültigkeit.
Ist ein Abnahmeprotokoll Pflicht?
Ja, prinzipiell ist bei einer förmlichen Bauabnahme nach VOB eine Niederschrift verpflichtend. Ob diese allerdings in Form eines Abnahmeprotokolls geführt wird, ist den Vertragsparteien selbst überlassen. Findet keine förmliche Abnahme statt, ist das Protokoll nicht verpflichtend, aber trotzdem unbedingt ratsam.
Was muss in einem Abnahmeprotokoll stehen?
Das Abnahmeprotokoll sollte die Abnahme des neu errichteten Bauwerks so dokumentieren, dass später alle wichtigen Eckdaten nachvollzogen werden können: z. B. Bauvertrag, beteiligte Parteien, Ort, Datum, schon bekannte und neu aufgetretene Mängel, Vorbehalte des Auftraggebers, Einwendungen des Auftragnehmers etc.
Wer füllt das Abnahmeprotokoll aus?
Das Abnahmeprotokoll wird üblicherweise vom Bauherrn bzw. dessen Vertreter (Bauleitung oder Architekt) ausgefüllt – allerdings in Abstimmung mit dem Auftragnehmer. Am Ende müssen beide bzw. alle Parteien das Dokument unterschreiben.
Wie verbindlich ist ein Abnahmeprotokoll?
Wenn Sie Ihre Unterschrift unter das VOB-Abnahmeprotokoll setzen, sind die Vereinbarungen darin verbindlich. Vorsicht ist bei noch offenen Mängeln geboten: Falls diese im Protokoll nicht noch einmal vorbehalten werden, verfällt der Anspruch auf Mängelbeseitigung.
