Mit Baumängeln muss sich jeder Bauherr oder Bauprojektleiter früher oder später einmal auseinandersetzen. Das ist im Normalfall auch keine allzu große Sache, solange sie rechtzeitig – und vor allem richtig – angezeigt werden.
Mit der Mängelrüge im Allgemeinen haben wir uns bereits einmal beschäftigt, diesmal gehen wir genauer auf die rechtlichen Aspekte der Mängelanzeige nach VOB/B und nach der ÖNORM B 2110 ein. Wie läuft diese ab, was muss unbedingt enthalten sein und welche Besonderheiten sind zu beachten? In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr!
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Zur Begriffsdefinition: Mängelanzeige vs. Mängelrüge
„Mängelrüge“ und „Mängelanzeige“ können synonym verwendet werden, denn sie meinen im Grunde dasselbe: eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Die Mängelrüge wird oft allgemeiner eingesetzt (etwa bei Kaufverträgen aller Art), während die Mängelanzeige im Bau- und Immobilienwesen stärker vertreten ist, so auch in der VOB.
Mängelanzeige (VOB/ÖNORM) auf einen Blick
Definition
Eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Aufforderung an den Auftragnehmer, festgestellte Mängel fristgerecht zu beheben.
Wann muss die Anzeige erfolgen?
So früh wie möglich – idealerweise sofort nach Feststellung des Mangels, spätestens zur Abnahme.
Wie formuliert man eine Mängelanzeige?
Die Mängelanzeige sollte Folgendes enthalten:
– Projekt
– Datum
– beteiligte Parteien
– genaue Mängelbeschreibung
– Fotodokumentation
– mögliche Auswirkungen
– Aufforderung zur Mängelbeseitigung
– Fristsetzung
– Hinweise auf mögliche Konsequenzen bei Fristüberschreitung
Versand der Mängelanzeige
Am besten schriftlich per Einschreiben oder als signiertes PDF per E-Mail.
Was passiert danach?
Wird der Mangel nicht behoben, setzen Sie eine Nachfrist. Anschließend können Sie je nach Situation eine Preisminderung, Ersatzvornahme oder den Vertragsrücktritt durchsetzen.
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Definition der Mängelanzeige: VOB und ÖNORM
Die deutsche Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und die österreichische ÖNORM B 2110 verstehen sich beide als Vertragsbedingungen, die einem Bauvertrag zugrunde gelegt werden können. Die Regelungen zur Mängelanzeige sind zwar ähnlich, aber es bestehen dennoch einige Unterschiede. o definieren die beiden Regelwerke eine Mängelanzeige:
Was ist eine Mängelanzeige gemäß VOB?
Eine Mängelanzeige nach VOB/B § 13 ist eine Aufforderung vom Auftraggeber an den Auftragnehmer, bestimmte Baumängel innerhalb einer angemessen gesetzten Frist zu beheben. Die Anzeige muss schriftlich erfolgen.
Was „angemessene Frist“ bedeutet, ist im Einzelfall zu klären. Ein Beispiel: Eine abgeplatzte Fliese oder eine falsch gesetzte Steckdose wird sich innerhalb von den üblichen 14 Tagen beheben lassen – eine falsch dimensionierte Fußbodenheizung, die erst nach Bauabschluss erkannt wird, wohl eher nicht. Geben Sie jedenfalls einen realistischen Zeitrahmen an.
Ist eine ordnungsgemäße schriftliche VOB-Mängelanzeige beim zuständigen Bauunternehmen eingegangen, muss dieses die Mängel innerhalb der gesetzten Frist und auf eigene Kosten beseitigen. Ansonsten hat der Auftraggeber das Recht, die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers selbst zu beheben (oder beheben zu lassen).
Was ist ein Baumangel laut VOB/B?
Bauleistungen müssen dem Auftraggeber laut VOB/B bei der Abnahme frei von Sachmängeln übergeben werden. Das bedeutet, sie müssen die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweisen und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Ist das nicht der Fall, kann der Auftraggeber mit einer Mängelanzeige nach VOB den Mangel rügen.
Was ist eine Mängelrüge nach ÖNORM B 2110?
Eine Mängelanzeige laut ÖNORM B 2110 (Pkt. 12 „Haftungsbestimmungen“) ist eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb des Gewährleistungszeitraums. Die Behebung durch den Auftragnehmer soll „in angemessener Frist und mit möglichst geringen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber“ erfolgen.
Die ÖNORM hebt zusätzlich hervor, dass zunächst nur Verbesserung oder Austausch möglich sind. Nur, wenn beides unmöglich oder für den ausführenden Betrieb unzumutbar ist, darf stattdessen eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrages (Wandlung) verlangt werden. Das ist ebenfalls möglich, wenn der Auftragnehmer gar nicht auf die Mängelrüge reagiert – dazu aber später mehr.
Was ist ein Baumangel laut ÖNORM B 2110?
Auch laut ÖNORM B 2110 muss eine Bauleistung mängelfrei übergeben werden: Erbrachte Leistungen müssen die vertraglich festgelegten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften haben und ihrer Beschreibung (bzw. einer Probe/einem Muster) entsprechen. Zusätzlich müssen sie vertragsgemäß genutzt werden können. Trifft etwas davon nicht zu, handelt es sich um einen Mangel.
Wann muss die Aufforderung zur Mängelbeseitigung erfolgen?
Ein offensichtlicher Mangel sollte sofort gerügt werden, besonders bei VOB-Verträgen. Spätestens bei der Bauabnahme: Denn danach müssen Sie erst nachweisen, dass der Mangel vom ausführenden Betrieb verursacht wurde. Bei ÖNORM-Bauverträgen wird zwar in den ersten 6 Monaten angenommen, dass der Mangel bei der Abnahme bereits bestanden hat, dennoch gilt der Grundsatz: Je früher, desto besser.
VOB-Mängelanzeige
Bei verdeckten Mängeln, die nach der Bauabnahme sichtbar werden, gelten diese Gewährleistungsfristen laut VOB:
Mängelanzeige nach ÖNORM B 2110
Die ÖNORM B 2110 gibt folgende Fristen für die Gewährleistung bei der Mängelanzeige vor – falls im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde:
In der Neuausgabe der ÖNORM B2110 vom 1. Mai 2023 wurde die Verjährungsfrist für Baumängel angepasst: Mängel dürfen nun noch bis zu 3 Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist gerügt werden. Erst dann verjähren sie tatsächlich.
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Darf die Bauabnahme bei Mängeln verweigert werden?
Laut VOB und ÖNORM darf der Auftraggeber die Übernahme eines Bauwerks nur dann verweigern, wenn es sich um einen wesentlichen Mangel handelt, der den späteren Gebrauch erschwert oder unmöglich macht. Wichtig ist jedoch, alle anderen Mängel als Vorbehalt ins Bauabnahmeprotokoll aufzunehmen.
Mängelanzeige vor Abnahme: Vertrauensbasis nicht belasten
Zur Frage, wann ein Mangel angezeigt werden sollte, noch ein Hinweis: Die schriftliche Mängelanzeige ist zwar essenziell für die rechtliche Absicherung, sollte aber nicht auf Kosten des Arbeitsklimas auf der Baustelle gehen.
Passiert einer Baufirma, mit der Sie bisher nie Probleme hatten, während der Bautätigkeit ein Fehler, ist es zielführender, zuerst freundlich darauf hinzuweisen, statt sofort mit Ersatzvornahme und Co. zu drohen. Dieser Leitfaden bezieht sich daher eher auf jene Fälle, in denen Sie bereits Unstimmigkeiten befürchten.
Wenn Sie mehr Tipps für eine gute Zusammenarbeit mit allen Baubeteiligten suchen, dann hilft Ihnen unser Beitrag zur erfolgreichen Kommunikation am Bau.
Wie schreibt man eine Mängelanzeige am Bau?
Wie man eine Mängelanzeige schreibt, ist rechtlich nicht genau geregelt – weder in der VOB noch in der ÖNORM. Wenn Sie Gewährleistungsmängel anzeigen, müssen Sie das aber unbedingt schriftlich tun. Nur so haben Sie einen handfesten Beweis im Falle eines Gerichtsverfahrens.
Das sollte eine Mängelanzeige gemäß VOB & ÖNORM enthalten
Wichtig: Formulieren Sie Ihre Mängelanzeige klar, eindeutig und ausführlich, mit allen nötigen Details. Denn eine unvollständige Mängelrüge kann vor Gericht zum Verhängnis werden!
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel, wie ein sauberes Mängelprotokoll mit allen wichtigen Informationen aussehen kann:
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Zusätzlich bei einer VOB-Mängelrüge vor Abnahme: Kündigungsandrohung
Bei einer VOB-Mängelanzeige vor Abnahme (§ 4 der VOB/B) sollten Sie dem Auftragnehmer die Kündigung des Vertrags oder einzelner Leistungen androhen, wenn keine rechtzeitige Mängelbeseitigung erfolgt. Nur so können Sie die Mängelbeseitigungskosten vom Auftragnehmer einfordern, wenn Sie den Mangel selbst oder mithilfe eines Drittunternehmens beseitigen.
Vielleicht müssen Sie die Leistung schlussendlich doch nicht kündigen, weil das verantwortliche Bauunternehmen den Mangel wie vereinbart behebt. Doch halten Sie sich diese Möglichkeit trotzdem offen. Damit sind Sie für alle Eventualitäten abgesichert.
Tipp: Legen Sie sich eine Vorlage für die Mängelanzeige nach VOB/ÖNORM zurecht. So vergessen Sie nichts und haben im Streitfall ein hilfreiches Beweismittel. Ein solches Mängelanzeige-Muster mit rechtlichen Bausteinen finden Sie weiter unten im Ratgeber zum Download.
Was steht NICHT in der VOB-Mängelanzeige?
Wie sollte eine Mängelanzeige versandt werden?
VOB und ÖNORM schreiben ganz klar vor, dass der Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn eine schriftliche Aufforderung erfolgt. Verfassen Sie daher unbedingt eine schriftliche Mängelanzeige. Allein schon deshalb, weil sich eine mündliche Anzeige später nicht mehr nachweisen lässt.
Musterschreiben zur Mängelbeseitigung nach VOB & ÖNORM
Um bei der Mängelanzeige alle Gewährleistungs-Vorgaben einzuhalten, legen Sie sich am besten eine Vorlage zurecht. Damit Sie dabei nicht selbst an alles denken müssen, laden Sie sich gerne unser Muster mit den wichtigsten Bausteinen nach VOB & ÖNORM herunter – je eines für vor und nach der Bauabnahme.
Vorlage für eine VOB-Mängelrüge vor Abnahme
Ein Mängelanspruch vor Abnahme unterscheidet sich darin, dass zu diesem Zeitpunkt noch der Auftragnehmer nachweisen muss, dass die Leistungen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Anschluss finden Sie ein Muster für die Mängelbeseitigung nach VOB vor der Bauabnahme – inklusive der Kündigungsandrohung, die Sie hier sicherheitshalber aussprechen sollten.
Mängelanzeigen-Muster nach Abnahme
Nach der Bauabnahme haben Sie während der Gewährleistungsfrist noch Zeit, weitere Mängel zu entdecken und zu beanstanden. Nun müssen Sie jedoch nachweisen, dass der Auftragnehmer für den Mangel verantwortlich war. Für die Mängelanzeige innerhalb der Gewährleistung haben wir ebenso eine Vorlage für Sie:
Effizientes Mängelmanagement mit BauMaster
Nun haben Sie zwar eine PDF-Vorlage für die Mängelanzeige nach VOB. Noch besser wäre aber, wenn Sie gar nicht erst eine Mängelrüge schreiben müssten. Dazu ist eine engmaschige Bauüberwachung und ein ausgeklügeltes Mängelmanagement erforderlich. Wie das am besten funktioniert? Mit einer App, welche die Mängelbearbeitung so einfach macht wie noch nie.
Mängelmanagement mit BauMaster – so funktioniert es:
- Baumängel bei der Begehung schnell und einfach in der App anlegen.
- Fotos, Kommentare und Planmarker hinzufügen.
- Fertiges Mängelprotokoll als PDF generieren und perfekt geordnet in der digitalen Bauakte abspeichern.
In kürzester Zeit haben Sie so ein fertiges Mängelprotokoll in der Hand. Dieses rufen Sie dann mit wenigen Fingergesten jederzeit und überall wieder auf und versenden es als PDF direkt ans zuständige Unternehmen. Anschließend überwachen Sie die Beseitigung mithilfe der praktischen Ampelfunktion. Damit steht einer schnellen und sauberen Mängelbearbeitung nichts mehr im Wege.
Was passiert nach der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nach VOB?
Im Idealfall startet das betroffene Bauunternehmen direkt mit der Beseitigung und Sie erhalten noch innerhalb der gesetzten Frist die Mängelfreimeldung. Dann haben Sie nichts Weiteres zu tun. Doch leider ist es nicht immer so einfach. Was tun, wenn der Auftragnehmer nicht reagiert oder die Mängelbeseitigung verweigert?
Was, wenn keine Reaktion auf die Mängelrüge erfolgt?
Wenn der Auftragnehmer nicht auf das Schreiben reagiert, es bisher aber keine Probleme gegeben hat, wird üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt. Passiert das noch während der Bautätigkeit, können Sie einen Teil der Schlussrechnung einbehalten, bis der Mangel behoben wird.
Tipp: Bleiben Sie beim Zurückbehalten der Schlusszahlung – allein schon aus Fairnessgründen – in einem angemessenen Rahmen. Laut ÖNORM (Pkt. 10.4) dürfen Sie nicht mehr als das Dreifache der Schlussrechnung zurückhalten, im deutschen BGB ist das Zurückbehalten durch das Schikaneverbot begrenzt.
Wenn die Nachfrist verstreicht
Die VOB (§ 13) sagt dazu: Passiert auch in der Nachfrist nichts, darf der Auftraggeber die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen. Einzige Ausnahme: Wenn die Mängelbeseitigung nicht zumutbar oder gar unmöglich ist. In diesem Fall erfolgt stattdessen eine Vergütungsminderung.
In der ÖNORM B 2110 (Pkt. 12.2.4) findet sich diese Regelung: Reagiert der Auftragnehmer nicht oder verweigert Verbesserung oder Austausch der Sache, kann eine Preisminderung erwirkt werden. Bei schwerwiegenden Mängeln ist außerdem die Aufhebung des Vertrags (Wandlung) möglich.
In beiden Regelwerken kann außerdem Schadenersatz gefordert werden, …
- … wenn Personen zu Schaden gekommen sind.
- … wenn es sich um einen grob fahrlässig verursachten Mangel handelt.
- … wenn die Gebrauchsfähigkeit der Leistung beeinträchtig ist, die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden oder die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht besteht.
Was, wenn die Mängelanzeige abgelehnt wird?
Behauptet der Auftragnehmer, keine Schuld am Mangel zu tragen, enden solche Situationen häufig mit einem Gerichtsverfahren – das für keinen der Beteiligten angenehm ist. Hier kommt es nun darauf an, wie gut während des Bauablaufs dokumentiert wurde.
Je weniger zum Zeitpunkt des Prozesses allerdings noch sichtbar bzw. nachvollziehbar ist, desto schwieriger wird es, mit der Mängelrüge Erfolg zu haben. Damit steigen auch die Prozesskosten, weil sich das Verfahren in die Länge zieht. Wollen Sie das vermeiden, führt kein Weg am Führen einer lückenlosen Baustellendokumentation vorbei.
BauMaster ist Ihr digitaler Helfer für schnelles und einfaches Dokumentieren und volle Beweissicherheit am Bau. Wie genau das funktioniert und welche Vorteile das für Sie hat, erfahren Sie hier:
Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM: Die wichtigsten Tipps zusammengefasst
Zum Abschluss wollen wir Ihnen noch einmal einen kurzen Abriss der wichtigsten Tipps liefern, damit Ihr Mängelmanagement garantiert beweissicher abläuft. Diese Ratschläge sollten Sie für eine Mängelanzeige am Bau unbedingt beachten:
FAQ: Mängelanzeige VOB & Muster
Ist eine Mängelanzeige per E-Mail zulässig?
Eine rechtskonforme Mängelanzeige muss dem betroffenen Auftragnehmer jedenfalls schriftlich übermittelt werden. Eine Mängelanzeige per E-Mail ist dafür heute prinzipiell ausreichend, idealerweise als PDF-Anhang mit qualifizierter elektronischer Signatur. In kritischen Fällen empfiehlt sich hingegen der Versand per Einschreiben.
Welche Beweismittel sollte die Mängelanzeige enthalten?
Die Mängelanzeige sollte mindestens eine genaue Beschreibung des Mangels und eine Fotodokumentation enthalten. Darüber hinaus sind Pläne mit genauer Verortung, ggf. externe Gutachten oder ähnliche relevante Dokumente zu empfehlen. Diese Beweismittel stärken die eigene Position im Falle eines Rechtsstreits.
Was sind die Konsequenzen einer verspäteten Mängelanzeige?
Eine verspätete Mängelanzeige hat erhebliche Nachteile: Bei Überschreitung der gesetzlichen Gewährleistungsfristen führt sie dazu, dass Baumängel verjähren. Der Auftraggeber muss dann selbst für die Kosten der Beseitigung aufkommen. Daher ist es entscheidend, Mängel rechtzeitig und nach gesetzlichen Vorgaben zu rügen.
