Fehler sind menschlich und passieren auf der Baustelle immer wieder. Leider werden sie nicht immer gleich erkannt und sorgen oft erst nach Bauabschluss für Unmut beim Bauherrn. Für solche Fälle gibt es die Gewährleistung am Bau. Alles Wissenswerte erklärt dieser Beitrag: Was die Gewährleistung bei Baumängeln umfasst, was das BGB vorschreibt und was zu tun ist, wenn ein Gewährleistungsfall eintritt.
Hinweis: Dieser Ratgeber bezieht sich auf die Gewährleistung am Bau in Deutschland, dabei vordergründig auf das BGB für private Bauverträge.
–> Die Gewährleistung für Bauleistungen nach VOB/B erklärt unser Ratgeber VOB-Gewährleistung.
–> Details zur Gewährleistung bei Baumängeln in Österreich lesen Sie im Leitfaden zur ÖNORM B 2110.
Was fällt unter Gewährleistung am Bau?
Die Gewährleistung am Bau greift immer dann, wenn nach Abschluss der Bauarbeiten ein Mangel auftritt. Der Übergeber – in diesem Fall der Bauunternehmer – haftet für alle Mängel am Bauwerk, die zum Zeitpunkt der Bauabnahme bereits vorhanden waren. Das gilt auch dann, wenn ein Baumangel erst später erkennbar wird – z. B. bei Feuchtigkeitsschäden. Es liegt am Auftraggeber, zu beweisen, dass der Mangel bereits vorhanden war.
Nicht durch die Gewährleistung gedeckt sind Mängel, die durch falsche Wartung und Pflege, üblichen Verschleiß, mutwillige Beschädigung o. Ä. entstanden sind.
Gewährleistung vs. Garantie am Bau
Gewährleistung ist nicht dasselbe wie Garantie: Eine Garantie am Bau ist ein freiwilliger Bonus, der vom Bauunternehmen gewährt wird. Die genaue Dauer der Baugarantie kann das Unternehmen frei festlegen.
Beispielsweise kann Ihnen ein Heizungshersteller eine 5-jährige Garantie auf die eingebaute Heizanlage geben. Kommt es dann zu einem Schaden oder Mangel, übernimmt der Hersteller sämtliche Reparaturarbeiten und Ersatzteile. Im Gegensatz zur Gewährleistung müssen Sie nicht beweisen, dass der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war.
Oft sind an diese Garantie aber spezielle Bedingungen geknüpft: beispielsweise eine regelmäßige professionelle Wartung durch zertifizierte Handwerksbetriebe, keine eigenen Reparaturversuche und die ausschließliche Nutzung von Ersatzteilen desselben Herstellers.
Wann beginnt die Gewährleistung am Bau?
Die Gewährleistung für Bauleistungen beginnt immer am Tag der Abnahme – dabei ist es egal, ob es sich um einen BGB-Vertrag für einen privaten Bauherrn oder einen Bauvertrag nach einem anderen Regelwerk handelt. Mit diesem Schritt ist die Bauleistung offiziell abgeschlossen und Baumängel fallen in die Gewährleistung.
Gewährleistung für Bauleistungen nach BGB
Das BGB trifft im Gewährleistungsfall immer dann zu, wenn es sich um einen privaten Bauvertrag handelt und keine spezielle Vertragsgrundlage (wie die VOB) vereinbart wurde. Welche speziellen Regelungen gelten nun für die Bau-Gewährleistung laut BGB?
Was zählt in der BGB-Gewährleistung als Baumangel?
Die Gewährleistung am Bau und für Werkverträge ist im Schuldrecht des BGB geregelt. Nach § 633 BGB hat der Bauunternehmer ein Bauwerk frei von Sachmängeln und Rechtsmängeln zu übergeben.
Die Kriterien für Sachmängel können vertraglich festgelegt werden, das muss aber nicht verpflichtend geschehen. Je nachdem handelt es sich laut BGB in folgenden Fällen um einen Sachmangel:
Ein Rechtsmangel besteht dann, wenn eine dritte Partei Rechte gegen den Auftraggeber geltend machen kann. Es ist jedoch nur ein Mangel, wenn diese Rechte nicht vorher abgesprochen und akzeptiert wurden. Beispielsweise greift beim Kauf einer Wohnung von einem Bauträger die Gewährleistung, wenn für das bebaute Grundstück eine Dienstbarkeit im Grundbuch hinterlegt ist, von welcher der Käufer nichts wusste.
Rechte des Auftraggebers aus der Gewährleistung nach BGB (§ 634)
Tritt ein Mangel auf (üblicherweise ein Sachmangel), dann ergeben sich für den Auftraggeber verschiedene Rechte aus der Gewährleistung. Ob als Bauträger von Subunternehmern, als Bauherr vom Generalunternehmen oder in sonstigen Konstellationen – es stehen im Grunde immer dieselben Möglichkeiten zur Verfügung:
Gewährleistungsfrist im BGB-Bauvertrag
Die allgemeine Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt laut BGB 5 Jahre. Diese Frist ist gültig, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde. Ausgenommen von dieser Frist sind nur arglistig verschwiegene Mängel – also solche, von denen die Baufirma bereits wusste, aber absichtlich nichts gesagt hat. In diesem Fall gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist – diese beträgt 30 Jahre.
Wird im Laufe der Frist ein Mangel entdeckt und behoben, kommt § 212 des BGB zum Tragen: Die 5-jährige Gewährleistungsfrist für die nachgebesserten Leistungen beginnt erneut.
Gewährleistungsfrist bei Teilabnahmen
Als Bauherr oder Bauleiter gilt es, bei Teil- bzw. Zwischenabnahmen besonders Acht zu geben. Denn wird ein Teil des Bauwerks schon früher abgenommen, beginnt die Gewährleistung für diese Bauleistungen sofort. Das kann zu einem Durcheinander an Gewährleistungszeiträumen führen, wenn nicht ordentlich Buch geführt wird.
Zwei Ratschläge an dieser Stelle:
–> Entweder lassen Sie sich gar nicht erst auf eine Teilabnahme ein
–> oder Sie dokumentieren genau den Abnahmetermin und richten eine Erinnerung ein, wenn die Frist abzulaufen droht.
Die Unterschiede zwischen BGB und VOB
Bei der Gewährleistung gibt es einige Abweichungen zwischen BGB und VOB. Die Unterschiede in der VOB-Gewährleistung:
Wie wird die Gewährleistung bei Baumängeln eingefordert?
Tritt im Laufe der Gewährleistungsphase tatsächlich ein Mangel auf, dann muss dieser so bald wie möglich der verantwortlichen Baufirma gemeldet werden. Dafür ist eine schriftliche Anzeige erforderlich, in welcher Sie den Mangel genau beschreiben und eine angemessene Frist für die Nachbesserung setzen.
Vorsicht: In dieses Schreiben gehören weder Mutmaßungen zur Mangelursache noch Empfehlungen zur Mängelbeseitigung. Die Ursachenfindung und die Entscheidung, wie weitervorgegangen wird, obliegen dem jeweiligen Bauunternehmen.
Weitere Tipps für das Anzeigeschreiben finden Sie in unseren Ratgebern zur Mängelrüge und zur Mängelanzeige nach VOB/B.
Gewährleistungseinbehalt am Bau
Im Vertrag wird häufig zusätzlich ein Gewährleistungseinbehalt (oder auch „Sicherheitseinbehalt“) für das Bauvorhaben vereinbart. In diesem Fall darf der Auftraggeber einen kleinen Teil der Auftragssumme für den Gewährleistungszeitraum einbehalten. Meist sind das in etwa 5 % der Netto-Rechnungssumme.
Der Gewährleistungseinbehalt dient dem Auftraggeber als Absicherung, um etwaige Mängelansprüche durchzusetzen. Auch bei Insolvenz des betroffenen Bauunternehmers ist der Einbehalt hilfreich, denn so können mit dieser Summe die Mängelbeseitigungskosten gedeckt werden.
Üblicherweise wird diese Summe auf ein Sperrkonto einbezahlt und bleibt dort bis zum Ende der Gewährleistungsfrist liegen. Anschließend wird der Betrag inklusive etwaiger Zinsen an die Baufirma ausbezahlt.
Was ist bei Ablauf der Bau-Gewährleistung zu tun?
Es sind keine verpflichtenden Schritte erforderlich, wenn die Gewährleistung für Bauleistungen abläuft. Allerdings ist es durchaus sinnvoll, die Baustelle einige Zeit vor Fristende (z. B. ein halbes Jahr vorher) noch einmal zu begehen und gründlich zu dokumentieren.
Bei verschiedenen Abnahmezeitpunkten bedeutet das natürlich, zu jedem einzelnen Fristablauf die jeweiligen Bauteile nochmals zu begutachten. Deshalb sind Teilabnahmen wie schon vorher erwähnt nicht ratsam.
In unserem Beitrag zum Gewährleistungsmanagement erfahren Sie, welche Herausforderungen die Gewährleistungsphase für die Bauleitung bereithält und wie Sie diese meistern.
Auf der sicheren Seite – dank Dokumentation mit BauMaster
Fristen im Auge behalten, Mängel dokumentieren, die Beseitigung überwachen und kontrollieren u. v. m. – im Gewährleistungszeitraum gibt es für den Projektleiter am Bau immer noch einiges zu tun. Wer schon im Zuge des Bauvorhabens ordentlich dokumentiert hat, spart sich hier später eine Menge Ärger:
Doch eine lückenlose Dokumentation kostet viel Zeit, die am Bau ohnehin oft vorne und hinten nicht ausreicht. Erleichtern Sie sich deshalb die Arbeit und erledigen Sie die Baustellendokumentation künftig mobil: BauMaster macht es möglich!
Dazu zücken Sie bei der Baustellenbegehung einfach das Handy oder Tablet und tippen alle Vorkommnisse direkt in die passende Protokollvorlage. Anschließend noch Fotos machen, bei Bedarf hineinskizzieren und Planmarker setzen – so entsteht im Handumdrehen eine vollständige Dokumentation, die den Umgang mit der Gewährleistung für Baumängel bedeutend einfacher macht.
Baudokumentation mit BauMaster
Gewährleistung am Bau von Anfang an mitdenken
Der Begriff „Gewährleistung“ lässt bei vielen Bauunternehmern direkt die Alarmglocken schrillen. Doch wenn Sie sich an den wichtigsten Rat halten und schon in der Bauphase vorsorgen, haben Sie wenig zu befürchten. Damit ist nicht nur die lückenlose, digitale Dokumentation gemeint:
Eine gute Koordination und Abstimmung der Baubeteiligten und ein reger Austausch von wichtigen Informationen sind ebenfalls wichtige Voraussetzungen. So treten insgesamt weniger Baumängel auf und falls doch, sind sie ohne gröbere Streitigkeiten schnell behoben. Auf diese Weise verläuft die Gewährleistungsphase für alle Beteiligten angenehm und Sie stecken Ihre Energie voll und ganz ins nächste Projekt.
FAQ zur Gewährleistung am Bau
Wie lange gilt die Gewährleistung am Bau?
Die Gewährleistung für Bauleistungen beginnt bei der Bauabnahme – ihre Dauer ist abhängig von der Vertragsgrundlage:
Für Mängel, die nach Ablauf dieser Fristen auftreten und angezeigt werden, haftet das Bauunternehmen nicht mehr.
Wie lange ist eine Baufirma haftbar?
Eine Baufirma haftet laut BGB für alle Mängel, die innerhalb einer Frist von 5 Jahren auftreten. Bei einem VOB-Vertrag sind es 4 Jahre. Der Auftraggeber kann in dieser Zeit eine Beseitigung fordern. Bei Nichterfüllung darf er den Mangel selbst beseitigen oder vom Vertrag zurücktreten. Eine weitere Möglichkeit ist eine Kostenminderung, manchmal wird zudem Schadenersatz fällig.
Wann gelten 5 Jahre Gewährleistung?
Für jedes Bauwerk gelten im BGB standardmäßig 5 Jahre Gewährleistung. Bauherrn haben bis zum Ablauf dieser Frist Zeit, Baumängel zu melden. Im Bauvertrag kann bei Bedarf eine längere Frist vereinbart werden.
