Feuchte Wände, Schimmel, Rissbildung – Baumängel treten in verschiedensten Formen auf nahezu jeder Baustelle auf. Als Auftraggeber steht es Ihnen zu, diese mithilfe einer Mängelrüge zu melden und vom zuständigen Bauunternehmen eine Nachbesserung zu fordern. Wie eine solche Mängelrüge genau auszusehen hat, welche Informationen hineingehören und welche Gesetze und Fristen zu beachten sind, haben wir Ihnen hier zusammengefasst.
Was ist eine Mängelrüge?
Eine Mängelrüge ist die schriftliche Anzeige einer mangelhaften Bauleistung. Sie ergeht vonseiten des Auftraggebers an das zuständige Bauunternehmen. Dieser fordert darin den Austausch oder die Nachbesserung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist, um seinen Gewährleistungsanspruch geltend zu machen.
Der Hintergrund: Als Auftraggeber dürfen Sie von beteiligten Handwerksbetrieben verlangen, dass diese Ihnen die Bauleistung frei von Sachmängeln überlassen. Wenn also durch fehlerhafte Arbeit, falsches Material oder sonstige Unachtsamkeiten Baumängel auftreten, liegt es in der Verantwortung des ausführenden Unternehmens, diese zu beheben.
Dabei gilt für den ausführenden Betrieb das Recht auf Nacherfüllung – Sie müssen ihm also Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst dann dürfen Sie selbst tätig werden, z. B. mit einer Selbst- oder Ersatzvornahme.
Frei von Sachmängeln – rechtlich gesehen bedeutet dies:
In Deutschland:
Die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit muss laut BGB gewährleistet sein. Ist keine vereinbart, muss die Leistung für die gewöhnliche Verwendung geeignet sein und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken ähnlicher Art üblich ist.
Die VOB schreibt zusätzlich dazu vor, dass Leistungen zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entsprechen müssen.
In Österreich:
Laut ABGB und ÖNORM B 2110 muss die gegen Entgelt überlassene Sache dem Vertrag entsprechen. Der Auftragnehmer haftet dafür, dass die Sache die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, der Beschreibung bzw. einem Muster entspricht und wie vereinbart genutzt werden kann.
Mängelrüge und Mängelanzeige – gibt es einen Unterschied?
Inhaltlich sind Mängelrüge und Mängelanzeige dasselbe: Bei beiden Begriffen handelt es sich um eine schriftliche Auflistung von Mängeln, die dem Auftragnehmer mit Aufforderung zur Nachbesserung innerhalb einer Frist zugesandt wird. Der Unterschied liegt in der gesetzlichen Grundlage.
Für die Praxis ist die Unterscheidung in Mängelrüge und Mängelanzeige jedoch nebensächlich. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und die entsprechende Mängelrüge-Frist bleiben dieselben. Wie genau die Gesetze, Regelungen und Fristen bei Baumängeln aussehen, klären wir gleich im folgenden Abschnitt.
In einem eigenen Ratgeber zur Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM lesen Sie die wichtigsten Details in diesen zwei Vertragsregelwerken. Zwei rechtskonforme Mängelrüge-Muster zum Download finden Sie später in diesem Ratgeber.
Mängelrüge-Frist: offene Mängel vs. versteckte Mängel
In puncto Mängelrüge-Frist gilt: Baumängel sind unverzüglich nach der Entdeckung („ohne schuldhafte Verzögerung“) zu melden. Nicht alle Mängel können jedoch gleich beanstandet werden, weil sie anfangs vielleicht noch gar nicht sichtbar sind. Unterschieden wird deshalb in offene Mängel und versteckte Mängel:
Wie lange kann man offene Mängel rügen?
Da sie bei einem Lokalaugenschein auf einen Blick erkennbar sind, müssen offene Mängel sofort gerügt werden. Damit das gelingt, ist während des gesamten Ablaufs eine lückenlose Bauüberwachung wichtig. Spätestens bei der Bauabnahme sollten Sie alles sorgfältig prüfen. Übersehen Sie dort einen offenen Mangel, wird es im Nachhinein nahezu unmöglich, noch Ansprüche geltend zu machen.
Unser Tipp: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Begehung und dokumentieren Sie alles in einem VOB-Abnahmeprotokoll. So entgeht Ihnen kein offener Mangel und Sie haben genügend Beweise für eventuelle versteckte Mängel in der Hand.
Wie lange kann man versteckte Mängel geltend machen?
Nicht alle fehlerhaften Arbeiten oder Schäden sind sofort erkennbar, oft dauert es Monate oder sogar Jahre, bis ein versteckter Mangel sichtbar wird. Es ist also gar nicht möglich, solche Mängel bereits vor der Bauabnahme anzuzeigen. Für solche Fälle beginnt ab dem Zeitpunkt der Abnahme die Gewährleistungsfrist.
Die Gewährleistung sorgt dafür, dass Sie versteckte Mängel auch zu einem späteren Zeitpunkt noch geltend machen können. Sobald Sie den Mangel allerdings entdeckt haben, muss wieder unverzüglich die Mängelrüge erfolgen. Ansonsten verfällt Ihr Gewährleistungsanspruch.
Gesetzliche Gewährleistungsfristen
Je nach Vertragsgrundlage endet die gesetzliche Gewährleistungsfrist nach folgenden Zeiträumen:
- 5 Jahre für eine Mängelrüge laut BGB
- 4 Jahre für eine Mängelrüge laut VOB
- 3 Jahre (2 Jahre für bewegliche Teile der Haustechnik) laut ABGB/ÖNORM B 2110
Ist innerhalb dieses Zeitraums eine Mängelrüge erfolgt, der Baumangel behoben und erneut abgenommen worden, beginnt eine neuerliche Gewährleistungsfrist zu laufen:
- Neubeginn der ursprünglichen Frist laut BGB
- weitere 2 Jahre, jedoch mindestens bis zum ursprünglichen Fristende laut VOB
- Neubeginn der Frist für die mangelhaften Teile laut ABGB/ÖNORM
Ausgenommen von diesen Fristen sind arglistig verschwiegene Mängel. Wenn die Baufirma über einen Mangel Bescheid wusste, Ihnen diesen aber vorsätzlich verschwiegen hat, verjährt der Gewährleistungsanspruch erst nach bis zu 30 Jahren. Arglistigkeit ist jedoch oft schwer nachzuweisen – eine möglichst umfangreiche Baustellendokumentation unterstützt Sie dabei.
Ob offener, versteckter oder arglistig verschwiegener Mangel – erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Baumängel-Verjährung alles über die Verjährungsfristen.
Bestandteile & Aufbau: Was gehört in eine Mängelrüge?
Eine Mängelrüge sollte immer schriftlich erfolgen – entweder als Brief (per Einschreiben) oder als PDF mit qualifizierter elektronischer Signatur per E-Mail. Die Schriftlichkeit bringt einen entscheidenden Vorteil: Nur so können Sie später einwandfrei nachweisen, dass Sie den zuständigen Betrieb zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben.
Inhaltlich empfehlen wir, folgende Informationen unbedingt im Schreiben unterzubringen:
Mängelrüge-Vorlage zum Download
Sie möchten eine Mängelrüge schreiben, wissen aber noch nicht genau, wie? Unsere beiden Muster enthalten alle notwendigen Textbausteine. Die Vorlage ist auf die Rechtsvorschriften der VOB angepasst, kann jedoch auch für das BGB oder die ÖNORM B 2110 eingesetzt werden.
Wählen Sie das passende Muster, je nachdem, ob Sie vor oder nach Bauabnahme einen Mangel rügen wollen:
Die einzelnen Schritte der Mängelrüge
Es ist zwar ärgerlich, wenn Fehler auf der Baustelle passieren, trotzdem müssen diese nicht gleich das Ende einer guten Zusammenarbeit bedeuten. Wenn Sie richtig reagieren, bewahren Sie den reibungslosen Bauablauf und ein gutes Kommunikationsverhältnis zu allen Beteiligten. Hier zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Maßnahmen vom Auftreten des Mangels bis zur Beseitigung nötig sind.
1. Begehung und Dokumentation der Mängel
Bevor Sie eine Mängelrüge schreiben können, müssen Sie den Mangel erst einmal ausreichend dokumentieren. Halten Sie die Ausmaße des Mangels, den genauen Standort und sonstige wichtige Informationen fest. Sammeln Sie dabei unbedingt ausführliche Beweise, z. B. in Form einer Fotodokumentation.
Gestaltet sich die Zusammenarbeit mit dem zuständigen Unternehmen ohnehin schon schwierig, ist ein unabhängiges Gutachten von einem externen Sachverständigen empfehlenswert.
2. Schriftliche Mängelrüge
Erstellen Sie anschließend die schriftliche Mängelrüge mit allen oben bereits genannten Bestandteilen und senden Sie diese unverzüglich an das zuständige Unternehmen – als Brief per Einschreiben oder als digital signiertes Dokument per E-Mail.
Vorsicht bei der Formulierung: Stellen Sie keine Spekulationen an, wie der Mangel entstanden sein könnte. Die Ursachenfindung ist Aufgabe des verantwortlichen Bauunternehmens. Darüber hinaus dürfen Sie auch nicht bestimmen, wie der Baumangel behoben wird. Sollte es mehrere Möglichkeiten geben, darf der zuständige Betrieb selbst entscheiden, wie die Mängelbeseitigung erfolgt.
3. Frist zur Nachbesserung abwarten / Geld zurückbehalten
Wenn die Mängelrüge versandt wurde, heißt es abwarten. Inzwischen dürfen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht nutzen und einen Teil der Handwerkerrechnung einbehalten. Dabei greift allerdings das Schikaneverbot: Der zurückgehaltene Teilbetrag muss in einem akzeptablen Verhältnis zu den möglichen Kosten stehen.
Den Betrag angemessen zu wählen, liegt auch in Ihrem eigenen Interesse, wenn Sie weiterhin eine gute Zusammenarbeit mit Ihrem Vertragspartner anstreben. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was als angemessen gilt, orientieren Sie sich an folgenden gesetzlichen Richtlinien:
4. Nachfrist setzen
Wenn der Mangel bis zum festgesetzten Stichtag nicht behoben wurde, ist es üblich, nochmals eine Nachfrist zu gewähren. Das gilt besonders dann, wenn die Zusammenarbeit bisher einwandfrei war. So gefährden Sie nicht gleich die weitere Kooperation. Verstreicht die Nachfrist ebenfalls ungenutzt oder schlägt ein Nacherfüllungsversuch fehl, bleiben Ihnen mehrere Möglichkeiten:
5. Konsequenzen ziehen
Wenn das verantwortliche Unternehmen nicht reagieren will, können Sie …
Bei einigen Möglichkeiten gelten jedoch gewisse Einschränkungen: Gerichtlich durchsetzen lässt sich der Anspruch auf Mängelbehebung beispielsweise nur, wenn die Behebung tatsächlich durchführbar ist und keinen unverhältnismäßigen Mehraufwand bedeutet. Ansonsten ist nur eine Kostenreduktion möglich. Gänzlich vom Vertrag zurücktreten dürfen Sie außerdem nur bei besonders schwerwiegenden (wesentlichen) Mängeln.
Für die Selbstvornahme ist wichtig, dass Sie keinesfalls eigene Reparaturversuche unternehmen, bevor Sie den Mangel gerügt und dem zuständigen Betrieb die Möglichkeit zur Nacherfüllung gegeben haben. Sonst könnte Ihnen unterstellt werden, Sie hätten den Mangel selbst verursacht oder durch falsche Reparaturmaßnahmen verschlimmert.
Besonders im Falle eines Mangels ist es wichtig, dass Sie Wert auf gute Kommunikation auf der Baustelle legen. Mit der Mängelmanagement-Software BauMaster gelingt das spielend leicht:
Welche Frist ist für die Mängelbeseitigung angemessen?
Die Frist zur Mängelbeseitigung muss so gesetzt sein, dass es für den zuständigen Betrieb tatsächlich möglich ist, in dieser Zeit nachzubessern. Rechnen Sie dafür die Zeit ein, die für das Besichtigen des Mangels, die Bestellung von zusätzlichem Material und die Arbeiten zur Mängelbeseitigung anfallen könnte.
Für kleinere Baumängel reichen meist 14 Tage, für die Behebung eines umfangreicheren Mangels muss oft bedeutend mehr Zeit vorgesehen werden. Egal, welche Frist Sie schlussendlich setzen, sie muss jedenfalls unmissverständlich aus dem Schreiben hervorgehen. Setzen Sie dafür ein konkretes Datum oder geben Sie einen eindeutigen Zeitraum an, z. B. „innerhalb von 14 Tagen ab Datum dieses Schreibens“.
Tipp: Alle Details zur Behebung von Mängeln lesen Sie in unserem Ratgeber zur Mängelbeseitigung.
Digitales Mängelmanagement mit BauMaster
Damit die Dokumentation und Rüge von Baumängeln künftig noch leichter von der Hand gehen, sollten Sie auf digitales Baumanagement setzen. Der Einstieg gelingt ganz einfach – mit der intuitiv bedienbaren Bau-App BauMaster. So steuern Sie Ihre Projekte zukünftig ganz bequem vor Ort per Handy und Tablet.
Sie müssen also nicht mehr abends im Büro alles nachtragen, sondern legen Notizen und Fotos zu entdeckten Mängeln direkt auf der Baustelle in der Baudokumentations-App ab. Wichtige Informationen lassen sich anschließend gleich an alle Projektpartner weiterleiten. So sorgen Sie für einwandfrei funktionierendes Mängelmanagement.
Die ideale Mängelrüge auf einen Blick
Baumängel lassen sich zwar nicht von vornherein ausschließen, aber mit guter Vorbereitung können Sie den dadurch entstehenden Aufwand auf ein Minimum reduzieren. Um abschließend noch einmal zusammenzufassen – wer die Mängelrüge richtig angehen will, sollte diese Tipps auf jeden Fall beherzigen:
Mit einem guten Mängelmanagement, das auf diesen Grundregeln basiert, lassen sich Baumängel schnell und stressfrei abarbeiten. So bleibt mehr Zeit für die spannenderen Aufgaben auf der Baustelle!
FAQ: Mängelrüge
Was ist eine Mängelrüge – Beispiel?
Mit einer Mängelrüge zeigt der Auftraggeber dem Auftragnehmer an, dass eine Bauleistung nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht, also mangelhaft ist. Treten zum Beispiel nach Bauabschluss Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, so kann dieser Mangel gerügt werden. Die Baumängel-Verjährungsfrist darf allerdings noch nicht abgelaufen sein.
Was ist bei einer Mängelrüge zu beachten?
Beachten Sie bei einer Mängelrüge mindestens Folgendes:
- Rügen Sie alle Baumängel unverzüglich und schriftlich.
- Beschreiben Sie den Mangel ausführlich mit allen Details.
- Stellen Sie keine Spekulationen zur Mangelursache an – dies ist Sache des Auftragnehmers.
- Setzen Sie eine realistische Frist zur Nachbesserung.
- Ergreifen Sie erst eigene Maßnahmen, wenn die Frist abgelaufen ist.
In welcher Frist müssen Mängel gerügt werden?
Die Mängel-Gewährleistung in Deutschland beträgt bei einem Bauvertrag nach BGB 5 Jahre, bei einem VOB-Vertrag 4 Jahre. In Österreich beträgt der Gewährleistungszeitraum 3 Jahre laut ABGB/ÖNORM B 2110. Wird in dieser Zeit ein Mangel entdeckt, sollte er stets unverzüglich gerügt werden – also ohne schuldhafte Verzögerung.
Was passiert nach der Mängelrüge?
Im Idealfall begutachtet der Bauunternehmer nach der Mängelrüge den Sachverhalt und behebt den Mangel. Anschließend schickt er eine Mängelfreimeldung. Passiert das nicht, wird üblicherweise eine Nachfrist gewährt. Erfolgt auch darauf keine Reaktion, bleiben folgende Möglichkeiten:
- Selbst-/Ersatzvornahme
- Preisminderung
- Aufhebung des Vertrags (bei wesentlichen Mängeln)
- Schadenersatz
