Spätestens beim Thema Gewährleistung kommt es bei Bauprojekten jeder Art immer wieder zu Streitigkeiten. Im schlimmsten Fall werden diese vor Gericht ausgetragen. Das kostet Zeit, Nerven und viel Geld und zudem kann das Werk in der Zwischenzeit nicht genutzt oder veräußert werden. Die Ursache für Differenzen zwischen den beteiligten Parteien ist all zu oft eine unzureichende Mängeldokumentation. Die VOB Gewährleistung bei Bauleistungen greift jedoch immer und wer gut dokumentiert, bekommt auch Recht.
Was Sie zum Thema Gewährleistung nach VOB wissen müssen und welche Begriffe dabei immer wieder fallen, erfahren Sie hier. So sind Sie bestens auf den nächsten Gewährleistungsfall vorbereitet und kennen die Zahlen und Fakten!
Hinweis: Der folgende Ratgeber gilt für die Vorschriften der VOB und damit für Deutschland. Hier lesen Sie alles zur Gewährleistung nach ÖNORM B 2110.
Hier finden Sie zwei kostenlose Downloads, die sich rund um das Thema Gewährleistung nach VOB für unsere Kunden als nützlich erweisen.
Was ist die Gewährleistung nach VOB?
Gewährleistung nach deutschem Schuldrecht bedeutet, dass der Verantwortliche für jegliche Mängel an einer erbrachten Leistung geradestehen muss. Die Gewährleistung meint in der Praxis also nichts anderes als eine Mängelhaftung. Der Auftragnehmer hat hier das Recht auf Nachbesserung und Beseitigung der Mängel. Zu diesem Zeitpunkt befindet man sich vertraglich nicht mehr in der Erfüllungs-, sondern in der Gewährleistungsphase.
Laut Artikel §13 nach VOB/B muss eine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln sein. Das heißt die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Werkes muss im Idealfall bei der Abnahme genau jener entsprechen, die zuvor schriftlich festgelegt worden ist. Die Gewährleistung nach VOB/B regelt genau jene Abnahme, die Gewährleistung und alle mit ihr einhergehenden Fristen sowie die Art der Mängelrüge und alle Mängelansprüche zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.
Gewährleistungsfrist VOB: 4 oder 5 Jahre?
Die Gewährleistungsfrist nach VOB/B beginnt mit der erfolgreichen Gesamt- oder Teilabnahme nach §12 VOB/B. Dabei werden verschiedene Zeitrahmen bestimmt: Während die Gewährleistungsfrist nach § 633 BGB 5 Jahre beträgt, schreibt die VOB für Bauwerke meist 4 Jahre vor, manchmal auch nur 2 Jahre. Die genauen Fristen haben wir gleich anschließend für Sie zusammengefasst.
Verstreichen diese Fristen, dann verfallen auch alle Ansprüche durch den Auftraggeber an den Auftragnehmer. Das heißt, später angezeigte Mängel müssen nicht mehr behoben werden und gehen zu Lasten des Auftraggebers. Achten Sie deshalb genau auf alle in der VOB vermerkten Fristen und legen Sie auch im Bauvertrag selbst gut durchdachte Fristen fest, damit Ihr Bauprojekt am Ende einwandfrei verwendet oder veräußert werden kann!
Verjährungsfristen nach VOB im Überblick
Folgende Gewährleistungs- bzw. Verjährungsfristen gelten bei Bauverträgen nach VOB:
Diese Fristen können aber im Bauvertrag anders definiert werden. Die Gewährleistungsfrist startet dabei in jedem Fall genau in jenem Moment, in dem der Auftraggeber das Objekt abnimmt.
Gewährleistung VOB/B und Mängelanzeige bei Bauleistungen
Um die Gewährleistung in Anspruch zu nehmen, muss ein aufgetretener Mangel auch tatsächlich durch diese abgedeckt sein. Welche Mängel als Gewährleistungsmängel zählen und wie Sie diese rügen, finden Sie hier zusammengefasst.
Was ist ein Mangel?
Unter einem Mangel versteht man eine Abweichung davon, was ursprünglich zwischen mindestens zwei Parteien in einem Vertrag vereinbart wurde. Das heißt, dass jede Abweichung von der vertraglich geschuldeten Qualität oder Quantität einen Mangel darstellt. Dabei wird zwischen einem Rechtsmangel und einem Sachmangel unterschieden.
Der Sachmangel haftet der Sache – hier dem Werk – körperlich an und vermindert deren Nutzbarkeit. Dazu zählen auch Faktoren, die von außen auf die Sache einwirken wie Umwelteinflüsse oder Mieteinnahmen. Auch wenn die Sache, also das Werk nach Übernahme erst nutzbar gemacht werden muss, liegt ein Mangel vor. Ein Rechtsmangel haftet der rechtlichen Position an.
Wann handelt es sich um einen Gewährleistungsmangel?
Baumängel zählen nur dann als Gewährleistungsmängel, wenn Sie bereits zum Zeitpunkt der Bauabnahme bestanden haben. Üblicher Verschleiß, Bedienungsfehler und Ähnliches sind also nicht durch die Gewährleistung nach VOB/B abgedeckt. Auftragnehmer haften während des Gewährleistungszeitraums nur für echte Gewährleistungsmängel.
Welche Arten von Gewährleistungsmängeln gibt es?
Es gibt grundsätzlich drei Arten von Gewährleistungsmängeln:
Alle drei Mängeltypen haben gemeinsam, dass sie bei der Übergabe oder Abnahme schon vorhanden sind. Ein offener Mangel muss außerdem unmittelbar erkennbar sein. Ist ein Mangel zwar vorhanden, wird jedoch nicht erkannt, handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Dieser ist sofort und unverzüglich nach seiner Entdeckung anzuzeigen.
Von einem arglistig verschwiegenen Mangel spricht man dann, wenn es sich um einen verdeckten Mangel handelt, der dem Verkäufer oder Auftragnehmer bei der Übergabe oder Abnahme bekannt ist, der aber absichtlich verschwiegen wird, um einen Vorteil daraus zu ziehen.
Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Baumängel.
Die Mängelrüge
Nach § 13 VOB/B sind sämtliche Leistungen von Auftragnehmern frei von Mängeln und Fehlern zu erbringen. Das bedeutet konkret, dass die Leistung, die zuvor zwischen Auftraggeber und -nehmer vertraglich vereinbart wurde, eingehalten wurde. Das Werk und seine Beschaffenheit müssen also nach den anerkannten Regeln der Technik erbracht worden sein. Wenn nach der Übergabe des Werkes jedoch Mängel festgestellt werden, kann eine Mängelrüge erstellt werden.
Diese wird an den Auftragnehmer, also das ausführende Unternehmen, weitergeleitet, am besten in schriftlicher Form. Der Auftragnehmer ist dann laut VOB/B Gewährleistung dazu verpflichtet, die angezeigten Mängel innerhalb der vom Auftraggeber gestellten Frist auf eigene Kosten zu beheben. Die Mängelrüge sollte folgendes beinhalten:
Kostenlose Vorlagen rund um Gewährleistung und Mängel
Um Ihnen die Arbeit zu erleichtern bzw. damit Sie rund um das Thema Mängel und Gewährleistung auf der sicheren Seite stehen, stellen wir folgende rechtskonforme Downloads kostenlos für Sie zur Verfügung:
Zudem sollten Sie die Mängelrüge unbedingt als Einschreiben versenden. So gehen Sie sicher, dass der Auftragnehmer diese auch erhält und können es im Zweifelsfall sogar nachweisen.
Und last but not least: Vergessen Sie nicht auf eine lückenlose Baudokumentation! So sind Sie am Ende immer auf der sicheren Seite! Wie einer der größten Projektentwickler in Österreich digital nachweisbar dokumentiert, lesen Sie in diesem kurzen Projektvorstellung:
VOB Gewährleistung für Mängel geltend machen, aber richtig!
Mängel sind bei jedem Bauprojekt mit einzukalkulieren und somit ein unvermeidbarer Bestandteil beim Errichten eines Werkes. Als Auftraggeber ist es jedoch Ihr Recht, dass das Werk am Ende mängelfrei, bzw. wie im Bauvertrag festgelegt, an Sie übergeht – zumindest innerhalb der Verjährungsfrist.
Um dieses Recht durchzusetzen, gibt es gibt es die Möglichkeit der Mängelrüge bzw. Mängelanzeige. Die VOB und andere Regelwerke geben dazu den genauen Inhalt vor, der Bauvertrag den rechtlichen Rahmen.
Wer trägt die Kosten für Mängel und Nachbesserungen?
Die Mängelbeseitigung wird dabei auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt. Das tritt dann ein, wenn der Auftragnehmer der in der schriftlichen Aufforderung gesetzten und angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt.
Nach der förmlichen Abnahme liegt die Beweislast für jegliche Mängel schließlich beim Auftraggeber, der das Werk abgenommen hat. Die VOB/B Gewährleistungsfrist für behobene Mängel beläuft sich auf zwei Jahre nach Abnahme. In jedem Fall endet sie jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen, bzw. nach der im Bauvertrag vereinbarten Frist.
Gewährleistung nach VOB oder nach BGB: Wann gilt was?
Die VOB verweist, wie Sie in unserem Beitrag zum VOB Abnahmeprotokoll nachlesen können, immer wieder auf das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB. Wurde sie als Vertragsgrundlage vereinbart, ergänzt sie das BGB um wichtige Regelungen speziell für den Bau. Das kann bezüglich der Gewährleistung sowohl von Vorteil als auch von Nachteil für Sie sein.
Es lohnt sich, die Unterschiede zu kennen:
BGB
VOB
VOB Gewährleistung: Rechtssicherheit durch lückenlose Baudokumentation
Eine lückenlose Baudokumentation, die im äußersten Fall auch vor Gericht standhält, ist mühsam und zeitaufwendig, oder? Nein, denn wenn Sie sich für eine Bausoftware entscheiden, dann können Sie Ihr Bauvorhaben gründlich überwachen und sich die lästige Dokumentation mit Papier und Stift um Welten erleichtern!
Eine rechtssichere Dokumentation von Baufortschritt, Mängeln und deren Beseitigung mittels Fotodokumentation haben Sie so für spätere Streitfälle immer parat. So sparen Sie nicht nur Zeit und Geld, sondern auch Nerven – und auch das Thema VOB Gewährleistung dürfte Ihnen so keine Sorgen bereiten!
FAQ zur VOB Gewährleistung
Wann beginnt die VOB/B Gewährleistungsfrist?
Die Gewährleistungsfrist nach VOB/B beginnt mit der Gesamt- bzw. Teilabnahme eines Bauwerks. Üblicherweise beträgt sie 4 Jahre, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde. Wird in dieser Zeit ein Mangel gerügt, unterbricht das die Gewährleistungsfrist. Nach der Beseitigung beginnt eine neue, 2-jährige Frist.
Wann beginnt die Gewährleistung nach VOB ohne Abnahme?
Ist im Vertrag keine förmliche Abnahme vereinbart, dann gilt eine Bauleistung 12 Tage nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung automatisch als abgenommen. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
Was ist eine VOB Abnahme?
Die Abnahme nach VOB ist eine Rechtshandlung, bei welcher der Auftraggeber eine Bauleistung vom Auftragnehmer übernimmt. Im Zuge der Abnahme wird festgestellt, ob die Leistung wie vertraglich vereinbart ausgeführt wurde oder ob Abweichungen bzw. Mängel bestehen. In diesem Fall kann die Abnahme verweigert werden. Mehr erfahren Sie in unserem Blogbeitrag zur Abnahme nach VOB.
Gilt die Gewährleistungsfrist nach VOB 4 oder 5 Jahre?
Liegt einem Bauvertrag die VOB zugrunde, dann beträgt die Gewährleistungsfrist nach VOB 4 Jahre für Bauwerke. Eine 5-jährige Frist ist nur im BGB vorgeschrieben. Für andere Leistungen, z. B. elektrotechnische Anlagen oder Wartungsarbeiten, gilt nach VOB eine verkürzte Frist von 2 Jahren.
