Wo Menschen arbeiten, passieren Fehler – aus diesem Grund sind Baumängel ein allgegenwärtiges Thema auf nahezu jeder Baustelle. Und da Auseinandersetzungen dazu ebenfalls keine Seltenheit sind, wurden Gewährleistung und Verjährung im Baurecht ausführlich geregelt. Im folgenden Beitrag finden Sie einen Überblick zu den wichtigsten Regelungen rund um die Baumängel-Verjährung.
Wann beginnt die Verjährung bei Baumängeln?
Die Gewährleistung für Bauleistungen – und damit die Verjährung von Baumängeln – startet immer am Tag der Abnahme. Das kann entweder die Teilabnahme einer einzelnen Leistung oder die Endabnahme des Bauwerks sein – ab diesem Zeitpunkt beginnt die Baumängel-Verjährungsfrist zu laufen. Je weniger Teilabnahmen stattfinden, desto einfacher ist es natürlich, den Überblick zu behalten.
Gut zu wissen:
Ein häufiger Irrtum auf Baustellen ist, dass die Verjährungsfrist bei „verdeckten“ bzw. „versteckten“ Mängeln erst mit Bekanntwerden des Mangels startet. Doch auch bei solchen Mängeln, die zwar bei der Übergabe vorhanden, aber nicht sichtbar waren, beginnt die Verjährung mit der Abnahme der Bauleistungen.
Die einzige Ausnahme sind arglistig verschwiegene Mängel, die wir später in diesem Beitrag noch genauer behandeln.
Fristen für die Verjährung im Baurecht
Je nach gesetzlicher Grundlage fällt die Verjährungsfrist unterschiedlich aus: Private Bauverträge nach dem deutschen BGB geben dem Bauherrn 5 Jahre Zeit, um Baumängel zu melden. Für öffentliche Auftraggeber und jene, die einen Bauvertrag nach VOB abschließen, gelten 4 Jahre. In Österreich schreiben das ABGB und die ÖNORM B 2110 lediglich 3 Jahre Frist vor.
Doch diese Zeiträume können häufig abweichen. Denn zum einen kann immer eine individuelle Frist im Vertrag festgelegt werden, zum anderen gibt es Ausnahmen von der allgemeinen Frist. Nachstehend finden Sie eine detailliertere Übersicht der Gesetzeslage:
Gewährleistung für Bauleistungen nach BGB
Für die Baumängel-Verjährung nach BGB gilt grundsätzlich eine Frist von 5 Jahren (§ 634a BGB). Innerhalb dieser Gewährleistungsfrist können Bauherren oder deren Vertreter die Mängelbeseitigung einfordern. Dies geschieht entweder per Nacherfüllung durch den Auftragnehmer oder als Selbstvornahme.
Ist keine Beseitigung möglich, erfolgt stattdessen eine Vergütungsminderung oder (in Extremfällen) der Vertragsrücktritt. Zusätzlich kann häufig Schadenersatz geltend gemacht werden.
Alle Details zur Gewährleistung für Bauleistungen nach BGB lesen Sie in unserem Ratgeber: Gewährleistung am Bau (BGB).
Mängel-Verjährung nach VOB/B
Die Gewährleistung für Bauwerke beträgt nach § 13 VOB/B in der Regel 4 Jahre. Ausgenommen davon sind z. B. elektrotechnische Anlagen, Feuerungsanlagen oder Wartungsarbeiten – hier gilt eine verkürzte Frist von 2 Jahren. In seltenen Fällen sind Mängel sogar bereits nach einem Jahr verjährt (das betrifft z. B. industrielle Feuerungsanlagen).
Daneben enthält die VOB den Zusatz, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung 2 Jahre nach Eingang einer schriftlichen Mängelrüge verjährt. Sollte der Auftragnehmer bis dahin die Bearbeitung hinauszögern, gilt es also, vorsichtig zu sein. Die Optionen zur Beseitigung des Mangels sind prinzipiell dieselben wie im BGB, nur ein Vertragsrücktritt ist in der VOB nicht explizit erwähnt.
Sie suchen genauere Informationen? Unser Beitrag zur VOB-Gewährleistung behandelt die Regelungen der VOB im Detail.
Gewährleistung bei Baumängeln nach ABGB & ÖNORM
Nach den Regelungen des ABGB und der ÖNORM B 2110 verjähren Baumängel nach einer Frist von 3 Jahren. Handelt es sich um bewegliche Teile der Haustechnik, verkürzt sich der Zeitraum auf 2 Jahre. Das ABGB räumt dem Auftraggeber außerdem auf unbegrenzte Zeit das Recht ein, eine Mängelbeseitigung einzufordern, sofern der Baumangel rechtzeitig innerhalb der Gewährleistungsfrist angezeigt wurde.
Das österreichische Bauvertragsrecht ermöglicht in erster Instanz nur die Forderung nach Verbesserung bzw. Austausch einer Sache. Erst, wenn dies unmöglich oder mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden ist, wird eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrags möglich (Letzteres nur dann, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt).
Kann der Mangel nur vorübergehend nicht beseitigt werden, ist auch eine behelfsmäßige Behebung erlaubt, der später die endgültige Behebung folgen muss. Dadurch wird die Gewährleistungsfrist unterbrochen (dazu später mehr).
Auf einen Blick: allgemeine Verjährungsfristen für Baumängel
–> 5 Jahre gemäß BGB in Deutschland
–> 4 Jahre gemäß VOB/B in Deutschland
–> 3 Jahre gemäß ABGB/ÖNORM B 2110 in Österreich
Verjährung bei arglistig verschwiegenen Mängeln
Im Normalfall geht man davon aus, dass alle Baubeteiligten ihre Arbeit mit bestem Wissen und Gewissen erledigen. Wenn also verdeckte Mängel nach Bauabschluss erkannt werden, fallen diese für gewöhnlich unter die normalen Verjährungsfristen.
Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wusste die zuständige Baufirma bereits von einem Mangel und hat den Auftraggeber bei der Abnahme bewusst getäuscht, spricht man von einem arglistig verschwiegenen Mangel. Im alltäglichen Gebrauch fällt auch gerne der Begriff „Pfusch am Bau“.
Genau genommen muss zu diesem Zeitpunkt aber noch kein tatsächlicher Mangel vorhanden gewesen sein: Es gilt bereits als Arglist, wenn der ausführende Betrieb von einem Umstand wusste, der in Zukunft zu einem Mangel führen könnte.
Beispiele für Arglist am Bau
Fälle wie die folgenden sind völlig zurecht vom allgemeingültigen Gesetz ausgenommen:
Verjährung arglistig verschwiegener Mängel in Deutschland
Laut BGB bleiben ab Bekanntwerden eines arglistig verschwiegenen Mangels 3 Jahre Zeit, um diesen zu beanstanden. Diese Frist ist unabhängig vom ursprünglichen Gewährleistungszeitraum – gilt also auch, wenn die Gewährleistung offiziell bereits abgelaufen ist.
Die Maximalfrist beträgt jedoch 10 Jahre ab der Entstehung eines Mangels. Eine Ausnahme sind Schadenersatzansprüche durch die vorsätzliche Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit. In solchen Fällen verlängert sich die Frist auf 30 Jahre.
Früher betrug bei einem arglistig verschwiegenen Baumangel die Gewährleistung beim Hausbau immer 30 Jahre. Nach einer Gesetzesreform im Jahr 2002 wurde diese lange Frist schließlich auf die oben genannten Fälle eingegrenzt.
Verjährung von „Pfusch am Bau“ in Österreich
Laut § 933a ABGB kann nach Ablauf der 3-jährigen Gewährleistung weiterhin Schadenersatz gefordert werden, wenn ein arglistig verschwiegener Mangel entdeckt wird. Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt 30 Jahre und beginnt ab Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen.
In den ersten 10 Jahren nach Übergabe wird dabei das Verschulden des ausführenden Bauunternehmens vermutet. Danach muss der Auftraggeber beweisen, dass der Auftragnehmer für die Mangelhaftigkeit oder den dadurch entstandenen Schaden verantwortlich ist.
Weitere Ausnahmen zur Verjährung im Baurecht
Verjährungsfristen verlängern sich aber nicht nur durch Arglist seitens des Auftragnehmers: Die Baumängel-Verjährung von Baumängeln wird zudem auf verschiedene Weise gehemmt oder neu gestartet.
Hemmung der Baumängel-Verjährung
Eine Hemmung der Baumängel-Verjährung tritt beispielsweise dann ein, wenn sich Auftraggeber und Auftragnehmer in einer rechtlichen Auseinandersetzung befinden. Erst, wenn eine der beiden Parteien die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert, läuft die Frist weiter. Sollte diese schon sehr weit fortgeschritten sein, darf die Verjährung aber frühestens drei Monate nach Abschluss der Verhandlungen eintreten (§ 203 BGB).
Auch ohne laufende Verhandlung kann die Frist bereits gehemmt werden. Dafür genügt beispielsweise:
Ein weiterer Fall, den wir bereits kurz angesprochen haben, ist in der ÖNORM B 2110 zu finden: Wird ein Baumangel nur behelfsmäßig behoben, weil es vorerst nicht anders möglich ist, tritt ebenfalls eine Hemmung der Verjährung ein.
Diese gilt so lange, bis der vertragsgemäße Gebrauch aller betroffenen Bauteile wieder möglich ist. Die Frist verlängert sich also um die Zeit der Verhinderung – auch für Bauteile, die zwar nicht mangelhaft, aber indirekt vom Mangel betroffen sind.
Verjährungs-Neubeginn nach der Beseitigung von Mängeln
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, dass die Verjährung nach der Mängelbeseitigung von vorn beginnt:
Baumängel-Verjährung bei eigenen Reparaturversuchen
Das Beheben eines Mangels zieht sich häufig in die Länge, gerade wenn sich die Baupartner nicht sehr kooperativ zeigen und rechtliche Schritte nötig werden. Trotzdem sollten Sie als Auftraggeber darauf verzichten, den Mangel selbst zu beseitigen.
Durch die eigenständige Reparatur könnten wichtige Beweise vernichtet werden. Außerdem könnte ihnen unterstellt werden, den Mangel selbst verursacht oder verschlimmert zu haben. Besser ist also, eine schriftliche Mängelanzeige zu versenden und die Frist zur Nachbesserung abzuwarten. Anschließend ist die Selbst- oder Ersatzvornahme gesetzlich gesichert und erlaubt.
Mängel-Verjährung verhindern – mit lückenloser Dokumentation
Je länger ein Mangel zurückliegt, desto schwieriger wird es, das Verschulden der jeweiligen Baufirma nachzuweisen. Insbesondere Arglist ist nur schwer nachweisbar. Das Einzige, was Sie wirklich vor diesem Problem schützt, ist eine zuverlässige Baustellendokumentation, die alle Geschehnisse im Bauablauf festhält.
Je mehr Details diese enthält, desto eher findet sich darin wertvolles Beweismaterial, das Ihnen vor Gericht helfen kann. Nehmen Sie sich also genügend Zeit für die Dokumentationsarbeit, auch wenn es im Alltag lästig erscheinen mag. Im Ernstfall werden Sie dankbar dafür sein.
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Baumängel-Verjährung: Fristen nicht ungenutzt verstreichen lassen
Zum Abschluss noch ein Hinweis: Im Zuge eines guten Gewährleistungsmanagements ist es sinnvoll, ein fertiggestelltes Bauwerk vor Ablauf der Gewährleistung nochmals zu begehen. Dabei werden mögliche Schäden rechtzeitig erkannt, dokumentiert und angezeigt, bevor Fristen ablaufen. So verhindern Sie effektiv, dass eventuelle Baumängel verjähren.
FAQ zur Baumängel-Verjährung
Wie lange kann man Baumängel geltend machen?
Die Verjährungsfrist für Baumängel hängt vom Bauvertrag ab:
- BGB: 5 Jahre
- VOB: 4 Jahre
- ABGB/ÖNORM B 2110: 3 Jahre
Darüber hinaus kann auch eine individuelle Frist vereinbart werden, die vom Gesetz abweicht. Arglistig verschwiegene Mängel sind von diesen Fristen ausgenommen.
Wann verjährt ein versteckter Baumängel?
Auch für versteckte Baumängel gelten die Regelfristen zur Verjährung: 5 Jahre nach BGB, 4 Jahre nach VOB und 3 Jahre nach ABGB/ÖNORM B 2110 – oder individuell vereinbarte Fristen. Handelt es sich hingegen um einen arglistig verschwiegenen Mangel, kann dieser 3 Jahre nach Entdeckung und insgesamt bis zu 10 Jahre nach Bauabnahme geltend gemacht werden (30 Jahre bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit).
Wie lange ist eine Baufirma haftbar?
Die Haftungsdauer der Baufirma entspricht dem vertraglichen Gewährleistungszeitraum. Wurde keine individuelle Frist vereinbart, beträgt diese 5 Jahre (BGB), 4 Jahre (VOB) oder 3 Jahre (ABGB/ÖNORM) nach Bauabnahme. Für Mängel, die nach Ablauf der Frist entdeckt werden, übernimmt das Bauunternehmen keine Haftung mehr.
Wer muss Baumängel beweisen?
In den ersten 6 Monaten nach Bauabschluss wird davon ausgegangen, dass der Mangel bereits zuvor vorhanden war. Danach tritt die Beweislastumkehr ein: Der Auftraggeber muss nun nachweisen, dass der Auftragnehmer den Mangel verursacht hat.
Wie schnell müssen Baumängel behoben werden?
Bei normalen Baumängeln gilt ein Zeitraum von 14 Tagen meist als angemessene Frist. Handelt es sich um Kleinigkeiten, reichen oft schon wenige Tage. Gröbere Mängel erfordern wiederum häufig eine deutlich längere Beseitigungsfrist von mehreren Wochen oder Monaten.
