Leistungsphasen Architekt: Das besagt die HOAI

Auf deutschen Baustellen regelt seit vielen Jahren die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, den Leistungsumfang und die Vergütung für Architekten- und Ingenieurleistungen. Zwar gibt sie seit 2021 nur noch eine grobe Preis-Orientierung vor, doch die Leistungsphasen sind weiterhin die Basis für das Architektenhonorar. Damit beim Berechnen nichts schiefgehen kann, klären wir in diesem Beitrag das Wichtigste zu den Leistungsphasen beim Architekten.

Wir beziehen uns in diesem Ratgeber auf die HOAI in Deutschland. In Österreich gibt es aufgrund der EU-Gesetzgebung kein solches Regelwerk mehr. Auch die HOAI ist der Forderung des EuGH entsprechend seit 2021 keine bindende Honorarvereinbarung mehr.

Österreichische Architekten und Ingenieure können sich für einen einheitlichen Leistungskatalog und die Berechnung ihres Honorars an einen der folgenden beiden Leitfäden halten:

Die Leistungsphasen beim Architekten auf einen Blick

Die HOAI gilt für unterschiedlichste Leistungsbilder aus den Bereichen Flächenplanung, Objektplanung und Fachplanung. Die Architektenleistungen werden in 9 Leistungsphasen (kurz LPH) unterteilt, die je einen Teil des Gesamthonorars ausmachen:

Die hier gezeigten Prozentangaben beziehen sich auf die Planung von Gebäuden und Innenräumen. Bei anderen Leistungsbildern weichen die Sätze für das Architektenhonorar teilweise ab. Beispielsweise fällt die Vorplanung bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen besonders umfangreich aus, während bei der Tragwerksplanung die Ausführungsplanung die meiste Arbeit bedeutet.

Viele der Architekten-Leistungsphasen werden übrigens umgangssprachlich anders bezeichnet oder zusammengefasst: Die Leistungsphasen 1-3 fassen Objekt- und Fachplaner meist als „Entwurf“ zusammen, die Leistungsphasen 1-4 oder 1-5 bilden gemeinsam die „Planungsphase“.

LPH 6 und 7 zählen gemeinsam zur „Ausschreibung und Vergabe“, während LPH 8 auch „Bauleitung“ genannt wird – obwohl das streng genommen nicht ganz richtig ist. Manchmal spricht man gar von einer „Phase 0“. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie im weiteren Verlauf.

Leistungsphasen Architektur im Detail

Nach dieser groben Übersicht geht es nun an die konkreten Aufgaben des Architekten pro Leistungsphase. Diese Aufgaben teilen sich in Grundleistungen und Besondere Leistungen:

Diese Unterscheidung ist vor allem bei umfangreichen Bauvorhaben essenziell: Bei einem kleinen Wohngebäude können vielleicht die üblichen Routine-Aufgaben angesetzt werden, bei komplexen öffentlichen Bauvorhaben hingegen wird der allgemeine Leistungskatalog keinesfalls ausreichen. Der Architekt möchte selbstverständlich eine Vergütung für diesen Zusatzaufwand.

Im Anschluss eine detailliertere Erklärung zu den einzelnen Leistungsphasen beim Architekten samt Grundleistungen und Besonderen Leistungen:

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

Bevor ein Bauprojekt starten kann, müssen die Rahmenbedingungen geklärt sein. Daher muss in der ersten Leistungsphase der Architekt oder Ingenieur alle grundlegenden Informationen zum Projekt sammeln und sich mit dem Bauherrn abstimmen. Erst dann kann die eigentliche Planung beginnen.

Grundleistungen der LPH 1

• Klärung der Aufgabenstellung
• Ortsbesichtigung
• Beratung zum gesamten Leistungsbedarf
• Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter
• Zusammenfassen und Dokumentieren der Ergebnisse

Besondere Leistungen der LPH 1

• Bedarfsplanung/ -ermittlung
• Machbarkeitsstudie
• Mitwirken bei der Grundstücks- oder Objektauswahl und Beschaffung
• Standortanalyse bzw. Bestandsaufnahme
• technische Substanzerkundung
• Aufstellen eines Raum- oder Funktionsprogramms
• Betriebsplanung
• Prüfung der Umweltverträglichkeit
• etc.

Leistungsphase 2 – Vorplanung

Sind die Rahmenbedingungen des Projekts bekannt, kann die Vorbereitung losgehen. In der Vorplanungs-Phase wird an einem konkreten Entwurf für die Umsetzung des Bauvorhabens getüftelt: die Gestaltung des Bauwerks, Ziele, Kosten, ein grober Bauzeitenplan u. v. m. Zudem entstehen die ersten kreativen Entwürfe und Designideen – eine Phase, die den meisten Architekten besonders viel Freude bereitet.

Grundleistungen der LPH 2

• Analyse und Abstimmung der Leistungen und Zielvorstellungen mit Planungsbeteiligten
• Erarbeiten eines Planungskonzepts mit Alternativvarianten
• Austausch mit anderen Fachplanern, Integration ihrer Arbeitsergebnisse
• Klären und Erläutern von wesentlichen Zusammenhängen, Vorgängen und Bedingungen (städtebaulich, gestalterisch, funktional, technisch, bauphysikalisch, wirtschaftlich, energiewirtschaftlich und landschaftsökologisch)
• Vorverhandlungen mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit
• Erstellung eines groben Terminplans für den Bauablauf
• Kostenschätzung und -ermittlung, z. B. nach DIN 276
• Zusammenfassen und Dokumentieren der Ergebnisse

Besondere Leistungen der LPH 2

• Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkatalogs (Programmziele)
• Untersuchen von Lösungsmöglichkeiten nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen
• Aufstellen einer Kosten-Nutzen-Analyse oder eines Finanzierungsplanes
• Mitwirken bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung
• Durchführen einer Bauanfrage
• Anfertigen von besonderen Darstellungen und Präsentationshilfen, wie zum Beispiel Perspektiven, Muster, Modelle, Animationen etc.
• Arbeit mit 3D- oder 4D-Modellen bzw. mit BIM-Software
• etc.

Leistungsphase 3 – Entwurfsplanung

Wenn die Vorplanung samt Kostenschätzung den Segen des Bauherrn bzw. der Behörden erhalten hat, wird der Vorentwurf konkretisiert. Nun geht es hauptsächlich ums Zeichnen der Pläne und das Aufstellen eines realistischen, durchführbaren Planungskonzepts.

Grundleistungen der LPH 3

• Ausarbeiten der Entwurfsplanung auf Basis der Vorgaben in der Vorplanung (unter Beachtung der Besonderheiten je Leistungsbild, ggf. zusätzliche Detailpläne nötig)
• zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs in den üblichen Maßstäben: z. B. 1:100 für Gebäude und 1:50 bis 1:20 für Innenräume
• Austausch mit anderen Fachplanern, Integration ihrer Arbeitsergebnisse
• Erstellung einer Objektbeschreibung
• Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
• Kostenberechnung nach DIN 276, Vergleich mit der Kostenschätzung
• Weiterführen des groben Terminplans
• Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen

Besondere Leistungen der LPH 3

• Analyse von Alternativen samt Kostenuntersuchung
• Wirtschaftlichkeitsberechnung
• Mitwirken bei der Beantragung von Fördermitteln
• Erarbeiten von Unterlagen wie z. B. Gutachten in Bezug auf Natur- und Umweltschutz
• etc.

Leistungsphase 4 – Genehmigungsplanung

In der Leistungsphase 4 dreht sich für den Architekten alles darum, die Genehmigung des Bauvorhabens vorzubereiten. Dazu müssen alle nötigen Planungsunterlagen finalisiert und zusammengestellt werden. Diese Unterlagen werden dann bei entsprechenden Behörden eingereicht, um die Baugenehmigung zu beantragen.

Grundleistungen der LPH 4

• Erarbeiten der Vorlagen und Nachweise, die für öffentlich-rechtliche Genehmigungen notwendig sind, inkl. Anträgen auf Ausnahmen und Befreiungen
• Einreichen der genannten Unterlagen
• Verhandlungen mit den Behörden
• Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen
• bei Ingenieurbauwerken & Verkehrsanlagen: Erstellen des Grunderwerbsplanes und Grunderwerbsverzeichnisses, Mitwirken an bis zu vier Erläuterungsterminen, Mitwirken an Stellungnahmen zu geäußerten Bedenken
• bei Tragwerksplanungen: Aufstellen der prüffähigen statischen Berechnungen, Anfertigen von Positionsplänen, Abstimmung mit Prüfämtern und Prüfingenieuren

Besondere Leistungen der LPH 4

• Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung
• Erstellung besonderer Nachweise, z. B. technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art
• fachliche Unterstützung des Bauherrn in Gerichtsverfahren
• etc.

Leistungsphase 5 – Ausführungsplanung

Mit der Architekten-Leistungsphase 5 kommt die Planung vorerst zu einem Ende – allerdings sind auch später immer wieder Anpassungen nötig. Die hier erstellten Zeichnungen enthalten nun die notwendigen Einzelangaben, um mit der Bauausführung beginnen zu können. Je detaillierter und exakter der Plan, desto einfacher kann er in die Tat umgesetzt werden.

Grundleistungen der LPH 5

• Erarbeiten aller zeichnerischen und textlichen Einzelangaben auf Basis der bisherigen Planung, bis hin zur Ausführungsreife (unter Beachtung der Besonderheiten je Leistungsbild, ggf. zusätzliche Detailangaben nötig)
• Anfertigen von Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1, je nach notwendigem Detailgrad
• Austausch mit anderen Fachplanern, Integration ihrer Arbeitsergebnisse
• Fortschreiben des Terminplans
• Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Ausführung
• Überprüfen von Montageplänen auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung

Besondere Leistungen der LPH 5

• bei Leistungsbeschreibungen ohne Leistungsprogramm: Aufstellen einer detaillierten Objektbeschreibung als Grundlage der Leistungsbeschreibung
• Fortschreiben von detaillierten Raumbüchern
• Erarbeiten von Detailmodellen oder Unterlagen für besondere technische Prüfverfahren
• Prüfung und Anerkennung von Plänen Dritter – zum Beispiel Werkstattzeichnungen von Unternehmen oder Aufstellungs- und Fundamentpläne von Maschinenlieferanten
• Aufstellen von komplexen Ablauf- und Netzplänen
• etc.

Leistungsphase 6 – Vorbereitung der Vergabe

Die Vergabe ist ein entscheidender Teil jedes Projekts, hier müssen verlässliche Partner ausgewählt werden. Daher kommt dem Architekten in dieser Leistungsphase eine besonders zentrale Aufgabe zu: ein umfassendes, ordentliches Leistungsverzeichnis und saubere Angebotsunterlagen zu erstellen.

Grundleistungen der LPH 6

• Aufstellen des Vergabeterminplans
• Mengenermittlung anhand der Ausführungsplanung
• Erstellen der Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnisse
• Kostenermittlung aufgrund bepreister Leistungsverzeichnisse
• Kostenkontrolle durch Vergleich mit der zuvor erstellten Kostenberechnung
• Zusammenstellen aller Vergabeunterlagen

Besondere Leistungen der LPH 6

• bei Leistungsbeschreibungen ohne Leistungsprogramm: Aufstellen einer Leistungsbeschreibung aufgrund der detaillierten Objektbeschreibung
• alternative Leistungsbeschreibungen für geschlossene Leistungsbereiche
• detaillierte Planung einzelner Bauphasen bei besonderen Anforderungen
• etc.

Leistungsphase 7 – Mitwirkung bei der Vergabe

Auch bei der Durchführung der Vergabe gibt es viel zu tun. Wird ein Architekturbüro mit dieser Leistungsphase beauftragt, müssen Angebote eingeholt, geprüft, verglichen und schließlich ausgewählt werden. Das Ganze will außerdem gut dokumentiert sein, um rechtlich abgesichert zu sein.

Grundleistungen der LPH 7

• Koordinieren der Vergabe
• Angebote einholen, prüfen und bewerten
• Preisspiegel erstellen und Preise bewerten
• Bietergespräche führen
• Vergabevorschläge erstellen
• Vergabeverfahren dokumentieren, z. B. mit Vergabeprotokoll
• Vertragsunterlagen erstellen
• Ausschreibungsergebnisse mit LV und Kostenberechnung vergleichen
• bei der Auftragserteilung mitwirken

Besondere Leistungen der LPH 7

• Nebenangebote prüfen und bewerten
• Vorbereitung und Mitwirken bei Nachprüfungsverfahren
• etc.

Leistungsphase 8 – Objektüberwachung

Mit der Leistungsphase 8 kommen wir zu einer enorm wichtigen und umfangreichen Phase im Bauprojekt. Der Architekt übernimmt hier zentrale Aufgaben der Bauleitung. Es gilt, die Bauzeit und -kosten im Blick zu behalten, Leistungen zu prüfen, Unterlagen zu kontrollieren u. v. m. Wer hier nicht besonders strukturiert arbeitet, stürzt das Projekt schnell ins Chaos.

Und genau wie in LPH 7 sollten Sie in dieser Leistungsphase als Architekt alles lückenlos mit dokumentieren. Nur so sind Sie sowohl während als auch nach der Ausführungsphase für alle Eventualitäten gewappnet.

Grundleistungen der LPH 8

• Koordinieren der Bauüberwachung & Objektüberwachung
• Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Genehmigung, dem Vertrag, den Ausführungsunterlagen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik
• Überwachen der Ausführung von Tragwerken auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
• Überwachen des Terminplans
• gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
• Kostenkontrolle und Rechnungsprüfung inkl. Vergleich mit Auftragssummen
• Organisation von Bauabnahmen und Beteiligung an öffentlichen Abnahmen
• lückenlose Dokumentation des Bauablaufs mit Bautagebuch
• Mängelmanagement: Gewährleistungsfristen beachten, Überwachen der Mängelbeseitigung

Besondere Leistungen der LPH 8

• spezifische Dokumentation
• Aufstellen und Überwachen besonderer Pläne, z. B. Zahlungsplan, differenzierte Zeitpläne, Kapazitätspläne etc.
• alle Tätigkeiten eines verantwortlichen Bauleiters, die nicht in der LPH 8 gedeckt sind
• fachliches Mitwirken bei Gerichtsverfahren
• etc.

Leistungsphase 9 – Objektbetreuung und Dokumentation

Die LPH 9 beginnt nach Bauabschluss – also mit der Endabnahme. Denn nun geht das Bauwerk in die Gewährleistungsphase über. Dem Architekten obliegt es in dieser Leistungsphase, das Objekt zu begehen und eventuelle Mängel festzustellen, bis die Gewährleistungsfrist nach üblicherweise 5 Jahren ausläuft.

Grundleistungen der LPH 9

• Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist
• fachliche Bewertung von Mängeln, die während der Gewährleistungsfrist auftreten
• Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen

Besondere Leistungen der LPH 9

• weitere Aufgaben aus dem Gewährleistungsmanagement, z. B. Überwachen der Mängelbeseitigung
• Erstellen der Gebäudebestandsdokumentation
• Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen
• Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen oder eines Instandhaltungskonzepts
• Objektbeobachtung und -verwaltung
• Überwachen von Wartungsleistungen
• Energiemonitoring, Vorschläge zur Betriebsoptimierung
• etc.

Was zu den Leistungsstufen beim Architekten zu beachten ist

Sie haben nun einen Überblick der Architekten-Leistungsphasen, welche Grundleistungen zu erbringen sind und Beispiele für Besondere Leistungen. Rund um die Erbringung dieser Leistungen gibt es aber häufig noch Unklarheiten. Zum Beispiel:

Welche Leistungen muss ein Architekt erbringen?

Zu beachten ist, dass ein Architekt nicht alle Leistungsphasen selbst übernehmen muss. Das Leistungsspektrum wird vertraglich vereinbart und kann einzelne Leistungsphasen und deren Grundleistungen, aber auch Besondere Leistungen enthalten.

Viele Fachplaner spezialisieren sich auf die Planungsphasen der HOAI und reichen das Projekt nach der Baugenehmigung beispielsweise an einen Bauleiter weiter. Seltener kann es sein, dass unterschiedliche Architekten je an der Planung und später an der Ausführung arbeiten.

Gerade bei kleineren Projekten passiert es hingegen häufiger, dass der Architekt gleichzeitig als Bauleiter auftritt und das gesamte Bauprojektmanagement übernimmt. Wie schon erwähnt bedeutet das jedoch mehr, als nur die Leistungsphase 8 zu erfüllen.

LPH 8: Architekt und Bauleiter in einem – das ist wichtig

Die Aufgaben eines Bauleiters sind vielfältig und komplex: von der Koordination aller Baubeteiligten über das Überwachen des gesamten Baugeschehens bis zum Lösen der kleineren Probleme, die im Tagesgeschäft auftreten. Prinzipiell ist ein erfahrener Architekt die perfekte Besetzung für diese Tätigkeit.

Doch Sie sollten diese Aufgabe als Architekt nur dann übernehmen, …

• wenn das vertraglich explizit so vereinbart wurde,
• wenn die entsprechende Vergütung gesichert ist
• und wenn Sie genügend Kapazitäten haben.

Denn Sie übernehmen mit diesem Posten neben der Objektüberwachung viel zusätzlichen Arbeitsaufwand und Verantwortung. Fehler der Baufirmen, Bauverzögerungen, Kollisionen zwischen den Gewerken etc. – wenn etwas schiefgeht, ist der Bauleiter stets die erste Anlaufstelle.

Rechtssicherheit in den Leistungsphasen gewährleisten

Als Architekt sind Sie ein zentraler Akteur eines Bauprojekts – umso mehr, wenn Sie vom Erstentwurf bis zum Ende der Gewährleistungsfrist beteiligt sind. Bei diesem Maß an Verantwortung und den meist sehr hohen Kosten ist eine rechtliche Absicherung zwingend notwendig.

Rechtssicherheit gewährleisten Sie vor allem durch eine lückenlose Dokumentation. Denn nichts ist wichtiger als ordentliche, schriftliche Unterlagen, die auch nach Jahren noch Ihre einwandfreie Arbeit belegen können. Legen Sie daher ab Tag 1 Wert auf eine saubere Baustellendokumentation.

Am besten fertigen Sie diese komplett digital und sammeln sie an einem Ort, sodass alle Informationen schnell wiederauffindbar bleiben – samt Plänen, Notizen, Nachrichten, Protokollen und allem, was sonst noch dabei hilft, die tägliche Arbeit nachzuvollziehen.

Die Leistungsphasen als Architekt klar definieren

Im Zuge dieses Ratgebers haben Sie alle Leistungsphasen der Architektur kennengelernt. Zum Schluss sei dazu nochmals erwähnt: Achten Sie gut darauf, welche Leistungen zum Pflichtprogramm gehören und sprechen Sie Besondere Leistungen klar ab. Viele Architekten lassen sich in Verantwortung hineindrängen, die eigentlich gar nicht in ihrem Leistungsspektrum enthalten ist.

Umgekehrt gilt das auch für den Auftraggeber. In dieser Position sollte Ihnen bewusst sein, ob der beauftragte Architekt überhaupt die nötigen Kapazitäten und Kompetenzen hat, um z. B. als Bauleiter aufzutreten. Kurz gesagt: Wer klar kommuniziert, ist im Vorteil. So vermeiden Sie rechtliche Streitigkeiten und bringen das Bauvorhaben in guter Zusammenarbeit durch alle Leistungsphasen.

FAQ – Leistungsphasen Architekt

Was sind die Leistungen eines Architekten?

Ein Architekt kann weit mehr Aufgaben übernehmen, als nur den Planungsentwurf zu erstellen. Die Leistungen sind in der HOAI klar definiert und werden in 9 Leistungsphasen eingeteilt:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung
9. Objektbetreuung und Dokumentation

Vor dem Start des Projekts wird festgelegt, für welche dieser Phasen der Architekt zuständig ist.

Welche Planungsphasen gibt es?

Aus den 9 Leistungsphasen des Architekten zählen normalerweise Phase 1-5 zu den Planungsphasen:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung

Manchmal werden auch LPH 6 – Vorbereitung der Vergabe und LPH 7 – Mitwirkung bei der Vergabe noch zur Planungsphase des Projekts gerechnet.

Was bedeuten die Leistungsphasen?

Die Leistungsphasen des Architekten sind einzelne Abschnitte seiner Gesamtleistung. Sie entsprechen dem zeitlichen Ablauf eines Bauvorhabens, von der Planung zur Realisierung bis zur Betreuung nach Bauabschluss. Jeder dieser Abschnitte wird mit einem gewissen Prozentsatz des gesamten Architektenhonorars vergütet.