Baumängel sind ein Thema, mit dem sich jeder Bauherr und jeder Bauprojektleiter früher oder später auseinandersetzen muss. Kaum ein Bauvorhaben wird je ohne Fehler abgeschlossen. Das ist im Normalfall auch keine allzu große Sache, solange sie rechtzeitig – und vor allem richtig – gerügt werden.
Mit der Mängelrüge im Allgemeinen haben wir uns bereits einmal beschäftigt, diesmal gehen wir jedoch genauer auf die rechtlichen Aspekte der Mängelanzeige nach VOB/B und nach der ÖNORM B 2110 ein. Wie läuft diese genau ab, was muss darin unbedingt enthalten sein und welche Besonderheiten gibt es zu beachten? In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr!
Zur Begriffsdefinition: Mängelanzeige vs. Mängelrüge
„Mängelrüge“ und „Mängelanzeige“ können synonym verwendet werden, denn sie meinen im Grunde dasselbe: eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Die Mängelrüge wird oft allgemeiner eingesetzt (etwa bei Kaufverträgen aller Art), während die Mängelanzeige im Bau- und Immobilienwesen stärker vertreten ist, so auch in der VOB.
Definition der Mängelanzeige: nach VOB und ÖNORM
Die deutsche Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und die österreichische ÖNORM B 2110 verstehen sich beide als Vertragsbedingungen, die einem Bauvertrag zugrunde gelegt werden können. Die Regelungen zur Mängelanzeige sind zwar ähnlich, aber es bestehen dennoch einige Unterschiede. So etwa in der Definition der Mängelanzeige.
Was ist eine Mängelanzeige gemäß VOB?
Eine Mängelanzeige nach VOB/B § 13 ist eine Aufforderung vom Auftraggeber an den Auftragnehmer, bestimmte Baumängel innerhalb einer angemessen gesetzten Frist zu beheben. Die Anzeige muss schriftlich erfolgen.
Was „angemessene Frist“ bedeutet, ist im Einzelfall zu klären. Ein Beispiel: Eine abgeplatzte Fliese oder eine falsch gesetzte Steckdose wird sich innerhalb von den üblichen 14 Tagen beheben lassen – eine falsch dimensionierte Fußbodenheizung, die erst nach Bauabschluss erkannt wird, wohl eher nicht. Geben Sie jedenfalls einen realistischen Zeitrahmen an.
Ist eine ordnungsgemäße schriftliche VOB-Mängelanzeige beim zuständigen Bauunternehmen eingegangen, muss dieses die Mängel innerhalb der gesetzten Frist und auf eigene Kosten beseitigen. Ansonsten hat der Auftraggeber das Recht, die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers selbst zu beheben (oder beheben zu lassen).
Wie bestimmt die VOB/B einen Baumangel?
Bauleistungen müssen dem Auftraggeber laut VOB/B bei der Abnahme frei von Sachmängeln übergeben werden. Das bedeutet, sie müssen die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweisen und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Ist das nicht der Fall, kann der Auftraggeber mit einer Mängelanzeige nach VOB den Mangel rügen.
Was ist eine Mängelrüge nach ÖNORM B 2110?
Eine Mängelanzeige laut ÖNORM B 2110 (Pkt. 12 „Haftungsbestimmungen“) ist eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb des Gewährleistungszeitraums. Die Behebung durch den Auftragnehmer soll „in angemessener Frist und mit möglichst geringen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber“ erfolgen.
Die ÖNORM hebt zusätzlich hervor, dass zunächst nur Verbesserung oder Austausch möglich sind. Nur, wenn beides unmöglich oder für den ausführenden Betrieb unzumutbar ist, darf stattdessen eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrages (Wandlung) verlangt werden. Das ist ebenfalls möglich, wenn der Auftragnehmer gar nicht auf die Mängelrüge reagiert – dazu aber später mehr.
Wie definiert die ÖNORM B 2110 einen Baumangel?
Auch laut ÖNORM B 2110 muss eine Bauleistung mängelfrei übergeben werden: Erbrachte Leistungen müssen die vertraglich festgelegten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften haben und ihrer Beschreibung (bzw. einer Probe/einem Muster) entsprechen. Zusätzlich müssen sie vertragsgemäß genutzt werden können. Trifft etwas davon nicht zu, handelt es sich um einen Mangel.
Wann muss die Aufforderung zur Mängelbeseitigung laut VOB/ÖNORM erfolgen?
Ein offensichtlicher Mangel sollte sofort gerügt werden, besonders bei VOB-Verträgen. Spätestens bei der Bauabnahme: Denn danach müssen Sie erst nachweisen, dass der Mangel vom ausführenden Betrieb verursacht wurde. Bei ÖNORM-Bauverträgen wird zwar in den ersten 6 Monaten angenommen, dass der Mangel bei der Abnahme bereits bestanden hat, dennoch gilt der Grundsatz: Je früher, desto besser.
Bei verdeckten Mängeln, die nach der Bauabnahme sichtbar werden, gelten diese Gewährleistungsfristen laut VOB:
- bei Bauwerken: 4 Jahre
- bei feuerberührten Teilen von Feuerungsanlagen (z. B. Heizung): 2 Jahre
- bei elektrotechnischen Anlagen: 2 Jahre
- für Instandhaltungsarbeiten: 2 Jahre
Die ÖNORM B 2110 gibt folgende Fristen für die Gewährleistung bei der Mängelanzeige vor – falls im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde:
- 3 Jahre für Bauwerke und unbewegliche Teile der Haustechnik
- 2 Jahre für bewegliche Teile der Haustechnik
Wichtig: Nach den bürgerlichen Gesetzbüchern (BGB und ABGB) muss der Auftraggeber das Werk nicht übernehmen, wenn ein Mangel besteht. Das gilt auch dann, wenn es nur um einen unwesentlichen Mangel geht. Laut VOB und ÖNORM hingegen kann die Übernahme ausschließlich dann verweigert werden, wenn es sich um einen wesentlichen Mangel handelt, der den späteren Gebrauch erschwert oder unmöglich macht.
Wie schreibt man eine Mängelanzeige am Bau?
Wie so ein Schreiben für die Mängelanzeige auszusehen hat, dafür gibt es keine genauen rechtlichen Bestimmungen. Was darin enthalten sein muss, ist also weder in der VOB noch in der ÖNORM konkret vorgegeben. Wenn Sie Gewährleistungsmängel anzeigen, müssen Sie das aber unbedingt schriftlich tun. Nur so haben Sie einen handfesten Beweis im Falle eines Gerichtsverfahrens.
Das sollte eine Mängelanzeige gemäß VOB & ÖNORM enthalten
- Projekt und zugehöriger Bauvertrag
- Datum
- die beteiligten Parteien
- Bezeichnung, Lage, Art und Ausmaß des Mangels – also alle Umstände, die der näheren Beschreibung des Mangels dienen (z. B. Raum XY, südseitige Wand weist einen Riss auf)
- Fotodokumentation der Baustelle, Pläne, Gutachten oder sonstige Dokumente als Beweismaterial
- falls relevant: Auswirkungen des Mangels auf den weiteren Verlauf des Bauvorhabens
- klare Aufforderung zur Mängelbeseitigung
- angemessene, konkrete Frist zur Behebung (bei kleinen Mängeln üblicherweise 14 Tage, je größer das Ausmaß, desto länger)
- Hinweis, dass nach verstrichener Frist die Mängelbeseitigung auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt wird (Selbst- oder Ersatzvornahme)
Wichtig: Formulieren Sie Ihre Mängelanzeige bzw. Mängelrüge nach VOB & ÖNORM klar, eindeutig und ausführlich, mit allen nötigen Details. Denn eine unklar definierte Mängelrüge kann Ihnen vor Gericht zum Verhängnis werden!
Zusätzlich bei einer VOB-Mängelrüge vor Abnahme:
Kündigungsandrohung Geht es um eine VOB-Mängelanzeige vor Abnahme (§ 4 der VOB/B), sollten Sie dem Auftragnehmer die Kündigung des Vertrags oder einzelner Leistungen androhen, wenn keine rechtzeitige Mängelbeseitigung erfolgt. Nur so können Sie die Mängelbeseitigungskosten vom Auftragnehmer einfordern, wenn Sie den Mangel selbst oder mithilfe eines Drittunternehmens beseitigen.
Vielleicht müssen Sie die Leistung schlussendlich doch nicht kündigen, weil das verantwortliche Bauunternehmen den Mangel wie vereinbart behebt. Doch halten Sie sich diese Möglichkeit trotzdem offen. Damit sind Sie für alle Eventualitäten abgesichert.
Tipp: Damit Sie beim Erstellen keine wichtigen Inhalte vergessen, sollten Sie sich eine Vorlage für die Mängelanzeige nach VOB/ÖNORM zurechtlegen. Damit enthält jede Ihrer Mängelrügen alle wichtigen Informationen und dient im Streitfall als hilfreiches Beweismittel. Eine solche finden Sie weiter unten im Ratgeber zum Download.
Was steht NICHT in der VOB-Mängelanzeige?
- Die Ursache für den gerügten Mangel: Die Mangelursache zu bestimmen, obliegt dem Auftragnehmer. Geben Sie selbst eine Ursache an, obwohl der Mangel eigentlich anders zustande gekommen ist, kann Ihnen das vor Gericht zum Nachteil ausgelegt werden. Stellen Sie daher lieber keine Spekulationen an.
- Wie der Baumangel behoben werden muss: Wie die Beseitigung erfolgt, entscheidet der ausführende Betrieb selbst. Der gewählte Weg muss lediglich in der jeweiligen Situation sinnvoll sein und den Erfordernissen an die Leistungserbringung entsprechen. Laut ÖNORM muss er außerdem mit möglichst wenigen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber verbunden sein.
Wie sollte eine Mängelanzeige versandt werden?
VOB und ÖNORM schreiben ganz klar vor, dass der Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn eine schriftliche Aufforderung erfolgt. Verfassen Sie daher unbedingt eine schriftliche Mängelanzeige. Allein schon deshalb, weil sich eine mündliche Anzeige später nicht mehr nachweisen lässt.
Versenden Sie die Aufforderung zur Mängelbeseitigung idealerweise per Einschreiben. So haben Sie später einen Beweis, dass das Schreiben beim Auftragnehmer angekommen ist. Übrigens: Eine E-Mail wird in der Regel vor Gericht nicht anerkannt und reicht daher als „schriftliche“ Mängelrüge nicht aus.
Musterschreiben zur Mängelbeseitigung nach VOB & ÖNORM
Legen Sie sich am besten ein Muster für die Mängelanzeige nach VOB/ÖNORM mit allen wichtigen Punkten zurecht. Wenn Sie lieber nicht selbst eine Mängelanzeigen-Vorlage erstellen wollen, können Sie für die Mängelbeseitigung nach VOB auch unser Musterschreiben downloaden – je eines für vor und nach der Bauabnahme.
Für alle zukünftigen Mängel lässt sich diese Mängelanzeige nach VOB als PDF-Vorlage nutzen. So kann nichts mehr schiefgehen.
Vorlage für eine VOB-Mängelrüge vor Abnahme
Ein Mängelanspruch vor Abnahme unterscheidet sich darin, dass zu diesem Zeitpunkt noch der Auftragnehmer nachweisen muss, dass die Leistungen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Anschluss finden Sie ein Muster für die Mängelbeseitigung nach VOB vor der Bauabnahme – inklusive der Kündigungsandrohung, die Sie hier sicherheitshalber aussprechen sollten.
Mängelrüge nach Abnahme – Muster
Nach der Bauabnahme haben Sie während der Gewährleistungsfrist noch Zeit, weitere Mängel zu entdecken und zu beanstanden. Nun müssen Sie jedoch nachweisen, dass der Auftragnehmer für den Mangel verantwortlich war. Für die Mängelanzeige innerhalb der Gewährleistung haben wir ebenso eine Vorlage für Sie:
Effizientes Mängelmanagement mit BauMaster
Nun haben Sie zwar eine PDF-Vorlage für die Mängelanzeige nach VOB. Noch besser wäre aber, wenn Sie gar nicht erst eine Mängelrüge schreiben müssten. Dazu ist eine engmaschige Bauüberwachung und ein ausgeklügeltes Mängelmanagement erforderlich. Wie das am besten funktioniert? Mit einer App, welche die Mängelbearbeitung so einfach macht wie noch nie.
Mängelmanagement mit BauMaster – so funktioniert es:
- Baumängel bei der Begehung schnell und einfach in der App anlegen.
- Fotos, Kommentare und Planmarker hinzufügen.
- Fertiges Mängelprotokoll als PDF generieren und perfekt geordnet in der digitalen Bauakte abspeichern.
In kürzester Zeit haben Sie so ein fertiges Mängelprotokoll in der Hand. Dieses rufen Sie dann mit wenigen Fingergesten jederzeit und überall wieder auf und versenden es als PDF direkt ans zuständige Unternehmen. Anschließend überwachen Sie die Beseitigung mithilfe der praktischen Ampelfunktion. Damit steht einer schnellen und sauberen Mängelbearbeitung nichts mehr im Wege.
Was passiert nach der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nach VOB?
Im Idealfall startet das betroffene Bauunternehmen direkt mit der Beseitigung und behebt den Mangel innerhalb der gesetzten Frist. Dann haben Sie nichts Weiteres zu tun. Doch leider ist es nicht immer so einfach. Was tun, wenn der Auftragnehmer nicht reagiert oder die Mängelbeseitigung verweigert?
Was, wenn keine Reaktion auf die Mängelrüge erfolgt?
Wenn der Auftragnehmer nicht auf das Schreiben reagiert, es bisher aber keine Probleme gegeben hat, wird üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt. Passiert das noch während der Bautätigkeit, können Sie einen Teil der Schlussrechnung einbehalten, bis der Mangel behoben wird.
Tipp: Bleiben Sie beim Zurückbehalten der Schlusszahlung – allein schon aus Fairnessgründen – in einem angemessenen Rahmen. Laut ÖNORM (Pkt. 10.4) dürfen Sie nicht mehr als das Dreifache der Schlussrechnung zurückhalten, im deutschen BGB ist das Zurückbehalten durch das Schikaneverbot begrenzt.
Wenn die Nachfrist verstreicht
Die VOB (§ 13) sagt dazu: Passiert auch in der Nachfrist nichts, darf der Auftraggeber die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen. Einzige Ausnahme: Wenn die Mängelbeseitigung nicht zumutbar oder gar unmöglich ist. In diesem Fall erfolgt stattdessen eine Vergütungsminderung.
In der ÖNORM B 2110 (Pkt. 12.2.4) findet sich diese Regelung: Reagiert der Auftragnehmer nicht oder verweigert Verbesserung oder Austausch der Sache, kann eine Preisminderung erwirkt werden. Bei schwerwiegenden Mängeln ist außerdem die Aufhebung des Vertrags (Wandlung) möglich.
In beiden Regelwerken kann außerdem Schadenersatz gefordert werden, …
- …wenn Personen zu Schaden gekommen sind.
- …wenn es sich um einen grob fahrlässig verursachten Mangel handelt.
- …wenn die Gebrauchsfähigkeit der Leistung beeinträchtig ist, die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden oder die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht besteht.
Was, wenn die Mängelanzeige abgelehnt wird?
Behauptet der Auftragnehmer, keine Schuld am Mangel zu tragen, enden solche Situationen häufig mit einem Gerichtsverfahren – das für keinen der Beteiligten angenehm ist. Hier kommt es nun darauf an, wie gut während des Bauablaufs dokumentiert wurde.
- Lässt sich mit Ihrer eigenen Dokumentation eindeutig nachweisen, dass der ausführende Betrieb für den Mangel verantwortlich ist, wird das Gericht sehr wahrscheinlich zu Ihren Gunsten entscheiden.
- Ein Beweissicherungsverfahren durch einen unabhängigen Sachverständigen hilft zusätzlich dabei, die Situation besser nachzuvollziehen.
Je weniger zum Zeitpunkt des Prozesses allerdings noch sichtbar bzw. nachvollziehbar ist, desto schwieriger wird es, mit der Mängelrüge Erfolg zu haben. Damit steigen auch die Prozesskosten, weil sich das Verfahren in die Länge zieht. Wollen Sie das vermeiden, führt kein Weg am Führen einer lückenlosen Baudokumentation vorbei.
BauMaster ist Ihr digitaler Helfer für schnelles und einfaches Dokumentieren und volle Beweissicherheit am Bau. Wie genau das funktioniert und welche Vorteile das für Sie hat, erfahren Sie hier:
Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM: Die wichtigsten Tipps zusammengefasst
Zum Abschluss wollen wir Ihnen noch einmal einen kurzen Abriss der wichtigsten Tipps liefern, damit Ihr Mängelmanagement garantiert beweissicher abläuft. Diese Ratschläge sollten Sie für eine Mängelanzeige nach VOB- und ÖNORM-Richtlinien unbedingt beachten:
- Mängel frühzeitig rügen, sobald sie auftreten.
- Unbedingt eine schriftliche Mängelanzeige verschicken – per Einschreiben.
- Mangel konkret beschreiben und genaue Angaben zu Ort, Ausmaß etc. machen.
- Angemessene Frist setzen, i. d. R. mindestens 14 Tage.
- VOB-Mängelrüge vor Abnahme: Kündigung der Leistung androhen.
- VOB-Mängelanzeige-Vorlage nutzen, um nichts zu vergessen.
- Wenn keine Reaktion folgt, angemessene Maßnahmen ergreifen: Selbst-/Ersatzvornahme, Vergütungsminderung oder Rücktritt vom Vertrag.
