Den Überblick zu behalten, fällt gerade auf großen Baustellen nicht leicht. Die Planung, Organisation und Abstimmung mit allen Gewerken sowie die ständige Kontrolle aller Schritte bedeuten viel Aufwand für die Bauleitung. Ob es der Fachkräftemangel, fehlende Zeit oder unzureichende Kommunikation ist – viele Faktoren können dabei für Baumängel verantwortlich sein.
Welche Arten von Baumängeln es gibt (wesentlich und unwesentlich, offen und versteckt), 12 typische Mängel-Beispiele und wie die Anzeige von Mängeln gelingt, fassen wir in diesem Ratgeber für Sie zusammen.
Was sind Baumängel?
Ein Baumangel besteht, wenn der Ist-Zustand eines fertiggestellten Gebäudes vom vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Diese Abweichung äußert sich auf verschiedene Arten:
Auftraggeber haben in allen Fällen das Recht, innerhalb der Gewährleistungsfrist eine Nachbesserung vom beauftragten Bauunternehmen zu fordern. Schließlich kann ein Mangel die Nutzung des fertiggestellten Bauwerks erheblich beeinträchtigen und sogar Folgeschäden verursachen.
Gut zu wissen: Unter die anerkannten Regeln der Technik fallen technische Standards und Praktiken, die von Baufachleuten weitgehend akzeptiert und angewendet werden. Sie umfassen Normen, Richtlinien und Erfahrungswerte, die sicherstellen, dass das erbaute Haus funktional, sicher und langlebig ist.
Arten von Baumängeln
Nicht jeder Mangel ist gleich – manche sind leicht und günstig zu beheben, andere schwerwiegender, wieder andere machen das Gebäude gänzlich unbenutzbar. Nicht alle Baumängel sind außerdem sofort erkennbar. Nach diesen Kriterien wird einerseits zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln unterschieden, andererseits zwischen offenen und versteckten Mängeln. Damit Sie genau wissen, worauf zu achten ist, finden Sie hier die gängigsten Arten von Baumängeln samt Beispielen übersichtlich erklärt.
Was versteht man unter unwesentlichen Baumängeln?
Unwesentliche und wesentliche Baumängel zu unterscheiden ist essenziell, denn als Bauleiter sind Sie nur bei einem wesentlichen Mangel berechtigt, die Bauabnahme zu verweigern. Die Einteilung ist von folgenden Fragen abhängig:
Unwesentliche Baumängel sind kleine Fehler, die das Gebäude im Gesamten nicht beeinträchtigen. Ein Beispiel: Der Fliesenleger hat die falsche Fliesenfarbe bestellt, die Fliesen sind jedoch einwandfrei verlegt. Auch ein tropfender Wasserhahn, der schnell reparierbar ist, gilt als unwesentlicher Mangel. Mithilfe einer günstigen Nachbesserung oder einer Kostenreduktion ist die Sache meist schnell behoben.
Was sind wesentliche Mängel? Beispiele für schwerwiegende Baufehler
Anders gestaltet sich die Situation bei wesentlichen Mängeln. Diese verhindern oder erschweren die Nutzung des fertiggestellten Bauwerks, die Beseitigung verursacht oft hohe Kosten oder ist sogar unmöglich. Darüber hinaus besteht ein hohes Risiko für Folgeschäden. Wesentliche Mängel sind beispielsweise die folgenden:
Wann zählt ein Mangel als offener Mangel?
Ein offener Mangel kennzeichnet sich dadurch, dass er bei einer Baustellenbegehung sofort ersichtlich ist. Auch Laien erkennen solche Mängel meist problemlos. Offene Mängel müssen in der Regel noch vor der Bauabnahme behoben oder zumindest ins Bauabnahmeprotokoll aufgenommen werden. Typische Mängel-Beispiele sind sichtbare Risse im Mauerwerk oder unsaubere Malerarbeiten.
Was sind versteckte Baumängel?
Ein verdeckter bzw. versteckter Baumangel ist zwar bereits bei der Abnahme eines Baus vorhanden, zu diesem Zeitpunkt aber nur schwer oder gar nicht ersichtlich. Teilweise werden versteckte Baumängel erst Monate oder Jahre später festgestellt. Ist zu diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen, besteht Anspruch auf Nachbesserung. Versteckte Baumängel sind zum Beispiel:
Verjährung bei versteckten Baumängeln
Entgegen der vorherrschenden Meinung, dass die Verjährungsfrist bei versteckten Baumängeln länger sei, gelten auch hier die allgemeinen Verjährungsfristen. Ausgenommen sind Mängel, die von der Baufirma vorsätzlich verschwiegen wurden. In diesem Fall verlängert sich die Verjährungsfrist auf bis zu 30 Jahre. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt „Gewährleistung & Verjährung bei baulichen Mängeln“.
Die 12 häufigsten Baumängel bei der Bauabnahme
Auf jeder Baustelle gibt es typische Schwachpunkte, die immer wieder Probleme verursachen. Eine sorgfältige Bauüberwachung ist daher dringend notwendig, um diese im Blick zu behalten. So können Sie sich darauf konzentrieren, potenzielle Risiken auszumerzen, bevor es überhaupt zum Baupfusch – also Fehlern in der Ausführung – kommt.
Als Starthilfe haben wir Ihnen hier 12 typische Baumängel-Beispiele zusammengestellt, die besonders oft auftreten.
Typische Baumängel bei der Bauabnahme im Überblick
Die 12 häufigsten Fehler in der Bauausführung sind:
1. Risse im Mauerwerk
Risse in Mauern und Wänden entstehen oft, wenn die Materialzusammensetzung nicht stimmt, schlampig gearbeitet wurde oder die Werkstoffe minderwertig verarbeitet sind. Zusätzlich kann eine unsaubere Planung für Rissbildung sorgen: z. B. entstehen Spannungsrisse in einer nicht-tragenden Wand, wenn diese mehr Last tragen muss als ursprünglich im Plan vorgesehen.
Eine weitere Ursache für Mauerrisse sind fehlende Ringanker, welche eigentlich das Dach stabilisieren und die Last verteilen sollen.
2. Feuchtigkeit im Keller
Ein Keller verursacht bereits beim Bau hohe Kosten. Dementsprechend teuer wird es, wenn dort Mängel auftreten. Der Klassiker in diesem Bereich ist eine mangelhafte Abdichtung, wodurch Nässe und Feuchtigkeit eindringen und Folgeschäden wie Schimmel mit sich bringen. Ein weiterer Risikofaktor ist die Außentreppe: Wenn diese nicht ausreichend entwässert wird, bilden sich Staunässe und in weiterer Folge Feuchtigkeits- und Frostschäden.
3. Mängel am Estrich
Auf jeder Baustelle sollten Sie den Estrich besonders im Auge behalten, da beim Einbringen einiges schiefgehen kann. Die Kontrolle muss dabei unbedingt vor dem Einlegen des Bodens erfolgen. Einige typische Baumängel-Beispiele beim Estrich:
- Risse: Wenn Dehnungsfugen nicht oder falsch gesetzt werden, wird die Spannung zu hoch und Risse entstehen. Eine zu schnelle Trocknung oder große Temperaturschwankungen machen den Estrich ebenfalls brüchig.
- Unebenheiten: Durch ungleichmäßiges Trocknen oder zu dünnes Auftragen wölbt sich das Material und bildet Unebenheiten.
- Feuchtigkeit: Der Estrich muss vor dem Verlegen des Bodens vollständig getrocknet sein. Ist das nicht der Fall, werden mit der Zeit Feuchteränder sichtbar. Holzböden beginnen, sich zu verformen und es besteht die Gefahr von Schimmelbildung.
4. Feuchtigkeit am Dach
Typische Baumängel-Beispiele finden Sie neben dem Keller auch im Dach. Ähnlich dem Untergeschoss ist das Dach ebenso besonders anfällig für Feuchtigkeit. Wenn der Rohbau nicht ausreichend entlüftet wird und sich im Spitzboden Feuchtigkeit sammelt, ist Schimmelbildung die logische Folge. Wasser von außen ist ebenso eine Gefahr, wenn das Dach nicht richtig abgedichtet wurde. Dabei handelt es sich oft um einen versteckten Mangel, der erst später entdeckt wird.
5. Undichte Dampfsperre
Um Bauteile vor Feuchtigkeit zu schützen, ist eine Dampfbremse oder Dampfsperre notwendig. Ist diese undicht, dringt feuchte Luft ein, die anschließend abkühlt und Kondenswasser hinterlässt. Dieser Vorgang kann beispielsweise die Wärmedämmung zerstören.
6. Schallbrücken
Gerade beim Bau großer Wohnanlagen oder Reihenhäuser ist Schallschutz ein großes Thema. Wenn zu wenig darauf geachtet wird, entstehen Schallbrücken, die für eine unangenehme Lärmbelastung sorgen.
Problematisch sind vor allem starr befestigte Bauteile, die Geräusche ungehindert übertragen. Fehlende Schalltrennfugen und Trittschalldämmungen sowie Rohrleitungen ohne Schallentkopplung tun ihr Übriges.
7. Mängel an Bauteilen aus Holz
Holz ist durch seine Natürlichkeit und Nachhaltigkeit ein beliebter Werkstoff. Es ist allerdings zu beachten, dass Holz noch eine Weile „arbeitet“, also seine Form verändert. Erst, wenn das Material vollständig trocken ist, bleibt es formstabil. Noch feuchtes Holz für tragende Balken zu verwenden, birgt daher ein hohes Risiko für Stabilitätsverlust und Risse.
8. Falsch bemessenes oder eingestelltes Heizsystem
Wenn es im Winter entweder nicht richtig warm oder viel zu heiß wird, wurde vermutlich die Heizanlage nicht richtig geplant. Nicht nur unpassende Temperaturen sind die Folge davon, auch der Energieverbrauch weicht dadurch vom Soll-Wert ab. Leichter zu beheben sind Fehler in der Programmierung, teuer wird es, wenn das System von Anfang an falsch dimensioniert wurde.
9. Probleme bei Sanitäranlagen und Wasserleitungen
Im Badezimmer besteht das größte Mangelpotenzial in schlechter Abdichtung. Dadurch werden die Wände feucht und fallen Schimmelpilzen zum Opfer. Ein weiteres gesundheitliches Risiko liegt im Trinkwassersystem: Wenn an Stagnationsleitungen, die im Winter nicht genutzt werden, Entleerungsventile fehlen, sammeln sich dort Legionellen, die bei der nächsten Nutzung ins Trinkwasser gelangen können.
10. Undichte Stellen an Tür- und Fensterlaibungen
Tür- und Fensterlaibungen sollten immer einer genauen Prüfung unterzogen werden. Denn undichte Stellen bringen dort gleich mehrere Probleme mit sich:
- Verlust von Wärme
- eindringende Feuchtigkeit
- Schallübertragung
Anzeichen für Undichtigkeiten an der Laibung sind Zugluft in der Nähe des betroffenen Fensters bzw. der Tür, feuchte Flecken oder bereits Schimmelbildung. Darüber hinaus können Wärmebrücken mit speziellen Geräten sichtbar gemacht werden.
11. Undichte Lüftungsanlagen
In modernen Gebäuden wie etwa Passivhäusern, die hohe Anforderungen in puncto energieeffizientes Bauen erfüllen sollen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Lüftungsanlagen legen.
Denn undichte Lüftungen wirken sich negativ auf den Energieverbrauch aus und verursachen noch dazu häufig Feuchtigkeitsschäden.
12. Baumängel im Innenausbau
Mängel im Innenausbau sind in den meisten Fällen auch von Laien problemlos erkennbar. Gerade deshalb ist jedoch eine aufmerksame Prüfung nötig, damit Sie bei der Abnahme wirklich nichts übersehen. Die Paradebeispiele sind eine fehlende Trittschalldämmung im Boden, unsauber verlegte Fliesen oder schlecht ausgeführte Malerarbeiten.
Die Mängelrüge: Wie vorgehen bei Baumängeln?
Der Worst Case ist eingetreten und Sie haben einen baulichen Mangel entdeckt: Dann ist es wichtig, dass Sie diesen rechtzeitig melden, um Ihren Gewährleistungsanspruch geltend zu machen. Dies geschieht mithilfe einer Mängelrüge bzw. Mängelanzeige. Wir klären auf, was es dabei zu beachten gilt!
Wann ein baulicher Mangel gemeldet werden muss
Je früher Sie einen baulichen Mangel entdecken, desto besser. Gemeldet werden sollte er dann am besten sofort, spätestens jedoch bei der Bauabnahme. Sobald nämlich das Abnahmeprotokoll unterschrieben wurde, wird die Beweislast umgekehrt: Sie müssen dann als Bauherr bzw. Auftraggeber erst nachweisen, dass ein Mangel bereits vorher bestanden hat.
Unser Tipp: Achten Sie von Anfang an auf eine lückenlose Baudokumentation und fertigen Sie bei der endgültigen Bauabnahme ein ausführliches Abnahmeprotokoll nach VOB an. So verlieren Sie nie den Überblick, haben alle relevanten Daten und Beweise stets zur Hand und sind vor Gericht auf der sicheren Seite.
Ablauf der Mängelanzeige
Ein Mangel sollte also bestenfalls sofort gerügt werden. Aber wie genau gestaltet sich eine solche Mängelanzeige laut VOB, BGB oder ÖNORM? Wenn Sie in die Situation kommen, einen Mangel melden zu müssen, halten Sie sich am besten an die folgenden Schritte:
1. Mängel dokumentieren
In einem ersten Schritt sollten Sie Mängel schriftlich und mithilfe von Bildmaterial so ausführlich wie möglich festhalten. Damit Sie sich die lästige Papierarbeit sparen, könne Sie dies auch digital erledigen – mit der richtigen Mängelmanagement-Software sparen Sie viel Zeit, Nerven und auch Geld.
Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, lohnt es sich, ein Gutachten von einem externen Sachverständigen anfertigen zu lassen. Etwa, wenn Sie bereits wissen, dass sich die Zusammenarbeit und Kommunikation mit dem betreffenden Auftragnehmer schwierig gestaltet oder Sie befürchten, dass eine Auseinandersetzung vor Gericht ausgetragen werden könnte.
2. Schriftliche Mängelrüge erstellen
Die Mängelanzeige muss jedenfalls schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben. Darin müssen folgende Bestandteile enthalten sein:
Welche Frist zur Nachbesserung bei Mängeln ansetzen? Unter normalen Umständen sind etwa 14 Tage zur Beseitigung des Mangels angemessen. Je nach Umfang des Baumangels kann die Frist auch deutlich länger ausfallen.
3. Zurückbehaltungsrecht nutzen
Als Bauleiter dürfen Sie etwa das Doppelte der Kosten für die Mängelbeseitigung zurückhalten, bis das zuständige Unternehmen den Mangel behoben hat.
4. Nachfrist setzen
Wenn es bisher keine Probleme gab, wird dem Auftragnehmer üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt, falls er den Mangel bis zum Ersttermin nicht beseitigt hat.
5. Was tun, wenn Baumängel nicht beseitigt werden?
Reagiert der Auftragnehmer immer noch nicht oder weigert sich, den Baumangel zu beheben, haben Sie folgende Möglichkeiten:
Im Ratgeber zur Mängelanzeige nach VOB lesen Sie im Detail, welche wichtigen Regelungen es gibt und finden zwei Musterschreiben zum Herunterladen für eine korrekte und vollständige Mängelanzeige vor und nach Abnahme.
Gewährleistung und Verjährung bei baulichen Mängeln
Wenn Sie einen Bauvertrag abgeschlossen haben, erhalten Sie damit Anspruch auf eine mängelfreie Durchführung. Sollten Sie während der Bautätigkeit feststellen, dass dem nicht so ist, muss der Auftragnehmer nachbessern, bis die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hergestellt ist. Erst dann erfolgt die endgültige Abnahme. Nicht immer jedoch werden alle Mängel vorher entdeckt. In diesem Fall greift die Gewährleistung.
Gewährleistung bei Baumängeln
Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Während dieser Frist haftet der Auftragnehmer für Mängel an seinen Leistungen und muss diese beseitigen, wenn er eine entsprechende Mängelanzeige erhält. Die rechtliche Grundlage nach BGB, VOB und ÖNORM schützt dabei gleichermaßen den Auftraggeber und -nehmer:
Was Sie sonst noch zum Thema Gewährleistung wissen müssen, verraten Ihnen unsere Beiträge zu Gewährleistung am Bau (BGB) und Gewährleistung nach VOB.
Verjährung: Wie lange kann man Baumängel geltend machen?
Eine Frage, die sowohl für Bauherren als auch Handwerksbetriebe wichtig ist: Wann verjähren Baumängel? Wenn im Bauvertrag nicht anders vereinbart gelten folgende gesetzliche Fristen, die nach der Abnahme durch den Auftraggeber beginnen:
Sonderregelung bei arglistig verschwiegenen Mängeln:
Ausgenommen von der allgemeinen Gewährleistungsfrist sind Mängel, die der Baufirma zwar bekannt waren, aber vorsätzlich verschwiegen wurden. Wenn zum Beispiel nachgewiesen wird, dass der Auftragnehmer bewusst minderwertige Materialien eingesetzt hat, verlängert sich die Verjährungsfrist auf bis zu 10, in einigen Fällen sogar 30 Jahre.
Sie wollen genau wissen, wann welche Fristen gelten? Alle Details erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Baumängel-Verjährung.
Den Nachweis für einen arglistig verschwiegenen Mangel zu erbringen, ist allerdings nicht immer ganz einfach. Ein umfassendes digitales Bautagebuch zu führen (z. B. mit einer Bautagebuch-App), unterstützt Sie dabei.
Was passiert, wenn eine Immobilie mit Baumängeln verkauft wird?
Sollten Sie beim Bau einen bestehenden Mangel akzeptiert und auf Nachbesserung verzichtet haben, müssen Sie einen Kaufinteressenten darüber jedenfalls informieren. Tun Sie das nicht, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Dies kann unangenehme Konsequenzen haben: Im schlimmsten Fall kommt es zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufes.
Baumängeln frühzeitig entgegenwirken – mit digitalem Mängelmanagement
Zum Thema Mängel hat ein Bauherr also einiges zu beachten: Es gilt, wesentliche und unwesentliche Baumängel zu unterscheiden, die wichtigsten Schwachstellen und versteckten Mängel zu kennen sowie im Falle einer fehlerhaften Leistung prompt und richtig zu reagieren. Das alles kostet Zeit und Nerven.
Besser als die typischen Mängel bei der Bauabnahme zu beanstanden, ist es deshalb, von Anfang an vorzusorgen. Das gelingt dank digitalem Baumanagement: mit perfekter Organisation, laufender Überwachung aller Prozesse und lückenloser Dokumentation.
Perfekt koordiniert bauen
Mit BauMaster sind alle Beteiligten auf einer Plattform vernetzt. Die Kommunikation findet an einem Ort statt, ohne Medienbrüche. So stellen Sie sicher, dass jeder weiß, was zu tun ist – und zwar nach dem aktuellen Stand der Planung, nicht nach jenem von vor drei Wochen.
Effizient die Baustelle überwachen
Regelmäßige Baustellenbegehungen werden mit der App zum Kinderspiel:
Unkompliziert Mängel beanstanden und beheben lassen
Mängelbearbeitung mithilfe einer Software bringt Ihnen eine ganze Reihe an Vorteilen:
So sieht ein Mängel-Protokoll als fertiges PDF mit BauMaster aus:
Perfekt auf typische Baumängel vorbereitet
Mit einem sauberen Mängelmanagement und der richtigen Software haben Sie alle Dokumente, Fotos, Gutachten und Co. und die gesamte Kommunikation an einem zentralen Ort gesammelt und können jederzeit darauf zugreifen, auch Jahre später. Egal ob offen, versteckt, wesentlich oder unwesentlich – so sind Sie bei allen Baumängeln, die in zukünftigen Projekten auftreten, auf der sicheren Seite!
FAQ: typische Baumängel bei der Bauabnahme
Wann zählen Mängel als wesentliche und unwesentliche Mängel (Beispiele)?
Wesentliche Mängel beeinträchtigen die Nutzung des Gebäudes erheblich, z. B. falsch positionierte Wände oder fehlerhafte Statik. Unwesentliche Mängel, wie eine falsche Fliesenfarbe, zerkratzte Innentüren oder ein undichter Wasserhahn, sind nur kleine Makel und stehen der Gebäudenutzung nicht im Weg.
Wie können Baumängel frühzeitig vermieden werden?
Zur Vermeidung von Baumängeln sind eine präzise Planung, der Einsatz erfahrener Fachleute und qualitativ hochwertige Materialien essenziell. Genauso wichtig ist die gute Kommunikation untereinander. Zusätzlich unterstützt eine digitale Mängelmanagement-Software bei der Prävention von Baumängeln.
Wie werden Baumängel schnell und einfach dokumentiert?
Eine effiziente Mängeldokumentation erfolgt heute digital. Informationen sind damit schnell erfasst und sicher abgelegt. Ein digitales Mängelprotokoll inklusive Fotos und Planmarkern sorgt außerdem für Übersichtlichkeit und Rechtssicherheit.
