Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM (inkl. Vorlage)

Geschrieben von

Maya Friedrich

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BaublogBauablauf

Mit Baumängeln muss sich jeder Bauherr oder Bauprojektleiter früher oder später einmal auseinandersetzen. Das ist im Normalfall auch keine allzu große Sache, solange sie rechtzeitig – und vor allem richtig – angezeigt werden.

Mit der Mängelrüge im Allgemeinen haben wir uns bereits einmal beschäftigt, diesmal gehen wir genauer auf die rechtlichen Aspekte der Mängelanzeige nach VOB/B und nach der ÖNORM B 2110 ein. Wie läuft diese ab, was muss unbedingt enthalten sein und welche Besonderheiten sind zu beachten? In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr!

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Definition der Mängelanzeige: VOB und ÖNORM

Die deutsche Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und die österreichische ÖNORM B 2110 verstehen sich beide als Vertragsbedingungen, die einem Bauvertrag zugrunde gelegt werden können. Die Regelungen zur Mängelanzeige sind zwar ähnlich, aber es bestehen dennoch einige Unterschiede. o definieren die beiden Regelwerke eine Mängelanzeige:

Was ist eine Mängelanzeige gemäß VOB?

Eine Mängelanzeige nach VOB/B § 13 ist eine Aufforderung vom Auftraggeber an den Auftragnehmer, bestimmte Baumängel innerhalb einer angemessen gesetzten Frist zu beheben. Die Anzeige muss schriftlich erfolgen.

Was „angemessene Frist“ bedeutet, ist im Einzelfall zu klären. Ein Beispiel: Eine abgeplatzte Fliese oder eine falsch gesetzte Steckdose wird sich innerhalb von den üblichen 14 Tagen beheben lassen – eine falsch dimensionierte Fußbodenheizung, die erst nach Bauabschluss erkannt wird, wohl eher nicht. Geben Sie jedenfalls einen realistischen Zeitrahmen an.

Ist eine ordnungsgemäße schriftliche VOB-Mängelanzeige beim zuständigen Bauunternehmen eingegangen, muss dieses die Mängel innerhalb der gesetzten Frist und auf eigene Kosten beseitigen. Ansonsten hat der Auftraggeber das Recht, die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers selbst zu beheben (oder beheben zu lassen).

Mängelanzeige VOB Zusammenfassung

Was ist eine Mängelrüge nach ÖNORM B 2110?

Eine Mängelanzeige laut ÖNORM B 2110 (Pkt. 12 „Haftungsbestimmungen“) ist eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb des Gewährleistungszeitraums. Die Behebung durch den Auftragnehmer soll „in angemessener Frist und mit möglichst geringen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber“ erfolgen.

Die ÖNORM hebt zusätzlich hervor, dass zunächst nur Verbesserung oder Austausch möglich sind. Nur, wenn beides unmöglich oder für den ausführenden Betrieb unzumutbar ist, darf stattdessen eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrages (Wandlung) verlangt werden. Das ist ebenfalls möglich, wenn der Auftragnehmer gar nicht auf die Mängelrüge reagiert – dazu aber später mehr.

Mängelanzeige ÖNORM Zusammenfassung

Wann muss die Aufforderung zur Mängelbeseitigung erfolgen?

Ein offensichtlicher Mangel sollte sofort gerügt werden, besonders bei VOB-Verträgen. Spätestens bei der Bauabnahme: Denn danach müssen Sie erst nachweisen, dass der Mangel vom ausführenden Betrieb verursacht wurde. Bei ÖNORM-Bauverträgen wird zwar in den ersten 6 Monaten angenommen, dass der Mangel bei der Abnahme bereits bestanden hat, dennoch gilt der Grundsatz: Je früher, desto besser.

VOB-Mängelanzeige

Bei verdeckten Mängeln, die nach der Bauabnahme sichtbar werden, gelten diese Gewährleistungsfristen laut VOB:

  • bei Bauwerken: 4 Jahre
  • bei feuerberührten Teilen von Feuerungsanlagen (z. B. Heizung): 2 Jahre
  • bei elektrotechnischen Anlagen: 2 Jahre
  • für Instandhaltungsarbeiten: 2 Jahre
Mängelanzeige VOB Gewährleistungsfristen

Mängelanzeige nach ÖNORM B 2110

Die ÖNORM B 2110 gibt folgende Fristen für die Gewährleistung bei der Mängelanzeige vor – falls im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde:

  • 3 Jahre für Bauwerke und unbewegliche Teile der Haustechnik
  • 2 Jahre für bewegliche Teile der Haustechnik

In der Neuausgabe der ÖNORM B2110 vom 1. Mai 2023 wurde die Verjährungsfrist für Baumängel angepasst: Mängel dürfen nun noch bis zu 3 Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist gerügt werden. Erst dann verjähren sie tatsächlich.

Mängelanzeige VOB Gewährleistungsfristen ÖNORM

Unser ausführlicher Ratgeber verrät Ihnen alle Details zur Baumängel-Verjährung.

Mängelanzeige vor Abnahme: Vertrauensbasis nicht belasten

Zur Frage, wann ein Mangel angezeigt werden sollte, noch ein Hinweis: Die schriftliche Mängelanzeige ist zwar essenziell für die rechtliche Absicherung, sollte aber nicht auf Kosten des Arbeitsklimas auf der Baustelle gehen. 

Passiert einer Baufirma, mit der Sie bisher nie Probleme hatten, während der Bautätigkeit ein Fehler, ist es zielführender, zuerst freundlich darauf hinzuweisen, statt sofort mit Ersatzvornahme und Co. zu drohen. Dieser Leitfaden bezieht sich daher eher auf jene Fälle, in denen Sie bereits Unstimmigkeiten befürchten.

Wenn Sie mehr Tipps für eine gute Zusammenarbeit mit allen Baubeteiligten suchen, dann hilft Ihnen unser Beitrag zur erfolgreichen Kommunikation am Bau.

Wie schreibt man eine Mängelanzeige am Bau?

Wie man eine Mängelanzeige schreibt, ist rechtlich nicht genau geregelt – weder in der VOB noch in der ÖNORM. Wenn Sie Gewährleistungsmängel anzeigen, müssen Sie das aber unbedingt schriftlich tun. Nur so haben Sie einen handfesten Beweis im Falle eines Gerichtsverfahrens.

Das sollte eine Mängelanzeige gemäß VOB & ÖNORM enthalten

  • Projekt und zugehöriger Bauvertrag
  • Datum
  • die beteiligten Parteien
  • Bezeichnung, Lage, Art und Ausmaß des Mangels – also alle Umstände, die der näheren Beschreibung des Mangels dienen (z. B. Raum XY, südseitige Wand weist einen Riss auf)
  • Fotodokumentation der Baustelle, Pläne, Gutachten oder sonstige Dokumente als Beweismaterial
  • falls relevant: Auswirkungen des Mangels auf den weiteren Verlauf des Bauvorhabens
  • klare Aufforderung zur Mängelbeseitigung
  • angemessene, konkrete Frist zur Behebung (bei kleinen Mängeln üblicherweise 14 Tage, je größer das Ausmaß, desto länger)
  • Hinweis, dass nach verstrichener Frist die Mängelbeseitigung auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt wird (Selbst- oder Ersatzvornahme)

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel, wie ein sauberes Mängelprotokoll mit allen wichtigen Informationen aussehen kann:

Mängelanzeige VOB Bestandteile1
Mängelanzeige VOB Bestandteile2
Beispiel für eine VOB-Mängelanzeige mit den BauMaster-Protokollen

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Zusätzlich bei einer VOB-Mängelrüge vor Abnahme: Kündigungsandrohung

Bei einer VOB-Mängelanzeige vor Abnahme (§ 4 der VOB/B) sollten Sie dem Auftragnehmer die Kündigung des Vertrags oder einzelner Leistungen androhen, wenn keine rechtzeitige Mängelbeseitigung erfolgt. Nur so können Sie die Mängelbeseitigungskosten vom Auftragnehmer einfordern, wenn Sie den Mangel selbst oder mithilfe eines Drittunternehmens beseitigen.

Vielleicht müssen Sie die Leistung schlussendlich doch nicht kündigen, weil das verantwortliche Bauunternehmen den Mangel wie vereinbart behebt. Doch halten Sie sich diese Möglichkeit trotzdem offen. Damit sind Sie für alle Eventualitäten abgesichert.

Was steht NICHT in der VOB-Mängelanzeige?

  • Die Ursache für den gerügten Mangel: Die Mangelursache zu bestimmen, obliegt dem Auftragnehmer. Geben Sie selbst eine Ursache an, obwohl der Mangel eigentlich anders zustande gekommen ist, kann Ihnen das vor Gericht zum Nachteil ausgelegt werden. Stellen Sie daher lieber keine Spekulationen an.
  • Wie der Baumangel behoben werden muss: Wie die Beseitigung erfolgt, entscheidet der ausführende Betrieb selbst. Der gewählte Weg muss lediglich in der jeweiligen Situation sinnvoll sein und den Erfordernissen an die Leistungserbringung entsprechen. Laut ÖNORM muss er außerdem mit möglichst wenigen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber verbunden sein.

Wie sollte eine Mängelanzeige versandt werden?

VOB und ÖNORM schreiben ganz klar vor, dass der Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn eine schriftliche Aufforderung erfolgt. Verfassen Sie daher unbedingt eine schriftliche Mängelanzeige. Allein schon deshalb, weil sich eine mündliche Anzeige später nicht mehr nachweisen lässt.

  • Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, versenden Sie die Anzeige per Einschreiben. So haben Sie später einen Beweis, dass das Schreiben beim Auftragnehmer angekommen ist.
  • Auch eine E-Mail wird heute in den meisten Fällen anerkannt. Es empfiehlt sich jedoch, die Mängelanzeige als PDF-Datei an die Mail anzuhängen und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur zu unterzeichnen. Dazu finden Sie gleich im Anschluss ein Muster.
  • Eine Mängelanzeige, die der VOB/B entsprechen soll, darf allerdings nicht per Nachrichtendienst wie z. B. WhatsApp versandt werden. Das wurde in einer Rechtssprechung des OLG Frankfurt entschieden.

Musterschreiben zur Mängelbeseitigung nach VOB & ÖNORM

Um bei der Mängelanzeige alle Gewährleistungs-Vorgaben einzuhalten, legen Sie sich am besten eine Vorlage zurecht. Damit Sie dabei nicht selbst an alles denken müssen, laden Sie sich gerne unser Muster mit den wichtigsten Bausteinen nach VOB & ÖNORM herunter – je eines für vor und nach der Bauabnahme.

Vorlage für eine VOB-Mängelrüge vor Abnahme

Ein Mängelanspruch vor Abnahme unterscheidet sich darin, dass zu diesem Zeitpunkt noch der Auftragnehmer nachweisen muss, dass die Leistungen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Im Anschluss finden Sie ein Muster für die Mängelbeseitigung nach VOB vor der Bauabnahme – inklusive der Kündigungsandrohung, die Sie hier sicherheitshalber aussprechen sollten.

Mängelanzeigen-Muster nach Abnahme

Nach der Bauabnahme haben Sie während der Gewährleistungsfrist noch Zeit, weitere Mängel zu entdecken und zu beanstanden. Nun müssen Sie jedoch nachweisen, dass der Auftragnehmer für den Mangel verantwortlich war. Für die Mängelanzeige innerhalb der Gewährleistung haben wir ebenso eine Vorlage für Sie:

Effizientes Mängelmanagement mit BauMaster

Nun haben Sie zwar eine PDF-Vorlage für die Mängelanzeige nach VOB. Noch besser wäre aber, wenn Sie gar nicht erst eine Mängelrüge schreiben müssten. Dazu ist eine engmaschige Bauüberwachung und ein ausgeklügeltes Mängelmanagement erforderlich. Wie das am besten funktioniert? Mit einer App, welche die Mängelbearbeitung so einfach macht wie noch nie.

VOB Mängelanzeige Mängelmanagement

Mängelmanagement mit BauMaster – so funktioniert es:

  1. Baumängel bei der Begehung schnell und einfach in der App anlegen.
  2. Fotos, Kommentare und Planmarker hinzufügen.
  3. Fertiges Mängelprotokoll als PDF generieren und perfekt geordnet in der digitalen Bauakte abspeichern.

In kürzester Zeit haben Sie so ein fertiges Mängelprotokoll in der Hand. Dieses rufen Sie dann mit wenigen Fingergesten jederzeit und überall wieder auf und versenden es als PDF direkt ans zuständige Unternehmen. Anschließend überwachen Sie die Beseitigung mithilfe der praktischen Ampelfunktion. Damit steht einer schnellen und sauberen Mängelbearbeitung nichts mehr im Wege.

Was passiert nach der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nach VOB?

Im Idealfall startet das betroffene Bauunternehmen direkt mit der Beseitigung und Sie erhalten noch innerhalb der gesetzten Frist die Mängelfreimeldung. Dann haben Sie nichts Weiteres zu tun. Doch leider ist es nicht immer so einfach. Was tun, wenn der Auftragnehmer nicht reagiert oder die Mängelbeseitigung verweigert?

Mängelanzeige VOB Baumängel
Mängelbeseitigung nach VOB

Was, wenn keine Reaktion auf die Mängelrüge erfolgt?

Wenn der Auftragnehmer nicht auf das Schreiben reagiert, es bisher aber keine Probleme gegeben hat, wird üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt. Passiert das noch während der Bautätigkeit, können Sie einen Teil der Schlussrechnung einbehalten, bis der Mangel behoben wird.

Wenn die Nachfrist verstreicht

Die VOB (§ 13) sagt dazu: Passiert auch in der Nachfrist nichts, darf der Auftraggeber die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen. Einzige Ausnahme: Wenn die Mängelbeseitigung nicht zumutbar oder gar unmöglich ist. In diesem Fall erfolgt stattdessen eine Vergütungsminderung.

In der ÖNORM B 2110 (Pkt. 12.2.4) findet sich diese Regelung: Reagiert der Auftragnehmer nicht oder verweigert Verbesserung oder Austausch der Sache, kann eine Preisminderung erwirkt werden. Bei schwerwiegenden Mängeln ist außerdem die Aufhebung des Vertrags (Wandlung) möglich.

In beiden Regelwerken kann außerdem Schadenersatz gefordert werden, …

  • … wenn Personen zu Schaden gekommen sind.
  • … wenn es sich um einen grob fahrlässig verursachten Mangel handelt.
  • … wenn die Gebrauchsfähigkeit der Leistung beeinträchtig ist, die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden oder die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht besteht.

Was, wenn die Mängelanzeige abgelehnt wird?

Behauptet der Auftragnehmer, keine Schuld am Mangel zu tragen, enden solche Situationen häufig mit einem Gerichtsverfahren – das für keinen der Beteiligten angenehm ist. Hier kommt es nun darauf an, wie gut während des Bauablaufs dokumentiert wurde.

  • Lässt sich mit Ihrer eigenen Dokumentation eindeutig nachweisen, dass der ausführende Betrieb für den Mangel verantwortlich ist, wird das Gericht sehr wahrscheinlich zu Ihren Gunsten entscheiden.
  • Ein Beweissicherungsverfahren durch einen unabhängigen Sachverständigen hilft zusätzlich dabei, die Situation besser nachzuvollziehen.

Je weniger zum Zeitpunkt des Prozesses allerdings noch sichtbar bzw. nachvollziehbar ist, desto schwieriger wird es, mit der Mängelrüge Erfolg zu haben. Damit steigen auch die Prozesskosten, weil sich das Verfahren in die Länge zieht. Wollen Sie das vermeiden, führt kein Weg am Führen einer lückenlosen Baustellendokumentation vorbei.

Mängelanzeige VOB Ablehnung Mängelanzeige

Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM: Die wichtigsten Tipps zusammengefasst

Zum Abschluss wollen wir Ihnen noch einmal einen kurzen Abriss der wichtigsten Tipps liefern, damit Ihr Mängelmanagement garantiert beweissicher abläuft. Diese Ratschläge sollten Sie für eine Mängelanzeige am Bau unbedingt beachten:

  • Mängel frühzeitig rügen, sobald sie auftreten.
  • Unbedingt eine schriftliche Mängelanzeige verschicken – am besten als PDF mit qualifizierter elektronischer Signatur.
  • Mangel konkret beschreiben und genaue Angaben zu Ort, Ausmaß etc. machen.
  • Angemessene Frist setzen, i. d. R. mindestens 14 Tage.
  • VOB-Mängelrüge vor Abnahme: Kündigung der Leistung androhen.
  • VOB-Mängelanzeige-Vorlage nutzen, um nichts zu vergessen.
  • Wenn keine Reaktion folgt, angemessene Maßnahmen ergreifen: Selbst-/Ersatzvornahme, Vergütungsminderung oder Rücktritt vom Vertrag.

FAQ: Mängelanzeige VOB & Muster

Ist eine Mängelanzeige per E-Mail zulässig?

Eine rechtskonforme Mängelanzeige muss dem betroffenen Auftragnehmer jedenfalls schriftlich übermittelt werden. Eine Mängelanzeige per E-Mail ist dafür heute prinzipiell ausreichend, idealerweise als PDF-Anhang mit qualifizierter elektronischer Signatur. In kritischen Fällen empfiehlt sich hingegen der Versand per Einschreiben. 

Welche Beweismittel sollte die Mängelanzeige enthalten?

Die Mängelanzeige sollte mindestens eine genaue Beschreibung des Mangels und eine Fotodokumentation enthalten. Darüber hinaus sind Pläne mit genauer Verortung, ggf. externe Gutachten oder ähnliche relevante Dokumente zu empfehlen. Diese Beweismittel stärken die eigene Position im Falle eines Rechtsstreits.

Was sind die Konsequenzen einer verspäteten Mängelanzeige?

Eine verspätete Mängelanzeige hat erhebliche Nachteile: Bei Überschreitung der gesetzlichen Gewährleistungsfristen führt sie dazu, dass Baumängel verjähren. Der Auftraggeber muss dann selbst für die Kosten der Beseitigung aufkommen. Daher ist es entscheidend, Mängel rechtzeitig und nach gesetzlichen Vorgaben zu rügen.